【正文】 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 ? “茵悅之聲 ”公寓定價(jià)報(bào)告 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 1 定價(jià)背景分析 3 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 核心價(jià)格驗(yàn)證 5 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn) 2 價(jià)格策略制定 房地產(chǎn)宏觀政策 目標(biāo)分析 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析 景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 ? 新個(gè)稅法： 在新個(gè)稅法實(shí)施影響下，能在一定程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān) ，購(gòu)房家庭可供選擇的住宅總價(jià)空間將上升 6月 30日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定。根據(jù)該規(guī)定，新個(gè)稅法的修改主要體現(xiàn)在起征點(diǎn)由 2023元上升至 3500元。適用 7級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率為 3%至 45%，修改后的個(gè)稅法將于 9月 1日起施行。 ? 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷售將受到嚴(yán)厲的處罰 “各級(jí)房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門今年 5月至 11月要集中開展一次專項(xiàng)整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”。 ? 5月 1日正式執(zhí)行《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，不按規(guī)定執(zhí)行的每套處以 5000元罰款； 《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房（包括二手房）進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià) —— 即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。 ? 收緊房貸： 銀行已全面執(zhí)行，多次臵業(yè)和投資需求受限最大，部分首臵需求臵業(yè)門檻提高。 暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款、首套首付 30%，基準(zhǔn)利率由 7,5折提高至 ；二套房首付 50%，基準(zhǔn)利率 。 ? 限購(gòu)令 ，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。但當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是，限購(gòu)令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。 宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)性小戶型影響有限，昆明限購(gòu)令的出臺(tái)反而會(huì)導(dǎo)致昆明投資客轉(zhuǎn)向地州市場(chǎng) 主要房地產(chǎn)宏觀政策簡(jiǎn)析 3 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?景洪市場(chǎng)小戶型基本上全是精裝修，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷售均價(jià)高達(dá) 4300— 4400元 /㎡且開盤就售完。而其未裝修戶型均價(jià) 3700元 /㎡，現(xiàn)還未銷售完。 ?景洪市場(chǎng)公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià) 27003700元 /㎡ , 精裝修 38004400元 /㎡，毛坯與精裝修價(jià)格差在 600— 800元 /㎡ ?目前公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為雨林假日和安廈 ，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到 6500元 /㎡以上，國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售 10年返租，前 3年返總房?jī)r(jià)的 5%，后 7年返總房?jī)r(jià)的 6%，每年有 30天自己入駐。 4 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 —— 亮點(diǎn)實(shí)景 +高價(jià) +強(qiáng)勢(shì)推廣 國(guó)際公館 ——市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型 高端產(chǎn)品的高價(jià)： 一期： TOHO5600元 /平米（同期市場(chǎng)獨(dú)棟 5500）；二期高價(jià)入市：TOHO9000元 /平米，疊價(jià) 8000元 /平米 亮點(diǎn)實(shí)景展示： 、主景觀軸園林 強(qiáng)勢(shì)推廣： 開盤前 4個(gè)月，戶外 8塊；開盤前 2個(gè)月，東莞 1臺(tái) /鳳凰 /本港 /明珠 /翡翠電視臺(tái)輻射城區(qū)、厚街、虎門、長(zhǎng)安、大嶺山，開盤前 1個(gè)月《南都》 /《莞日》 /《廣日》頭整版 一期、二期別墅的高價(jià)開盤造成前期銷售緩慢 ,中等價(jià)格的洋房銷售火爆， 3日銷售 90%；后期通過展示、市場(chǎng)增長(zhǎng)、客戶對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)時(shí)間認(rèn)知，逐步提速，最終進(jìn)一步確立中高端地位、高的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度 中端產(chǎn)品的高性價(jià)比： 二期：洋房入市 4200元 /平米（陽(yáng)光澳園 4200）；中段 4600（金地 4500、景湖 4600、凱旋城 5500）； 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品： 一期： TOHO市場(chǎng)空白、二期：疊加市場(chǎng)基本空白 充足 VIP客戶量： 二期 04年 10月 1日認(rèn)籌 ,至 12月 5日，認(rèn)籌 354批客戶（認(rèn)籌金 5000元）；一期的大量老客戶資源成為二期新客戶來源的主要渠道。 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 分析： 5 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 —— 品牌 +中高價(jià) +配套 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) ——品牌型 中高價(jià)，奠定市場(chǎng)地位： 二期現(xiàn)推均價(jià) 4900元 /平米（同期國(guó)際公館 4800、景湖春曉4900、東峻 4600、金色華庭 3800） 配套先行： 充分挖掘項(xiàng)目周遍配套；自身商業(yè)先行 成熟的品牌推廣： 萬科高爾夫推廣前 1年開始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽(yù)度；運(yùn)河?xùn)|的推廣充分結(jié)合萬科品牌 二期開盤推貨 256套 ,當(dāng)天銷售 151套 ,銷售率 59%,確立中高端地位、鞏固品牌影響力 內(nèi)部拉大價(jià)差，實(shí)現(xiàn)平衡銷售： 帶夾層 5500元 /平米，建立價(jià)格標(biāo)桿；平層單位 4800元 /平米。 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品： 現(xiàn)代立面；帶夾層戶型 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 分析： 充足的客戶量： 05年 2月開始積累至 06年 7月積累洋房客戶 3000批 ,認(rèn)籌 354張 6 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 —— 高價(jià) +強(qiáng)勢(shì)推廣 凱旋城 ——成熟型 超越市場(chǎng)洋房均價(jià)入市： 價(jià)格從一期的高價(jià) 3800元 /平米入市，推貨 800套，經(jīng)歷 2年銷售期；二期隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)、環(huán)境成熟、一期積累的客戶資源，開盤 5500元 /米，快速拉升，充分體現(xiàn)高端洋房?jī)?yōu)勢(shì)。 成熟品牌： 東莞客戶對(duì)中信品牌的認(rèn)同 。一期的高價(jià)入市，造成銷售緩慢；二期通過長(zhǎng)期的積累和成熟的展示，達(dá)到開盤銷售約 60%,進(jìn)一步確立中高端純洋房社區(qū)的市場(chǎng)地位；市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度進(jìn)一步確立。 成熟社區(qū)： 依托東泰大社區(qū)和凱旋城一期入伙的成熟社區(qū) 成熟地段： 成熟的地段資源優(yōu)勢(shì)，生活、交通、教育配套齊全 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 結(jié)論： 成熟展示： 一期園林展示和二期主景觀軸的展示 客戶資源： 積累了 13年的大量客戶資源 7 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 1 定價(jià)背景分析 3 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 核心價(jià)格驗(yàn)證 5 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn) 2 價(jià)格策略制定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場(chǎng)分析 目標(biāo)分析 8 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 市場(chǎng)在售樓盤情況 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品類型 價(jià)格 樓盤動(dòng)態(tài) 世紀(jì)金源避寒山莊 江北（滄江新區(qū)大沙壩） 綜合型物業(yè) 3800元 /㎡ 2期房源全部售罄。三期 ，均價(jià) 3800— 3900元 /㎡ 告狀西雙景 江北（宣慰大道） 綜合型物業(yè) 3800元 /㎡。 裝修小戶型，均價(jià) 3800元左右，一期已售完。二期下月開盤。 會(huì)展國(guó)際 勐泐大道 精裝酒店式公寓 2750元 /㎡ 精裝修小戶