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地產景觀品質提升--深耕設計管理教材(已修改)

2025-02-26 20:54 本頁面
 

【正文】 地產景觀品質提升 深耕設計管理 鼎翼聯(lián)盟 曹陽 下 ? 滿足客戶使用需求 ? 合理控制景觀成本 ? 提升綠化效果 ? 材料品質統(tǒng)籌化 ? 設計質量提升 ? 對照標桿制定數(shù)字化管理標準,保障實施可審控 ? 控制軟硬景比例,景觀單項比例精確化 ? 采用綠化戰(zhàn)略合作模式,實現(xiàn)全冠移栽提升效果 ? 材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購,實現(xiàn)高品質低成本 ? 搭建信息平臺,整合設計資源,提高設計質量 ? 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、效果、特色、設計資源 ) 第三章:景觀的功能設計 —— 關注客戶需求 ? 概述 ? 指標分析與配置標準 ? 布置方式 ? 場地設計 5要素 ? 設計指引 ? 操作指引 1. 概述 ①萬科集團滿意度調查 ? 規(guī)劃設計 滿意度 07年 86, 08年 79 ? 活動場地和設施 滿意度 07年 62, 08年 58均為 最低 ?資料來源:集團 08年蓋洛普滿意度調查報告 ? 資料來源:集團 20232023蓋洛普滿意度調查數(shù)據(jù);其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至 9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? “ 活動場地和設施滿意度 ” 連續(xù) 7年持續(xù)走低 K=千戶 1. 概述 ①萬科集團滿意度調查 ②客戶投訴 沒有運動就等于沒有生命! ? 客戶最不滿意:配置少;不便捷 活動設施不夠,我們需要籃球場??! ? 資料來源:集團客戶投訴 懷念四季花城 ? 健身游泳池等活動設施投入很多心血 ? 新建的兒童活動場在哪里?我們找不到 … ?數(shù)據(jù)來源: 08年深圳萬科成交客戶調查統(tǒng)計(營銷系統(tǒng)),調查客戶量為 3041戶 ?運動場地及設施包括泳池、網球場、籃球場及其他健身器械場地 ③ 成交客戶對活動場地關注率與滿意率 ? “ 活動配套和集中綠地 ” 與客戶期望差距較大 ④集團活動配置標準現(xiàn)狀 上海公司 深圳區(qū)域 ? 2023年集團發(fā)布 “ 花城類住區(qū)活動配套標準 ” ? 上海公司標準,執(zhí)行較早,控制 每塊場地絕對面積 ? 深圳區(qū)域 08年底確定, 按品類控制戶均指標 集團標準 ? “ 社區(qū)活動配套滿意度 ” 是 “ 整體滿意度 ” 的短板 ⑤小結 ? 萬科集團內對于活動配套標準不完善,執(zhí)行不規(guī)范 最不滿意:配置不足;不便捷 ? 概述 ? 指標分析與配置標準 ? 布置方式 ? 場地設計 5要素 ? 設計指引 ? 操作指引 2. 指標分析: ①集團內部標桿 資訊來源:根據(jù)所屬項目物業(yè)公司提供 ? 在集團 52項目中確定 深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個內部標桿項目 ? 選擇標準:入住兩年以上、活動配套完善、業(yè)主滿意度較高 的成熟社區(qū) 容積率 容積率 容積率 ㎡ /戶 2. 指標分析: ①集團內部標桿 ? 因緯度和氣候不同, 平均每戶的總活動場地面積 因泳池的 差異從南往北依次降低,均值為 ㎡ /戶 泳池差異較大 (含游泳池) 3個標桿活動場地均值 ? 不含泳池,不同緯度的標桿項目 “ 運動場地、兒童活動場地 及老人活動場地 ” 戶均面積基本一致 ㎡ /戶 運動場地均值 ㎡ /戶 兒童活動場地均值 ㎡ /戶 老人活動場地均值 2. 指標分析: ①集團內部標桿 (不含游泳池) ?數(shù)據(jù)來源:選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本,根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運動場地:指專用體育活動場地,包括籃球場、網球場、羽毛球場等 ? 運動場地配置普遍較低,平均只達 標桿值 的 42% 集團 3個標桿項目 運動場地均值 ㎡ /戶 ㎡ /戶 集團 52個 項目運動場地均值 2. 指標分析: ②集團 52項目與標桿比較 集團 3個標桿項目 兒童場地均值 ㎡ /戶 集團 52個 項目 兒童場地均值 ㎡ /戶 ? 兒童活動場地配置尚好,個別公司差距較大 ?數(shù)據(jù)來源:選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本,根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運動場地:指專用體育活動場地,包括籃球場、網球場、羽毛球場等 2. 指標分析: ②集團 52項目與標桿比較 ?數(shù)據(jù)來源:選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本,根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?老人活動場地:指供老人活動使用的器械,棋牌和舞蹈聚會等場地 2. 指標分析: ②集團 52項目與標桿比較 ? 老人活動場地配置普遍不足,平均僅達標桿值 68% 集團 3個標桿項目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 集團 52個項目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 ?數(shù)據(jù)來源:選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本,根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 2. 指標分析: ②集團 52項目與標桿比較 ? 除去泳池, 綜合活動場地 52項目 均值 僅為 3個 標桿 項目 的 54% ㎡ /戶 52項目綜合活動場地均值 集團 3個標桿項目綜合活動場地均值 ㎡ /戶 2. 指標分析: ②集團 52項目與標桿比較 ? 項目普遍存在綜合配置較低的局面 ? 運動場地 配置嚴重不足, 老人活動場地 關注不夠 ?資料來源:對方公司操業(yè)人員提供 上海浦東仁恒河濱城 上海浦東綠城 上海天山仁恒河濱花園 選取項目特點: 社區(qū)規(guī)模大,戶數(shù)多,在 業(yè)內 評價較高 項目名稱 戶均活動面積 泳池 運動場地 兒童活動場地 老人活動場地 占地面積 總建筑面積 總戶數(shù) 容積率 上海浦東仁恒河濱城 74 4000 上海天山仁恒河濱花園 13 39 1900 上海浦東綠城 18 46 2631 2. 指標分析: ③行業(yè)內標桿分析 ? 選取 3個業(yè)內 評價較高 的 容積率 項目作為外部標桿 泳 池 ㎡ /戶 兒童活動場地 老人活動場地 運動場地 2. 指標分析: ③行業(yè)內標桿分析 ? 與行業(yè)標桿相比較,我司 標桿值 除 “ 運動場地 ” 略低外, “ 兒童和老人活動場地 ” 配置 差距較大 集團 3個標桿項目均值 ㎡ /戶 集團 3個標桿項目均值 ㎡ /戶 集團 3個標桿項目均值 ㎡ /戶 集團 3個標桿項目均值 2. 指標分析: ④主流產品集團活動配置標準 ? 針對主要品類制定住區(qū)活動配套標準 : ? 兒童、老人活動場地 ㎡ /戶、 運動場地 ㎡ /戶 戶均面積指標合計 ≥ ㎡ /戶 ? 依據(jù)集團產品分類分析主要產品客戶人口構成 2. 數(shù)據(jù)分析: ⑤標準配置深化探討 + ? 主要品類客戶人口構成在 老人和兒童 的比例上有區(qū)別 G2 孩子三代 10% 后小太陽 40% 小太陽 40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太陽 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太陽 20% 小太陽 30% 老年一代 5% % % % % % % % % % % % % % % % % 2. 數(shù)據(jù)分析: ⑤標準配置深化探討 12歲以下 1321歲 2255歲 56歲以上 T1 青年之家 50% 小小太陽 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29% 13% 8% 26% G2/C G3/T2 側重兒童 側重老人 ? 按兩大類制定各區(qū)域活動配套 建議標準 2. 數(shù)據(jù)分析: ⑥制定按品類地域分類制定配套標準 ? 產品隨著市場的變化,客戶人群對于活動場地的需求不同 2. 數(shù)據(jù)分析: ⑦衍生探討 產品客戶聚焦細分之后,還可分化為以下類型產品: 人群混合型社區(qū) 青年公寓社區(qū) 度假類社區(qū) 商務綜合類社區(qū) 人群結構復雜,社區(qū)需提供充足各類場地 人群結構年輕化,社區(qū)應提供具有社交功能的 場所以及運動場地,對兒童及老人可忽略 需求特殊化,更多提供高檔服務的運動場地和 戶外可拓展的休閑空間,景觀需求加強 對會所功能需求加強,其余活動場地可借助周 邊或城市配套,注重品質 以建筑面積 20 萬㎡ 某項目為例 按平均每戶面積 100 ㎡計算 居住戶數(shù) 2023 戶 目前集團活動場地均值為 ㎡ /戶 規(guī)定配置活動面積標準為 ㎡ /戶 差額為 ㎡ /戶 活動場地平均單方造價為 620 元 / ㎡ 單方造價增加 ( 2023 620 )247。 202300 = ≈ /㎡ 2. 指標分析: ⑧活動場地成本 ? 增加 ,即可滿足活動場地配置要求 2. 指標分析: ⑨小結 ? 集團內新建項目活動場地配套必須滿足最低標準。 兒童、老人活動場地 ≥ ㎡ /戶、 運動場地 ≥ ㎡ /戶 ? 社區(qū)規(guī)模較小時 (≤500 戶 ),配套標準應適當增大。 ? 概述 ? 指標分析與配置標準 ? 布置方式 ? 場地設計 5要素 ? 設計指引 ? 操作指引 商業(yè)步行街 兒童活動場地 運動場地 會所 泳池 老人活動場地 /架空層 ? 主要 運動及老人活動場地 沿商業(yè)街兩側 布局;兒童活動場地組團式布局 容積率 3. 布置方式: ① 內部標桿之一: 深圳四季花城 服務半徑 ≤50 米 服務半徑 ≤250 米 運動場地 建筑 兒童活動場地 會所 泳池 中心廣場 ? 大型場地結合會所和濱河綠化帶布置,兒童場地分散布置 容積率 3. 布置方式: ① 內部標桿之二: 上海春申 服務半徑 ≤250 米 服務半徑 ≤50 米 服務半徑 ≤250 米 步行景觀軸線 會所 運動廣場 兒童活動場地 ? 大型場地沿景觀軸集中布局,兒童場地以組團為單位布局 容積率 服務半徑 ≤45m 3. 布置方式: ①內部標桿之三: 天津水晶城 ? 所有室內外活動場地沿主要人行系統(tǒng)展開布局 3. 布置方式: ②行業(yè)內標桿之一: 上海浦東仁恒河濱城 ? 所有室內外活動場地圍繞會所中心輻射展開 布局 3. 布置方式: ②行業(yè)內標桿之二: 上海天山仁恒河濱花園 服務半徑 ≤200 米 ? 會所區(qū)集中泳池及運動場地,其余均衡按組團分散布局 3. 布置方式: ②行業(yè)內標桿之三: 上海浦東綠城 3. 布置方式: ③投訴較多項目之一
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