【正文】 休閑吧等。 對于租用共管公寓單元的賓客來說，共管公寓提供了比酒店更大更自主的活動空間，擁有傳統(tǒng)酒店不具備的房間設施設備，如客廳、餐廳、廚房等，裝修設計也更具個性化、人性化，相對于傳統(tǒng)酒店來說，共管公寓應該是更為豐富了賓客的經(jīng)歷和體驗。共管公寓由個人所擁有的居住單元、居住單元業(yè)主、業(yè)主聯(lián)合會或公寓開發(fā)商共同擁有的區(qū)域。 三、售后服務內容 傳統(tǒng)物業(yè)管理 酒店式服務 房產管理：使客戶的房產始終處于完好、正常狀態(tài)，這對異地購房客戶非常重要。 ⑷開盤前邀請相關專家由青島和當?shù)孛襟w搞一次“經(jīng)濟的快速發(fā)展對諸城房地產市場的影響”為主題的論壇，做足事件營銷。 31 （ 5）青島新聞網(wǎng)網(wǎng)站常年網(wǎng)上推廣 （ 6）市中心售樓處 活動推廣 ⑴開盤當日邀請諸城市部分領導與開發(fā)商和部分準客戶代表共同出席開盤儀式，并邀請觀看開盤晚會。 三、 廣告宣 傳及活動推廣 廣告宣傳主要通過以下幾個方面 ⑴平面媒體選擇，如當?shù)刂朽]專遞，半島都市報半版結合通欄，介紹性軟文，宣傳單頁，樓書，戶外展板宣傳等。 在前面項目定位中也已分析，我樓盤的形象定位為“ 適合工薪階層居住的高檔安全智能化生態(tài)家園”，順應時勢，打造諸城西部住宅典范， 做諸城最安全的住宅小區(qū)，做諸城性價比最高的住宅小區(qū)， 主題詞“ 文教、健康、生態(tài)、智能化”。通過培訓，使銷售人員最大程度的掌握本案的全面情況，以便在日后的銷售工作中多方位、多層次的引導客戶消費。 ５、客戶接待管理方案 內容說明：包括初訪、再訪、電訪面訪、咨詢、投訴、關系、榮譽等客戶的基本接待標準和管理要求。 ４、營銷服務管理問答 （１）內容說明：包括禮貌服務、項目專業(yè)服務、營銷專業(yè)服務等三方面的標準問答設計方案。 ３．崗位獎懲執(zhí)行方案 本著充分調動銷售人員積極性的原則，我們將制定詳細的崗位獎懲辦法，框架如下： （１）項目銷售總監(jiān)是一個項目銷售工作總負責人，銷售業(yè)績的優(yōu)劣應直接與銷售總監(jiān)的收入掛鉤，制定相應的銷售總監(jiān)崗位負責制。 （２）銷售主管：現(xiàn)場接待，業(yè)務洽談，協(xié)助銷售總監(jiān)做好現(xiàn)場管理工作，負責同客戶洽談并簽訂合同，銷售周匯報及分析。售樓中心每月至少給自己的已購客戶發(fā)一份《客戶通訊》，匯報工程情況（包括進度、材料等）及銷售情況。 本項目預計售樓中心現(xiàn)場銷售人員定編５人，銷售總監(jiān)１名，銷售代表３名，銷售秘書１名；配合樓盤的對外推廣工作，安排推銷代表２－４名。 在價格策略上可采用“明升暗降”的策略。爭取完成清盤銷售。此期的市場特點：工程形象進度接近尾聲，經(jīng)過前段時期的宣傳，本案的銷售工作已售之將盡?；蛟S前期銷售工作會給市場帶來耳目一新的印象，但時間會讓這種新鮮感淡化，針對這一現(xiàn)象，我們必須調整銷售手段，用一些諸如趣味性、公益性的活動來吸引客戶，采取一些新的銷售辦法，挖掘新的樓盤賣點。主要體現(xiàn)在廣告的投放數(shù)量和針對性方面。也可以說這一階 25 段的工作直接影響到整個項目的成敗。 B．銷售控制：必須避免盲目成交由于旺盛的人氣，往往使得銷售者在銷售工作中缺乏計劃盲目成交。 銷售目標：通過發(fā)布樓盤正式開盤銷售廣告及相關系列廣告，爭取該段時期樓盤銷售業(yè)績達到 30%左右。 推廣目標： （１）放眼諸城、青島市乃至山東省部分地區(qū)，提高樓盤的知名度和美譽度，擴大客戶群體范圍。能否做到這一點，預熱期的工作至關重要。當晚電視新聞中一定要在黃金時間播出這段電視新聞。開盤當日晚在市中心廣場搞一場“鑫園之夜”大型 文藝晚會，（演員可以大學生為主）或在開盤之日搞一次“諸城歷代名人作品展覽以及賞析大會”，起到宣傳、造勢效果。 B．積累客戶。 （ 2）開盤期 開盤對一個房地產項目的銷售來講至關重要，它關系到該項目是以何種形象亮相于市場，更關系到下一步銷售工作是否能 順暢進行。 B．注意要點：對項目可作一般籠統(tǒng)講解，將項目的高檔次、特點作為銷講的重點，而具體價格應該回避。進行銷售的準備工作，包括樓書、建筑沙盤、效果圖的設計制作，售樓中心的設計建設，同時配合樓盤工地形象包裝準備銷售資料等。 三 項目行銷建議略 樓盤銷售及推廣策劃 一、對樓盤的銷售策劃方案 房屋上市方案 ，是在對我市房地產市場總體狀況和對本案自身情況、市場定位、目標客戶等方面內容詳細了解的基礎上制定的。 21 綜合所述，建議本案采用 WT 策略，即劣勢最小化、威脅最小化策略。 Threats （威脅） T1:國家宏觀經(jīng)濟政策的調整，如國家銀根的緊縮、國家對房貸政策的調整，易造成建設資金緊張等。 O2： 詳細的市場調研分析，準確的市場定位以及對競爭對手的充分了解，將在具體的營銷推廣中占有優(yōu)勢。該項目建成后， 屬本區(qū)標志性綜合樓盤，將有良好的社會效應。 適用條件：周圍建設項目已完成并形成一定的規(guī)模，生活及服務設施配套齊全。缺點：太普通，品牌效 19 果差。 本項目適合 建成普通中檔住房， 價位適中。上部 3層是內廊式商住公寓。 四、產品定位 本項目位于機場路和荊山路交界處，屬商貿城一期工程。一些經(jīng)濟實力雄厚的大公司出于會議、職工及管理人員工作需要考慮，投資買房。 此項目的優(yōu)勢：① 住房品質較高，生活設施配套較全； ②良好的管理和服務； 此項目 劣勢：①一種戶型，客戶選擇的余地較少； ②集中的內走廊，嘈雜、喧鬧，私密性差。 此項目的優(yōu)勢：①地段環(huán)境較好，離市區(qū)較近； ②戶型多，客戶選擇的余地大，顧客滿意度高； ③住房品質高，生活設施配套較全； 14 此項目劣勢：①集中的內走廊，嘈雜、喧鬧，私密性差。買房者有附近方圓 37 里地的個體戶和富裕起來的農民、附近工廠的工人、退休職工；租房者有附近工廠的打工仔和韓國商人。 二、調查分析 針對我們所要策劃的項目，我們項目策劃小組作了廣泛的調查研究工作，以供借鑒和參考： 調查項目之一： 永興中南大廈地處煙臺芝罘區(qū)的商業(yè)和人流中心，可謂人氣旺盛。 第二部分 項目定位 一、 項目概況 黃務商貿城位于連城路以北，機場路以東，荊山路以南，是以商貿、批發(fā)業(yè)為主導產業(yè)的多功能城市綜合性商貿城，包括居住、購物、餐飲、娛樂、教育、商務辦公等多項功能。 由此不難斷定，在未來的數(shù)年內，商務辦公寫字樓將成為煙臺市房地產開發(fā)項目的重頭戲。隨著煙臺市大力推進城市建設， 基礎設施配套日益完善 ，并 順應與國際接軌后的大趨勢，著力于對外貿易與招商引資。增加中檔產品供應，30004000 元 /㎡的住宅進一步增加；對于濱海路沿線的海景住宅，以開發(fā)高檔別墅區(qū)為主。而目前正在銷售的財富廣場和九隆街項目銷售狀況也十分火爆。隨著股票市場的逐步低靡，銀行利率的下降，市民逐步把眼光投到商鋪投資上。如東方巴黎的寫字樓價格賣到 3800 元 /㎡ ，而且都是小戶型，主推 SOHU 辦公，銷售狀況較好，去年 12 月份開盤，目前已經(jīng)全部售完。 寫字樓市場發(fā)展狀況 煙臺市寫字樓市場發(fā)展比較滯后，目前還沒有一個很成型的供應和需求。首先煙臺本地雖然有錢 人很多，但相對比較保守，甚至有很多人不愿意顯富，因此，對于目前較為稀少的別墅，沒有購買打算；而旅游產業(yè)并未形成的煙臺，目前也很難留住外地的置業(yè)高端客戶。少量社區(qū)內供應別墅，如果房型、位置較好銷售狀況比較良好。 分析其中的原因，我們認為有四個： （ 1） 別墅屬于高端住宅市場，價格高 ，面積大。如銀河怡海山莊有部分聯(lián)體別墅；貴族城項目是目前煙臺市別墅供應較為集中的社區(qū)。而這一部分人已經(jīng)不再只停留在有房住，他們更注重生活品位、生活環(huán)境和住宅的各項指標。這個特點也可以通過目前煙臺市房地產開發(fā)產品深刻體會得到。對于目前煙臺來說，在土地以及各項政策相對不健全的條件下，利潤空間相當大，因此，很多開發(fā)商瞄準了這一市場。隨著 2020 年以后煙臺經(jīng)濟的迅速發(fā)展，這種中高檔住宅越來越多。而且，隨著住房二、三級市場的放開，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間，為房價的攀升帶來動力。從全年房屋銷售價格走勢情況看，一季度比同期上升 %，二季度上升 %，三季度上升 %，四季度上升 %，全年呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。 在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下， 煙臺 市房地產開發(fā)投資呈現(xiàn)出良性發(fā)展