【正文】 皇城貴地 凱德中國 凱德朝陽門酒店式公寓項(xiàng)目推廣營銷策略報告 Part 01： Key words ◇ 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 Part 02： Market survey ◇ 市場調(diào)查 Part 03： Product Analysis ◇ 產(chǎn)品力洞察分析 Part 04： Competition in the core points ◇ 競爭核心點(diǎn) Part 05 ： Target Client Analysis ◇ 目標(biāo)客群洞察 Part 06： Execution Strategy ◇ 推廣 定位 Part 07： Sales Suggestions ◇ 營銷策略 Strategy Route ■ 策 略 路 徑 Part1 Key words 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 Key words ■ 關(guān)鍵詞 項(xiàng) 目 關(guān) 鍵 詞 景山小學(xué) /史家胡同小學(xué)等 區(qū)位：朝內(nèi)大街南側(cè) /建筑面積： 平米 /總高度： /車位： 261 國務(wù)院新聞辦公室／外交部／使館區(qū) 朝內(nèi)東二環(huán)商務(wù)帶／ 11家國企巨頭 天安門廣場 /紫禁城 /景山公園 /北海 地下 23車庫 /地下 1會所 /地上 12商業(yè)、大堂、酒店服務(wù)設(shè)施 /312公寓 3層以上外挑 4米 /高級石材 /玻璃幕墻 ■ 本案位臵圖 本案 外交部 國務(wù)院新聞辦公室 中國政務(wù)商務(wù)核心三角區(qū) 北京 INN 西單 Part2 Market survey 市場調(diào)查 Market survey ■ 市場調(diào)查 項(xiàng)目 位置 建筑面積平米 均價 /平米 物業(yè)費(fèi)用 平米 月 戶型面積平米 裝修風(fēng)格 定位訴求 總套數(shù) /層數(shù) 銷售情況 開發(fā)商 北京INN 朝內(nèi)南小街 12萬（含公寓、寫字樓） 26000元 8元 60170 前衛(wèi)，時尚，風(fēng)格化，送家具家電 朝陽門，風(fēng)格酒店式集群 400多 /12層 07年 9月開盤， 08年 7月入住 北京住總 東闋都 東直門外大街 3． 4萬 ４萬 4．５萬 １３．５ 5090 Loft，層高５．５米 簡約，不送家具家電 15層 春節(jié)前后開盤，下半年入住 中冶地 瑞士公寓 東城，工體北路６６號 ４萬 3． ７萬，最高價４．２萬 ８元／錦江物業(yè) ８０－１５０ 現(xiàn)代，精裝標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)５４００，不送家電 １９８戶，１４層 將售罄，６月入住 北京安泰置業(yè) Master領(lǐng)寓 國展旁 ６．２萬 ２．８萬 ９．６元 ６０－７０－１１０，局部loft 現(xiàn)代，送家具家電 自命題的６０ m＋全精裝單位 3 ００戶２０層 元月初開盤，５月入住 東方鴻銘 長安驛 建國門橋 １０萬 ３．３萬 ７．５元 ４０－１１０ 不送家具 送家電 ８８３戶 ８月入住 丹陽房產(chǎn) 通過同類型項(xiàng)目資料對比，我們來發(fā)現(xiàn)競品及競品的競爭力： ■北京 INN與本案同為酒店式公寓，同處于中國政務(wù)商務(wù)商業(yè)的金三 角區(qū)，區(qū)位最為接近，是本案的第一競品。 ■ 東闕都產(chǎn)品類型與本案有直接差異，均為小戶型 LOFT產(chǎn)品，單價極高， 產(chǎn)品和區(qū)位均具有強(qiáng)大的競爭力； ■ MASTER與長安驛均屬于稍大眾型的酒店式公寓產(chǎn)品，與本案具有區(qū) 位差異，存在一定的競爭； ■ 瑞士公寓即將售罄，與本案無直接競爭。 Brief Summary ■ 小 結(jié) Part3 Product Analysis 產(chǎn)品力洞察分析 產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目威脅 項(xiàng)目機(jī)會 區(qū)位優(yōu)勢 建筑特點(diǎn) 品牌優(yōu)勢 教育資源 奧運(yùn)拐點(diǎn) /銀行加息 奧運(yùn)機(jī)遇 Project Analysis Disassembly ■ 產(chǎn)品力分析解構(gòu) 臨街 競品無同期推出 建筑風(fēng)格 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢 600年皇脈 /紫禁城 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 本案擇址朝陽門內(nèi)，純正皇城血統(tǒng)，區(qū)域內(nèi)文化遺址豐富，劉 墉府、故宮、景山公園、日壇、南新倉、孚王府、大慈延福宮、 慶王府、東岳廟等國家文物保護(hù)單位分布周邊，而大量的四合 院等北京傳統(tǒng)建筑，傳承了百年的人文厚址，彰顯著天子腳下 的皇城韻脈。 距紫禁城最近的酒店式公寓！ 紫禁城 日壇 一代名相 劉墉府 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢 600年皇脈 /皇家園林 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 本案近鄰豐富的皇家園林自然資源，如景山公園、北海公園等。 景山公園 北海公園 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢 中國政務(wù)核心區(qū) Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 比鄰天安門廣場、國務(wù)院新聞辦公室、外交部、 21部委、 172國大使館等。 是距天安門最近的酒店式公寓 ! 天安門廣場 外交部 紫禁城 景山公園 北海公園 本案 中國政務(wù)商務(wù)金三角 這個三角區(qū)域，是中國最核心的區(qū)域。 600年來，中國最高權(quán)力階層扎根于 此。 這里是中國首都的核心，集中著最高 的政權(quán)和巨大的商務(wù)商業(yè)資源。 而本案正好坐落在三角區(qū)域內(nèi)，擁有 得天獨(dú)厚的優(yōu)勢資源。 天安門廣場 國務(wù)院新聞辦公室 本案正對面 外交部 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢 中國商務(wù)商業(yè)核心區(qū) Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 本案位于東四商圈，距王府井、銀街僅 5分鐘車程。周邊六大商圈環(huán) 繞，近依東二環(huán) 11家國企巨頭，輻射 CBD900余家外資企業(yè)。 六大商圈圖 長安街 CBD商圈 東二環(huán)巨頭經(jīng)濟(jì)帶 東三環(huán)國際經(jīng)濟(jì)帶 N 建國門橋 王府井 商圈 建國門 商圈 國貿(mào) 東直門 商圈 朝外商圈 燕莎商圈 朝陽門內(nèi)大街 本案 東二環(huán)周邊 分布著： 中石油總部 中青旅大廈 北京移動 新保利大廈 中國人保大廈 中國電信 中海油總部 文化部 外交部 保利劇院 等 東四 商圈 王府井 中青旅 中海油 中國人保大廈 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢 文化氛圍濃厚 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 本案不僅承襲皇城傳統(tǒng)文化，更有美術(shù)館、皇城根遺址公園、三聯(lián)書 店、后海、北兵馬司小劇場、保利劇院等文化場所。 皇城根遺址公園 美術(shù)館 保利劇院 后海公園 Building Advantages ■ 建筑優(yōu)勢 建筑本身具有一定優(yōu)勢 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 ■臨朝陽門內(nèi)大街，優(yōu)勢區(qū)位，交通便捷 ■ 312層挑空中庭，提升項(xiàng)目品質(zhì)感 ■首層大堂兩層高挑空，提升項(xiàng)目尊貴感 ■大型專用電梯入戶 ■ 12層商業(yè)，提供豐富生活配套 國際化的建筑 \室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格，吻合客群需求。 園林圍合本案 Education Advantages ■ 教育優(yōu)勢 北京市重點(diǎn)學(xué)校 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢 國家級 /北京市級重點(diǎn)小學(xué)：景山小學(xué) /史家胡同小學(xué) /芳草地小學(xué) 北京市級重點(diǎn)中學(xué)：北京二中 /北京 164中學(xué) /北京 65中學(xué) /北京 25 中學(xué) /北京惠中育人中學(xué) 獨(dú)特優(yōu)質(zhì)教育資源，對家長