【正文】 執(zhí)行策略二：主題活動(dòng) 政府論壇 主題： 繼承發(fā)展 再創(chuàng)輝煌 時(shí)間： 2023年 11月下旬至 12月中旬 地點(diǎn)： 秦皇島市政府會議廳 主辦單位： 秦皇島市政府 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動(dòng)目的： 將“項(xiàng)目運(yùn)營”拔升為“城市運(yùn)營”，借政府的號召力度強(qiáng)調(diào)山海關(guān)及古城發(fā)展的 未來性，提升項(xiàng)目市場形象，從而達(dá)到強(qiáng)化信心的目的。以媒體報(bào)導(dǎo)的力度強(qiáng) 化市場公信力。 活動(dòng)簡述： 以“打造全新山海關(guān)”為主題，“古城保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展”為核心， 將山海關(guān)的城市境況及未來價(jià)值進(jìn)行全面展現(xiàn)，屆時(shí)邀請各城市規(guī)劃 專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、文物保護(hù)及歷史文化研究專家及相關(guān)市場研發(fā)人員 到場，并現(xiàn)場由各大新聞媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道，同時(shí)亦與各類相關(guān)網(wǎng)站 進(jìn)以全程播報(bào)。 民俗廟會 主題： 重現(xiàn)古城風(fēng)貌 弘揚(yáng)民俗文化 —— 山海古城 首屆民俗廟會 時(shí)間： 2023年 1月至春節(jié)前的周末 地點(diǎn)： 第一關(guān)文化廣場 主辦單位： 國際節(jié)慶協(xié)會（ IFEA） 中國 北京節(jié)慶文化發(fā)展中心 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動(dòng)目的： 通過傳統(tǒng)的新年廟會的形式，全面展現(xiàn)山海古城的民族特色，初步塑造項(xiàng)目特色，提 前營造開街場景。以游玩的客戶作為載體，進(jìn)行口碑傳播。 活動(dòng)簡述： 利用新年降至的喜悅氣氛，將山海關(guān)古城悠遠(yuǎn)深厚的歷史文化進(jìn)以巧妙敬獻(xiàn)，通過特 色小吃、曲藝雜耍、民間手工品等富有民俗文化的情景消費(fèi)進(jìn)行招攬大量人群的參與 互動(dòng)，形成熱鬧與文化并進(jìn)，歷史與時(shí)尚共現(xiàn)的歡慶場面。屆時(shí)由各新聞媒體跟蹤報(bào)道。 執(zhí)行策略二：主題活動(dòng) 尋根活動(dòng) 主題： 你在何方 ―― 尋找古城知情人 時(shí)間： 2023年 1－ 4月 主辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 協(xié)辦單位 ：河北人民出版社 活動(dòng)目的： 此階段為項(xiàng)目首開區(qū)的預(yù)熱期，通過此次活動(dòng)的開展，深入挖掘古城的歷史文化，擴(kuò) 大項(xiàng)目知名度，配合一定的銷售策略，推動(dòng)項(xiàng)目銷售工作的展開，并為開盤進(jìn)行充分 的預(yù)熱準(zhǔn)備與客戶積累。 活動(dòng)簡述： 配合《尋根古城》一書，搜集山海關(guān)鮮為人知的歷史典故及經(jīng)典文獻(xiàn)，通過翻版歷史 鏡頭，于城門處招貼“告示”，吸引城內(nèi)外人士關(guān)注，為活動(dòng)蓄勢之時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 為鼓勵(lì)知情人參與活動(dòng)，凡其所敘述事件經(jīng)核實(shí)錄入書中后，在其購買或租賃商鋪之 時(shí)均給予一定的優(yōu)惠政策或優(yōu)先選購權(quán)，以此推動(dòng)銷售的有效開展。屆時(shí)通過報(bào)廣與 網(wǎng)絡(luò)將“告示“全新告知。 執(zhí)行策略二：主題活動(dòng) 執(zhí)行策略三：售樓處、樣板開放，增強(qiáng)直觀感受 建議售樓處的位置位于高檔會所，引入茶的文化和氛圍，作為售樓處的主要調(diào)性，前期用東側(cè)的古典酒樓吸引人氣，增加來訪客戶的停留時(shí)間。 另外關(guān)于樣板間的問題，除了情景體驗(yàn)街中街里做樣板間外，建議在 3號地塊臨街的位置增加做一個(gè)樣板組團(tuán)，為日后的類居住銷售提供保證。 執(zhí)行策略四：制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項(xiàng)目價(jià)值 用回遷商戶進(jìn)行托市 回遷客戶是項(xiàng)目的前期目標(biāo)客戶之一，既要 考慮地塊價(jià)值同時(shí)也應(yīng)結(jié)合工程進(jìn)度來考慮 安置回遷客戶的地塊，西大街的工程進(jìn)度相 對較快，而且有部分相對較為獨(dú)立的地塊，所以項(xiàng)目組通過和顧問公司開會一致建議將回遷地塊選擇在西大街的培訓(xùn)拓展用地和婚慶產(chǎn)業(yè)用地的西側(cè)。 培訓(xùn)拓展用地靠近西門，在先期實(shí)現(xiàn)銷售并且開始經(jīng)營時(shí)可以讓經(jīng)西門進(jìn)入的客戶充分感受到商業(yè)街的商業(yè)氣氛。婚慶產(chǎn)業(yè)用地的兼容性較強(qiáng)，而且中部保留的慈愍庵破壞了地塊的完整性，使得商業(yè)價(jià)值很難有大幅的提升，回遷客戶的進(jìn)入，能在先期通過商業(yè)經(jīng)營提高地塊的商業(yè)價(jià)值。 回遷客戶大部分為本地的原住居民，經(jīng)營的商業(yè)在本地具有一定的品牌效應(yīng)，通過他們的品牌經(jīng)營可以起到托市的作用，也可以為良好的口碑宣傳打下基礎(chǔ)。 用類居住產(chǎn)品聚集人氣 執(zhí)行策略四：制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項(xiàng)目價(jià)值 受宏觀政策“別墅禁批”及“ 70%90平米限制”的調(diào)控，北京市及周邊地區(qū)的低密度類居住用地及未來供應(yīng)緊缺。 本項(xiàng)目有較好的自然景觀及旅游、人文資源優(yōu)勢，且“古建四合院”的獨(dú)特建筑形式，將會吸引大量意向客戶。 在物業(yè)管理方面可以考慮與商業(yè)街的商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，分組管理，可以分出一個(gè)類居住管理組，進(jìn)行管理，并收取不同的物業(yè)費(fèi)用。也可以在類居住部分安裝紅外探頭、周界防范等安防設(shè)施。 類居住的預(yù)售性高于商業(yè)，且銷售引導(dǎo)期較商業(yè)產(chǎn)品短，因此，建議在首開區(qū)設(shè)計(jì)允許的范圍內(nèi)增設(shè)類居住產(chǎn)品，有利于前期銷售速度的提升，保證現(xiàn)金流，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 來訪客戶意向戶型統(tǒng)計(jì)四合院36%商鋪64% 執(zhí)行策略五：發(fā)布戶外、引發(fā)關(guān)注 正式開盤前，在重要的路口路段，設(shè)置戶外廣告牌，利用廣告的色調(diào)及版式傳達(dá)項(xiàng)目形象及氣質(zhì)，暗示項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及升值潛力。但廣告主題并不直接表達(dá)項(xiàng)目銷售信息，從而引起好奇，使意向客戶產(chǎn)生打電話到售樓處了解咨詢的興趣。以在開盤前獲得更多關(guān)注，積累更多意向客戶。 路 關(guān) 道 南 城 城 路 新 西 關(guān) 孟家店 關(guān) 城 東 南 海 西 路 關(guān) 東 開 西 路 一 二 國 路 街 大 落地看板 燈箱 長幅落地看板 交通指示牌 京沈高速香河段 京沈高速津唐段 京沈高速沈陽段 京沈高速北戴河段 北京京石高速與六環(huán)交匯處及部分商貿(mào)集中區(qū)附近 第一階段戶外形象示意 ◆ 透過古城及一關(guān)歷史、文化、人文價(jià)值的深挖，通過前期的運(yùn)營手段，將山海關(guān)的 的城市印象重新印記在更廣泛市場； ◆ 炒熱“大北京概念”，加強(qiáng)其與山海關(guān)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，加深前期關(guān)注客戶信心； ◆ 通過主題活動(dòng)及政府相關(guān)部門的配合提升項(xiàng)目公信度。 推廣手段 報(bào)紙 軟文 活動(dòng) 春節(jié)廟會 看板 交通指示牌 戶外 擎天柱 尋找知情人 政府論壇 網(wǎng)絡(luò) 電臺 營銷策略 階段目標(biāo) 品牌：利用品牌聯(lián)動(dòng)，提升古城形象及開發(fā)商品牌 營銷：整合推廣，海量蓄客 品牌運(yùn)營 璀璨開城 第二張牌：品牌拉動(dòng)品牌 （ ） 品牌群聚 建投集團(tuán) 基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ) 設(shè)施 山海關(guān)古城 政府 資源 品牌 資源 旅游 資源 執(zhí)行策略一：建投優(yōu)勢資源支撐 將自持部分的商業(yè) ，如部分賓館、古典酒樓、高端會所等先行啟動(dòng) ，在旅游旺季來臨之時(shí)具備接待功能、將建投旗下品牌先行注入古城，實(shí)現(xiàn)品牌拉動(dòng)的第一步。 執(zhí)行策略二：自持帶動(dòng)發(fā)展 用自持的商業(yè)托市，營造商業(yè)的成熟氛圍，增強(qiáng)前期意向商戶的信心，提升項(xiàng)目的美譽(yù)度。 紅月山莊： 操作：作為托市的標(biāo)桿性商業(yè)先行入市，最終作為自有產(chǎn)業(yè)沉淀 經(jīng)營：自養(yǎng)、自營賺取經(jīng)營利潤 關(guān)文化博物館及演藝坊 ： 操作：通過經(jīng)營，提升物業(yè)價(jià)值，后期作為自有產(chǎn)業(yè)沉淀 經(jīng)營： ，或交由政府相關(guān)部門獨(dú)立經(jīng)營，與一關(guān)及部分具有參觀價(jià)值 的保留建筑聯(lián)票展示， 演藝坊可以用來做一些符合民俗的傳統(tǒng)表演劇目，還可以用來展示現(xiàn)代的娛樂節(jié)目增加門票收入， ，由其獨(dú)立經(jīng)營單獨(dú)售票，抽取少量門票收入 明、清復(fù)古賓館與古典酒樓： 操作：作為托市的標(biāo)桿性商業(yè)先行入市，先期自營，提升物業(yè)價(jià)值，后期再實(shí)現(xiàn)銷售 經(jīng)營： ，拉動(dòng)商業(yè)租金，后期高價(jià)銷售 牌店進(jìn)駐經(jīng)營，租金逐年漲幅，后期將租約轉(zhuǎn)化為銷售 高端會所： 操作：先期作為項(xiàng)目的接待中心承擔(dān)展示及簽約功能，后期待整體氛圍成熟后再以較高的價(jià)格進(jìn)行銷售 經(jīng)營：前期展示，無需自營 執(zhí)行策略三： 站在“品牌”的肩上，利用旅游旺季，與旅行社進(jìn)行聯(lián)動(dòng) 加強(qiáng)關(guān)城周邊景區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，利用開發(fā)商的現(xiàn)有資源 —— 康輝旅行社和其它的旅行社，進(jìn)行定向旅游引導(dǎo)，讓更多的游客來山海關(guān)，讓更多的游客在山海關(guān)延長觀光時(shí)間，增加在山海關(guān)消費(fèi)的機(jī)會，迅速提高山海關(guān)的商業(yè)價(jià)值。 讓古城成為周邊景點(diǎn)旅游的中轉(zhuǎn)站，游客可以在城里解決除了景點(diǎn)參觀的其他功能，提高古城的商業(yè)氛圍。 執(zhí)行策略四： 品牌帶動(dòng)更多品牌，擴(kuò)大品牌戰(zhàn)果 針對京津冀、秦皇島知名品牌商戶進(jìn)行定向招商，一是可以豐富項(xiàng)目前期配套，二是可以通過此類集客戶力商戶的進(jìn)駐加深關(guān)注客戶信心，引導(dǎo)其在前期產(chǎn)生購買或租賃。 執(zhí)行策略五：開盤活動(dòng)，引爆市場 《尋找古城》首發(fā)儀式 主題： 《尋找古城》首發(fā)儀式 ―― 暨山海關(guān)古建商業(yè)街開盤儀式 時(shí)間： 2023年 5月 地點(diǎn)： 鐘鼓樓 主辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 協(xié)辦單位： 秦皇島市旅游局、秦皇島市文化局 活動(dòng)目的： 以《尋找古城》首發(fā)儀式作為項(xiàng)目開盤活動(dòng)的主線，突出古城及本項(xiàng)目的文化內(nèi) 涵，突出古城的氣質(zhì)；通過來訪客戶對項(xiàng)目的了解，擴(kuò)大項(xiàng)目的口碑宣傳半徑，也 為“城市運(yùn)營”做鋪墊。通過此書及系列活動(dòng)的推動(dòng)，將古城的歷史人文及文化底蘊(yùn) 更深層次的推廣傳播出去，并成為今后更廣闊范圍的旅游人群慕名尋跡的主要線索 和旅游目的。 活動(dòng)簡述： 配合古建商業(yè)街的盛大開盤，以尋根為歷史蹤跡，將歷史文化與山海文化以全新的 商業(yè)勝景全面展現(xiàn)，在促動(dòng)古城商業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，以《尋找古城》為契機(jī) 將古城歷史文化給予發(fā)揚(yáng)弘大。屆時(shí)該書的部分內(nèi)容于網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，以促進(jìn)更多互 動(dòng)，使其成為山海關(guān)對外宣傳的首刊精例。 執(zhí)行策略六：主題活動(dòng) 搖滾音樂節(jié) 主題： “一關(guān)饕餮夜” 時(shí)間： 2023年 8月 地點(diǎn)： 天下第一關(guān) 主辦單位： 秦皇島政府 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動(dòng)目的： 借活動(dòng)的宣傳力度，順勢宣傳項(xiàng)目。一方面聚集大量的游客，增大消費(fèi)機(jī)會，另一 方面提升整個(gè)古城的人氣，傳遞項(xiàng)目信息。 活動(dòng)簡介： 配合山海關(guān)的旅游旺季，通過邀請國內(nèi)外知名的音樂人，吸引廣泛熱愛音樂的人來 此狂歡，初步傳遞項(xiàng)目的國際化氛圍，讓古典與時(shí)尚碰撞，歷史與現(xiàn)代共融。屆時(shí) 可以與北京、上海等大城市的票務(wù)公司聯(lián)合發(fā)售門票，還可以將門票作為銷售優(yōu)惠 贈予已購客戶?；顒?dòng)期間將邀請各大知名媒體跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大山海關(guān)知名度的同 時(shí)，也起到了宣傳項(xiàng)目的作用。 執(zhí)行策略七：媒體疊加反復(fù)刺激 靠營銷并非靠廣告 配合戶外廣告，選擇中國移動(dòng)手機(jī)號段進(jìn)行短信群發(fā)、海報(bào)派發(fā)、宣傳資料直投、電臺廣播廣告等直效行銷工作，使得客戶可以從多種渠道了解到項(xiàng)目信息，加深產(chǎn)品形象，從而達(dá)到吸引其到售樓處進(jìn)行參觀的目的。 營銷策略 ◆ 通過項(xiàng)目品牌塑造，有效積累前期客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，貼近市場，制定有效的銷售 說辭。 ◆ 通過自持拉動(dòng)租售、同時(shí)樹立開發(fā)商品牌形象，繼而利用自有資源聯(lián)動(dòng)進(jìn)行形象升級。 ◆ 在開盤時(shí)期以一種空前的形式引爆市場，利用立體的媒體攻勢迅速建立項(xiàng)目市場龍頭地位 ◆ 通過主題活動(dòng)及政府相關(guān)部門的配合提升項(xiàng)目知名度，樹立開發(fā)商的品牌。 推廣手段 報(bào)紙 軟文 活動(dòng) 《尋找古城》首發(fā)儀式 看板 交通指示牌 戶外 擎天柱 搖滾音樂節(jié) 電臺 網(wǎng)絡(luò) 硬廣 第三張牌：借勢奧運(yùn) 擴(kuò)大戰(zhàn)果 （ ） 階段目標(biāo) 品牌：以較為成熟的市場形象及商業(yè)形象、 占據(jù)不可復(fù)制的領(lǐng)先地位 營銷：刺激并加速準(zhǔn)客戶購買決策，以老帶新增加客戶量 喜迎奧運(yùn) 新古城乍現(xiàn)山海關(guān) 營銷策略 推廣手段 報(bào)紙 軟文 活動(dòng) 歷史情景劇開機(jī) 看板 交通指示牌 戶外 擎天柱 關(guān)文化藝術(shù)節(jié) DM直投 網(wǎng)絡(luò)