深圳茵悅之聲酒店式公寓項(xiàng)目定價(jià)策略-wenkub.com
2025-01-05 00:00 本頁面
【正文】 987 付款折扣： 平均折扣率＝付款折扣－促銷折扣＝ 優(yōu)惠來源優(yōu)惠面積比例優(yōu)惠額度 綜合優(yōu)惠率開盤前優(yōu)惠 8% 4 %正常優(yōu)惠 30% 3 %公司領(lǐng)導(dǎo)客戶 20% 2 %綜合折扣率 % 1 . 6 4 %44 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問題： （ 1）價(jià)值實(shí)現(xiàn)： 加強(qiáng)樣板展示，有效引導(dǎo)客戶； （ 3）價(jià)格控制： 關(guān)注市場，關(guān)注客戶，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。 策略 在價(jià)格表中的 表現(xiàn) 35 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 東偏南、噪音大 噪音大、二、三層受幼兒園活動(dòng)樓影響； 朝向差 +30元、噪音 40元、 四 七層有幼兒園景觀 150元 西偏北、無景觀、噪音小、朝向差 60 南偏西、 無景觀、噪音??； 南偏西南、二層、為項(xiàng)目基準(zhǔn)起價(jià) 2850元 北偏東、噪音大、二、三層受幼兒園活動(dòng)樓影響； 朝向差 30元、噪音 40元、 四 七層有幼兒園景觀 150元 策略表現(xiàn) 定性指標(biāo)：景觀、朝向、景觀視野、噪音、戶型差 36 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 在項(xiàng)目銷售過程中頂層因存在冬冷夏熱的缺陷，故銷售速度相對(duì)較慢，一般 其價(jià)格要比二層稍低。 市場在售樓盤小結(jié) 10 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 1 定價(jià)背景分析 3 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 核心價(jià)格驗(yàn)證 5 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn) 2 價(jià)格策略制定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場分析 目標(biāo)分析 11 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 保證安全回款同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目毛坯房實(shí)收價(jià) 3200元 /㎡，沖擊 3500元 /㎡ 1 價(jià)格目標(biāo) 現(xiàn)狀：整個(gè)景洪在售精裝修公寓銷售價(jià)格在 27504300元 /㎡ 最高達(dá) 6500元 /㎡ ?開盤 68個(gè)月實(shí)現(xiàn) 90以上銷售 ?內(nèi)部認(rèn)購達(dá) 20% ?項(xiàng)目盤累計(jì)銷售達(dá) 70% 2 速度目標(biāo) 現(xiàn)狀： 3月 1日項(xiàng)目售樓中心正式開放，但未大規(guī)模畜客。 9 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 ?景洪市場小戶型基本上全是精裝修，精裝修項(xiàng)目價(jià)格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如 中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷售均價(jià)高達(dá) 4300— 4400元 /㎡且開盤就售完。 會(huì)展國際 勐泐大道 精裝酒店式公寓 2750元 /㎡ 精裝修小戶 雨林暢享 曼弄楓旅游度假區(qū) 別墅 4500元 /㎡ 林語莊園 曼弄楓旅游度假區(qū) 別墅 3700— 5000元 /㎡ 安廈 .圣緹亞納 曼弄楓旅游度假區(qū) 精裝酒店式公寓 4000元 /㎡以上 曼弄楓情 曼弄楓旅游度假區(qū) 普通住宅 均價(jià) 2800元 /㎡ 商鋪 5月份開盤， 10棟高層 中景明城 勐海路 小戶型 3700元 /㎡， 精裝修 4300— 4400元 /㎡已售完。 成熟社區(qū)： 依托東泰大社區(qū)和凱旋城一期入伙的成熟社區(qū) 成熟地段： 成熟的地段資源優(yōu)勢(shì)，生活、交通、教育配套齊全 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 結(jié)論： 成熟展示： 一期園林展示和二期主景觀軸的展示 客戶資源： 積累了 13年的大量客戶資源 7 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 1 定價(jià)背景分析 3 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 核心價(jià)格驗(yàn)證 5 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn) 2 價(jià)格策略制定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場分析 目標(biāo)分析 8 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 市場在售樓盤情況 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品類型 價(jià)格 樓盤動(dòng)態(tài) 世紀(jì)金源避寒山莊 江北（滄江新區(qū)大沙壩） 綜合型物業(yè) 3800元 /㎡ 2期房源全部售罄。 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 分析： 5 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 —— 品牌 +中高價(jià) +配套 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) ——品牌型 中高價(jià)，奠定市場地位： 二期現(xiàn)推均價(jià) 4900元 /平米（同期國際公館 4800、景湖春曉4900、東峻 4600、金色華庭 3800） 配套先行： 充分挖掘項(xiàng)目周遍配套；自身商業(yè)先行 成熟的品牌推廣： 萬科高爾夫推廣前 1年開始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽(yù)度；運(yùn)河?xùn)|的推廣充分結(jié)合萬科品牌 二期開盤推貨 256套 ,當(dāng)天銷售 151套 ,銷售率 59%,確立中高端地位、鞏固品牌影響力 內(nèi)部拉大價(jià)差，實(shí)現(xiàn)平衡銷售： 帶夾層 5500元 /平米，建立價(jià)格標(biāo)桿；平層單位 4800元 /平米。 ?景洪市場公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià) 27003700元 /㎡ , 精裝修 38004400元 /㎡，毛坯與精裝修價(jià)格差在 600— 800元 /㎡ ?目前公寓項(xiàng)目價(jià)格標(biāo)桿為雨林假日和安廈 ? 限購令 ，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。 ? 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷售將受到嚴(yán)厲的處罰 “各級(jí)房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門今年 5月至 11月要集中開展一次專項(xiàng)整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”。本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 ? “茵悅之聲 ”公寓定價(jià)報(bào)告 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 1 定價(jià)背景分析 3 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 核心價(jià)格驗(yàn)證 5 價(jià)格策略實(shí)現(xiàn) 2 價(jià)格策略制定 房地產(chǎn)宏觀政策 目標(biāo)分析 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析 景洪房地產(chǎn)市場分析 2 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 ? 新個(gè)稅法： 在新個(gè)稅法實(shí)施影響下，能在一定程度上減輕購房者的負(fù)擔(dān) ，購房家庭可供選擇的住宅總價(jià)空間將上升 6月 30日，十一屆全國人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定。 ? 5月 1日正式執(zhí)行《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，不按規(guī)定執(zhí)行的每套處以 5000元罰款； 《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房（包括二手房）進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià) —— 即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。但當(dāng)一線城市房價(jià)快速增長是，限購令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。 ，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到 6500元 /㎡以上，國際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。 市場稀缺產(chǎn)品： 現(xiàn)代立面；帶夾層戶型 ? 定價(jià)策略： ? 價(jià)格支撐因素 ? 分析： 充足的客戶量： 05年 2月開始積累至 06年 7月積累洋房客戶 3000批 ,認(rèn)籌 354張 6 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳 —— 高價(jià) +強(qiáng)勢(shì)推廣 凱旋城 ——成熟型 超越市場洋房均價(jià)入市： 價(jià)格從一期的高價(jià) 3800元 /平米入市，推貨 800套，經(jīng)歷 2年銷售期；二期隨著市場增長、環(huán)境成熟、一期積累的客戶資源，開盤 5500元 /米，快速拉升，充分體現(xiàn)高端洋房優(yōu)勢(shì)。三期 ，均價(jià)
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