深圳茵悅之聲酒店式公寓項目定價策略-資料下載頁
2025-01-07 00:00本頁面
【正文】 均折扣 % % % % 綜合平均折扣 =正常折扣 +一次付款加權(quán)平均折扣 33 本報告屬保密級文件，請勿外傳 公寓價格策略走勢 銷售實收均價： /㎡ 項目銷售收入： 時間 4月 4月 5月 6月 合計 銷售周期 內(nèi)部員工 內(nèi)部關(guān)系戶 項目開盤 強(qiáng)銷期 推貨量（套） 48 78 84 29 優(yōu)惠折扣 % % % % 優(yōu)惠為加權(quán)平均折 扣 市場公布均價 實收均價 銷售面積 收入測算 34 本報告屬保密級文件，請勿外傳 策略表現(xiàn)一：平面差異策略 結(jié)合本項目產(chǎn)品，景觀、朝向差異明顯，四個朝向均有的特點，通過 景觀差、朝向差價、噪音， 最大平面差取目標(biāo)均價的 10%， 300元 /平米。拉大平面差，建立項目高價標(biāo)竿產(chǎn)品； P = 基準(zhǔn)價 +樓層差 +景觀差 +朝向差價 +景觀視野臨界 差價 +噪音 +戶型差 +特殊調(diào)差 策略表現(xiàn)二：縱向調(diào)差策略 +特殊調(diào)差 結(jié)合項目銷售目標(biāo)及產(chǎn)品特點、通過樓層差、 景觀視野臨界點、頂層調(diào)差，拉開二、七兩層與其它樓層的價格，最大縱向差取目標(biāo)，確定二、七層快速走貨。 策略 在價格表中的 表現(xiàn) 35 本報告屬保密級文件，請勿外傳 東偏南、噪音大 噪音大、二、三層受幼兒園活動樓影響； 朝向差 +30元、噪音 40元、 四 七層有幼兒園景觀 150元 西偏北、無景觀、噪音小、朝向差 60 南偏西、 無景觀、噪音??； 南偏西南、二層、為項目基準(zhǔn)起價 2850元 北偏東、噪音大、二、三層受幼兒園活動樓影響； 朝向差 30元、噪音 40元、 四 七層有幼兒園景觀 150元 策略表現(xiàn) 定性指標(biāo)：景觀、朝向、景觀視野、噪音、戶型差 36 本報告屬保密級文件，請勿外傳 在項目銷售過程中頂層因存在冬冷夏熱的缺陷，故銷售速度相對較慢，一般 其價格要比二層稍低。故特殊（頂層）調(diào)差控制在 350元 /㎡ 參考對比樓盤層差 : 仲景明成（ 12層）： 40 西雙十二城（ 18層）： 30 避暑山莊（ 12層）： 30 攬江苑（二期） 避暑山莊（ 18層）： 20 攬江苑（一期） 策略表現(xiàn) 樓層差的制定：實現(xiàn)客戶資源最大化，掌控整棟去化規(guī)律（二、頂層相對較難銷售） 保證開盤熱銷、解決資金回攏的問題。 樓層 樓層 差價 視線、采光差價 特殊調(diào)差 二層 0 0 0 三層 60 0 0 四層 120 100 0 五層 180 100 0 六層 240 100 0 七層 300 100 350 37 本報告屬保密級文件，請勿外傳 策略表現(xiàn) 平面差價說明 南偏西南、二層、為項目基準(zhǔn)起價 2850元 北偏東、朝向差 30元，面對幼兒園噪音 40元 西偏北、朝向差 30元 東偏南朝向差 +30， 面對幼兒園噪音 40元 38 本報告屬保密級文件，請勿外傳 最終價格表對比與核算 —— 單、總價區(qū)間分析 均價 最低價 最高價 套最低價 套最低價 二層 117, 三層 119, 四層 126, 五層 129, 六層 131, 七層 119, 39 本報告屬保密級文件，請勿外傳 項目銷售收入預(yù)測 項目 建筑面積 單價 銷售收入（萬元） 備注 公寓 10100 3200 不含八面風(fēng)位置寫字樓 2單元寫字樓 1689 3400 八面風(fēng)位置，單層面積 ㎡ 商鋪建筑面積 1719 8000 不含八面風(fēng)位置商鋪 寫字樓商鋪 1266 7000 八面風(fēng)位置 13層商鋪 地下車位 56 60000 56個車位，建筑面積 1691㎡ 合計 16465 40 本報告屬保密級文件，請勿外傳 項目投資分析 項目投資利潤表（不含幼兒園成本 ） 項目 金額（萬） 項目土地成本 項目建設(shè)成本 項目營銷費用 項目總成本 項目銷售收入 項目稅前利潤 項目稅前利潤率 % 項目投資利潤表（含幼兒園成本） 項目 金額（萬） 項目土地成本 項目建設(shè)成本 項目營銷費用 項目總成本 項目銷售收入 項目稅前利潤 項目稅前利潤率 % 41 本報告屬保密級文件，請勿外傳 價格策略要解決的核心問題： 開盤立勢，保障安排回款的同時，實現(xiàn)高價？ 價格策略：低開高走，低價入市，穩(wěn)中有升； 均價策略：高于市場均價水平，人氣營造溢價 以何價格入市？可有效抓住前期客戶，快速回現(xiàn) 建議入市均價為： 2700元 /平米； 調(diào)差策略：盡量景觀差（實現(xiàn)價值最大化）； 減小朝向差（擴(kuò)大客戶選擇范圍） 價格策略小結(jié) 42 本報告屬保密級文件，請勿外傳 1 定價背景分析 3 核心均價推導(dǎo) 4 核心價格驗證 5 價格策略實現(xiàn) 2 價格策略制定 策略形成思路 43 本報告屬保密級文件，請勿外傳 價格實現(xiàn)策略 確定付款方式 付款方式確定原則： 只制定一次性和按揭兩種方式； 付款折扣應(yīng)給促銷折扣預(yù)留空間。 建議：一次性 97折 按揭（ 5成 10年） 99折 預(yù)計：一次性付款占 30％ 按揭（ 6成 10年）付款占 70％ 付款方式折扣＝ 30％＋ 70％＝ 0。 987 付款折扣： 平均折扣率＝付款折扣－促銷折扣＝ 優(yōu)惠來源優(yōu)惠面積比例優(yōu)惠額度 綜合優(yōu)惠率開盤前優(yōu)惠 8% 4 %正常優(yōu)惠 30% 3 %公司領(lǐng)導(dǎo)客戶 20% 2 %綜合折扣率 % 1 . 6 4 %44 本報告屬保密級文件，請勿外傳 需要強(qiáng)調(diào)的幾個問題： （ 1）價值實現(xiàn)： 加強(qiáng)樣板展示，有效引導(dǎo)客戶； （ 3）價格控制： 關(guān)注市場，關(guān)注客戶，及時調(diào)整價格。 * 價格是一種面向消費者的語言。 45 本報告屬保密級文件，請勿外傳 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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