【正文】 地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升 深耕設(shè)計管理 鼎翼聯(lián)盟 曹陽 下 ? 滿足客戶使用需求 ? 合理控制景觀成本 ? 提升綠化效果 ? 材料品質(zhì)統(tǒng)籌化 ? 設(shè)計質(zhì)量提升 ? 對照標(biāo)桿制定數(shù)字化管理標(biāo)準(zhǔn)，保障實(shí)施可審控 ? 控制軟硬景比例，景觀單項(xiàng)比例精確化 ? 采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實(shí)現(xiàn)全冠移栽提升效果 ? 材料運(yùn)用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)低成本 ? 搭建信息平臺，整合設(shè)計資源，提高設(shè)計質(zhì)量 ? 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、效果、特色、設(shè)計資源 ) 第三章：景觀的功能設(shè)計 —— 關(guān)注客戶需求 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 1. 概述 ①萬科集團(tuán)滿意度調(diào)查 ? 規(guī)劃設(shè)計 滿意度 07年 86， 08年 79 ? 活動場地和設(shè)施 滿意度 07年 62， 08年 58均為 最低 ?資料來源：集團(tuán) 08年蓋洛普滿意度調(diào)查報告 ? 資料來源：集團(tuán) 20232023蓋洛普滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)；其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至 9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? “ 活動場地和設(shè)施滿意度 ” 連續(xù) 7年持續(xù)走低 K=千戶 1. 概述 ①萬科集團(tuán)滿意度調(diào)查 ②客戶投訴 沒有運(yùn)動就等于沒有生命！ ? 客戶最不滿意：配置少；不便捷 活動設(shè)施不夠，我們需要籃球場??！ ? 資料來源：集團(tuán)客戶投訴 懷念四季花城 ? 健身游泳池等活動設(shè)施投入很多心血 ? 新建的兒童活動場在哪里？我們找不到 … ?數(shù)據(jù)來源： 08年深圳萬科成交客戶調(diào)查統(tǒng)計（營銷系統(tǒng)），調(diào)查客戶量為 3041戶 ?運(yùn)動場地及設(shè)施包括泳池、網(wǎng)球場、籃球場及其他健身器械場地 ③ 成交客戶對活動場地關(guān)注率與滿意率 ? “ 活動配套和集中綠地 ” 與客戶期望差距較大 ④集團(tuán)活動配置標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀 上海公司 深圳區(qū)域 ? 2023年集團(tuán)發(fā)布 “ 花城類住區(qū)活動配套標(biāo)準(zhǔn) ” ? 上海公司標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行較早，控制 每塊場地絕對面積 ? 深圳區(qū)域 08年底確定， 按品類控制戶均指標(biāo) 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn) ? “ 社區(qū)活動配套滿意度 ” 是 “ 整體滿意度 ” 的短板 ⑤小結(jié) ? 萬科集團(tuán)內(nèi)對于活動配套標(biāo)準(zhǔn)不完善，執(zhí)行不規(guī)范 最不滿意：配置不足；不便捷 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 資訊來源：根據(jù)所屬項(xiàng)目物業(yè)公司提供 ? 在集團(tuán) 52項(xiàng)目中確定 深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目 ? 選擇標(biāo)準(zhǔn)：入住兩年以上、活動配套完善、業(yè)主滿意度較高 的成熟社區(qū) 容積率 容積率 容積率 ㎡ /戶 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 ? 因緯度和氣候不同， 平均每戶的總活動場地面積 因泳池的 差異從南往北依次降低，均值為 ㎡ /戶 泳池差異較大 （含游泳池） 3個標(biāo)桿活動場地均值 ? 不含泳池，不同緯度的標(biāo)桿項(xiàng)目 “ 運(yùn)動場地、兒童活動場地 及老人活動場地 ” 戶均面積基本一致 ㎡ /戶 運(yùn)動場地均值 ㎡ /戶 兒童活動場地均值 ㎡ /戶 老人活動場地均值 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 （不含游泳池） ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運(yùn)動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等 ? 運(yùn)動場地配置普遍較低，平均只達(dá) 標(biāo)桿值 的 42% 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目 運(yùn)動場地均值 ㎡ /戶 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個 項(xiàng)目運(yùn)動場地均值 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目 兒童場地均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個 項(xiàng)目 兒童場地均值 ㎡ /戶 ? 兒童活動場地配置尚好，個別公司差距較大 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運(yùn)動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?老人活動場地：指供老人活動使用的器械，棋牌和舞蹈聚會等場地 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 老人活動場地配置普遍不足，平均僅達(dá)標(biāo)桿值 68% 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個項(xiàng)目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 除去泳池， 綜合活動場地 52項(xiàng)目 均值 僅為 3個 標(biāo)桿 項(xiàng)目 的 54% ㎡ /戶 52項(xiàng)目綜合活動場地均值 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目綜合活動場地均值 ㎡ /戶 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 項(xiàng)目普遍存在綜合配置較低的局面 ? 運(yùn)動場地 配置嚴(yán)重不足， 老人活動場地 關(guān)注不夠 ?資料來源：對方公司操業(yè)人員提供 上海浦東仁恒河濱城 上海浦東綠城 上海天山仁恒河濱花園 選取項(xiàng)目特點(diǎn)： 社區(qū)規(guī)模大，戶數(shù)多，在 業(yè)內(nèi) 評價較高 項(xiàng)目名稱 戶均活動面積 泳池 運(yùn)動場地 兒童活動場地 老人活動場地 占地面積 總建筑面積 總戶數(shù) 容積率 上海浦東仁恒河濱城 74 4000 上海天山仁恒河濱花園 13 39 1900 上海浦東綠城 18 46 2631 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 選取 3個業(yè)內(nèi) 評價較高 的 容積率 項(xiàng)目作為外部標(biāo)桿 泳 池 ㎡ /戶 兒童活動場地 老人活動場地 運(yùn)動場地 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 與行業(yè)標(biāo)桿相比較，我司 標(biāo)桿值 除 “ 運(yùn)動場地 ” 略低外， “ 兒童和老人活動場地 ” 配置 差距較大 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項(xiàng)目均值 2. 指標(biāo)分析： ④主流產(chǎn)品集團(tuán)活動配置標(biāo)準(zhǔn) ? 針對主要品類制定住區(qū)活動配套標(biāo)準(zhǔn) : ? 兒童、老人活動場地 ㎡ /戶、 運(yùn)動場地 ㎡ /戶 戶均面積指標(biāo)合計 ≥ ㎡ /戶 ? 依據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品分類分析主要產(chǎn)品客戶人口構(gòu)成 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 ＋ ? 主要品類客戶人口構(gòu)成在 老人和兒童 的比例上有區(qū)別 G2 孩子三代 10% 后小太陽 40% 小太陽 40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太陽 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太陽 20% 小太陽 30% 老年一代 5% % % % % % % % % % % % % % % % % 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 12歲以下 1321歲 2255歲 56歲以上 T1 青年之家 50% 小小太陽 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29% 13% 8% 26% G2/C G3/T2 側(cè)重兒童 側(cè)重老人 ? 按兩大類制定各區(qū)域活動配套 建議標(biāo)準(zhǔn) 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑥制定按品類地域分類制定配套標(biāo)準(zhǔn) ? 產(chǎn)品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑦衍生探討 產(chǎn)品客戶聚焦細(xì)分之后，還可分化為以下類型產(chǎn)品： 人群混合型社區(qū) 青年公寓社區(qū) 度假類社區(qū) 商務(wù)綜合類社區(qū) 人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社區(qū)需提供充足各類場地 人群結(jié)構(gòu)年輕化，社區(qū)應(yīng)提供具有社交功能的 場所以及運(yùn)動場地，對兒童及老人可忽略 需求特殊化，更多提供高檔服務(wù)的運(yùn)動場地和 戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強(qiáng) 對會所功能需求加強(qiáng)，其余活動場地可借助周 邊或城市配套，注重品質(zhì) 以建筑面積 20 萬㎡ 某項(xiàng)目為例 按平均每戶面積 100 ㎡計算 居住戶數(shù) 2023 戶 目前集團(tuán)活動場地均值為 ㎡ /戶 規(guī)定配置活動面積標(biāo)準(zhǔn)為 ㎡ /戶 差額為 ㎡ /戶 活動場地平均單方造價為 620 元 / ㎡ 單方造價增加 （ 2023 620 ）247。 202300 = ≈ /㎡ 2. 指標(biāo)分析： ⑧活動場地成本 ? 增加 ，即可滿足活動場地配置要求 2. 指標(biāo)分析： ⑨小結(jié) ? 集團(tuán)內(nèi)新建項(xiàng)目活動場地配套必須滿足最低標(biāo)準(zhǔn)。 兒童、老人活動場地 ≥ ㎡ /戶、 運(yùn)動場地 ≥ ㎡ /戶 ? 社區(qū)規(guī)模較小時 (≤500 戶 )，配套標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)增大。 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 商業(yè)步行街 兒童活動場地 運(yùn)動場地 會所 泳池 老人活動場地 /架空層 ? 主要 運(yùn)動及老人活動場地 沿商業(yè)街兩側(cè) 布局；兒童活動場地組團(tuán)式布局 容積率 3. 布置方式： ① 內(nèi)部標(biāo)桿之一： 深圳四季花城 服務(wù)半徑 ≤50 米 服務(wù)半徑 ≤250 米 運(yùn)動場地 建筑 兒童活動場地 會所 泳池 中心廣場 ? 大型場地結(jié)合會所和濱河綠化帶布置，兒童場地分散布置 容積率 3. 布置方式： ① 內(nèi)部標(biāo)桿之二： 上海春申 服務(wù)半徑 ≤250 米 服務(wù)半徑 ≤50 米 服務(wù)半徑 ≤250 米 步行景觀軸線 會所 運(yùn)動廣場 兒童活動場地 ? 大型場地沿景觀軸集中布局，兒童場地以組團(tuán)為單位布局 容積率 服務(wù)半徑 ≤45m 3. 布置方式： ①內(nèi)部標(biāo)桿之三： 天津水晶城 ? 所有室內(nèi)外活動場地沿主要人行系統(tǒng)展開布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之一： 上海浦東仁恒河濱城 ? 所有室內(nèi)外活動場地圍繞會所中心輻射展開 布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之二： 上海天山仁恒河濱花園 服務(wù)半徑 ≤200 米 ? 會所區(qū)集中泳池及運(yùn)動場地，其余均衡按組團(tuán)分散布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之三： 上海浦東綠城 3. 布置方式： ③投訴較多項(xiàng)目之一