蕓溪居住公園商業(yè)街營銷策劃方案-文庫吧
2025-01-06 12:12 本頁面
【正文】 —— 一個超級完全小康山水社區(qū)即將啟動，她將創(chuàng)廈門第一完全小康生活環(huán)境！大盤開發(fā)，時間跨度長。本項目這樣的大項目，一、忌就是沒有引導市場的題材，二、忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后幾期的工作上，給項目帶來巨大的不確定因素。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準備一個又一個的題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續(xù)性高度關注。 大盤開發(fā)就像交響樂一樣，由一個可持續(xù)性的主題概念作為總譜，不同時期開的不同組團的特色和不同時期針對不同目標客戶群所構成的不同推廣方式、訴求點構成了各自的樂章。項目的開發(fā)和營銷始終有著精彩的題材，在同構競爭達到白熱化的市場上脫穎而出，成為市場領先者。同時，綜合控制開發(fā)和營銷節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣。只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。本項目通過規(guī)劃和策劃產生的不同組團像樂章一樣絲絲入扣，一環(huán)又一環(huán)、一波又一波。從某種方面來說，它是最科學的開發(fā)和營銷方略。 蕓溪小區(qū)精心打造三性三化；唯一性：領先同安市場，人無我有國際性：演繹國際流行的“新市鎮(zhèn)主義尊貴性：同安最好的高尚生活區(qū)全景化：大景+小景+房景小康化：倡導同安第一小康環(huán)境智能化：建設成為現(xiàn)代化智能小區(qū)第二部分 本項目總體開發(fā)策略 挑戰(zhàn)市場巔峰第一步——引進名校名校，是青蛙真的可以變?yōu)榍嗤芡踝拥哪д?，是消除距離障礙的強大引力、是忽略物質要求的精神食糧。第一實驗小學，同安人心目中的“小清華”，從開發(fā)商手中接過這把“魔杖”，營銷策劃小組有能力讓它指點同安房地產的“江山”。（1） 獨樹一幟的社區(qū)定位——同安最大的人文教育山水社區(qū) 與目前廈門市面上產生的概念完全不同，我們超出了對生活空間或生活方式的渲染，直接上升到居住的最高境界。（2） 持續(xù)發(fā)展的提前考量——配套配合策略作為社區(qū)發(fā)展的物質條件，蕓溪小區(qū)的配套設施先行開發(fā)的難度較大。然而，從社區(qū)發(fā)展的角度，一定的人口和構成必然要求一定的配套，這樣才能保證基本的生活需求，避免社區(qū)吸引力的下降。因此結合“同安最大的人文教育山水社區(qū)”的定位，我們將做到配套提前考量——2003年：小學，中央公園，步行街南端，南入口廣場，主要道路開工。2004：步行街北端（水街）、泛會所、商業(yè)配套、生態(tài)公園的綠化、泛體育場、銀行、郵局等生活配套開工。（3） 自覺的社區(qū)發(fā)展——制定社區(qū)終極目標學校是大社區(qū)的第一景觀，學子們是本大社區(qū)的第一景觀，學校的活動是整個社區(qū)的典禮，年青的活力，非工業(yè)區(qū)的街區(qū)環(huán)境，回歸樹香與回味書香、山水共鳴……這種獨特的學校與城鎮(zhèn)融合的環(huán)境、氣質，遠離現(xiàn)代工業(yè)社會的環(huán)境，使得學校更廣闊，書香更醇厚，大社區(qū)更富于一種寧靜致遠、麗質天生的魅力。背負大手筆的社區(qū)和學區(qū)規(guī)模，整合大環(huán)境，我們開始昂然前行，并將社區(qū)終極目標測定為：創(chuàng)廈門第一生活環(huán)境?。ㄒ驗樯钪_發(fā)商的總體開發(fā)策略，作為營銷策劃人，我們更懂得發(fā)揚光大，乃至震撼整個樓市！）第三部分 本項目建筑形態(tài)策略在建筑形態(tài)上，住宅造型強調其現(xiàn)代感兼顧地方特色，不同組團以外立面顏色區(qū)分，各色石材與磚飾面結合，大面積玻璃窗，有部分凸窗和八角窗，突出傳統(tǒng)特色并兼顧現(xiàn)代時尚。建筑物的設計強調自然形態(tài)和大尺度，水景綠化園林空間中細膩的手法和小巧的尺度，豐富設計的層次，并把建筑物結合為有機的整體。住宅造型生動細膩，富于現(xiàn)代田園情調，且寓濃濃的人情味于其中，同時結合地方特色與周邊環(huán)境相協(xié)調，實現(xiàn)了花園或家園的居住理想，精彩園林設計，精心的景象安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，風景融入生活，就在你的舉手投足之間。第四部分 本項目分階段營銷戰(zhàn)略本項目可分三期八個組團開發(fā)及營銷。第一期為迅速集聚人氣，部分須走價格競爭路線。第二期順應市場整體發(fā)展，強調整體社區(qū)及區(qū)域環(huán)境，打的是環(huán)境牌，第三期在項目知名度和社區(qū)環(huán)境逐漸成熟以后，不斷豐富品牌內涵，挖掘項目含金量，打的是品牌戰(zhàn)役。相對而言，第一輪的戰(zhàn)略主題為：教育。第二輪的主題為：山水。第三輪的主題為：完全小康生活大社區(qū)。第五部分 本項目銷控價格策略第一期：中高環(huán)境賣中等價格（預售許可證之前及正式入市時）——迅速塑造人氣。第二期：較高環(huán)境賣中高價格（2004年下半年）第三期：最高環(huán)境賣同安最高價格（2005年全年）備注：售價低開高走，隨建設進度進行合理調整。第六部分 本項目分期銷售方法 將蕓溪小區(qū)劃分為8個不同檔次的組團，并分3期以上推出，以便營造熱銷場景，激發(fā)客戶的購買欲望。在首期推盤時推出總價中等的中偏低產品，理由有二點： 首推高檔產品會給客戶產生本項目價格過高的錯覺，并產生價格抗性，容易失去后期提價空間。 首推低端產品，容易損害項目整體形象，并對項目未來推出的高價高檔產品失去認同感。第七部分 策劃配合銷售分期的工作計劃：第一階段：銷售準備期（2003年7月18日~2003年9月30日）第二階段：開盤及強銷期（2003年10月1日~2004年2月）第三階段：持續(xù)期（2004年2月~2004年4月30日）第四階段：再強銷期（2004年5月~2004年10月）第五階段：持續(xù)期及收尾期（2004年10月—）第一階段：銷售準備期（2003年7月28日~2003年9月30日）本階段的主要工作內容是為保證按計劃開盤銷售而進行的各項準備工作，時間為2個月，主要包括：1. 設計方面：戶型、規(guī)劃、設備、裝修、會所、工程進度；2. 現(xiàn)場準備方面：接待中心、樣板間、工地包裝、宣傳展板；3. 廣告推廣方面：項目整體思路、廣告計劃、媒體組合、媒體計劃、媒體預算；4
高考資料相關推薦
鄂ICP備17016276號-1