【正文】 場地：指供老人活動使用的器械，棋牌和舞蹈聚會等場地 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項目與標(biāo)桿比較 ? 老人活動場地配置普遍不足，平均僅達(dá)標(biāo)桿值 68% 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個項目 老人活動場地均值 ㎡ /戶 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項目與標(biāo)桿比較 ? 除去泳池， 綜合活動場地 52項目 均值 僅為 3個 標(biāo)桿 項目 的 54% ㎡ /戶 52項目綜合活動場地均值 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目綜合活動場地均值 ㎡ /戶 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項目與標(biāo)桿比較 ? 項目普遍存在綜合配置較低的局面 ? 運(yùn)動場地 配置嚴(yán)重不足， 老人活動場地 關(guān)注不夠 ?資料來源：對方公司操業(yè)人員提供 上海浦東仁恒河濱城 上海浦東綠城 上海天山仁恒河濱花園 選取項目特點(diǎn)： 社區(qū)規(guī)模大，戶數(shù)多，在 業(yè)內(nèi) 評價較高 項目名稱 戶均活動面積 泳池 運(yùn)動場地 兒童活動場地 老人活動場地 占地面積 總建筑面積 總戶數(shù) 容積率 上海浦東仁恒河濱城 74 4000 上海天山仁恒河濱花園 13 39 1900 上海浦東綠城 18 46 2631 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 選取 3個業(yè)內(nèi) 評價較高 的 容積率 項目作為外部標(biāo)桿 泳 池 ㎡ /戶 兒童活動場地 老人活動場地 運(yùn)動場地 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 與行業(yè)標(biāo)桿相比較，我司 標(biāo)桿值 除 “ 運(yùn)動場地 ” 略低外， “ 兒童和老人活動場地 ” 配置 差距較大 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個標(biāo)桿項目均值 2. 指標(biāo)分析： ④主流產(chǎn)品集團(tuán)活動配置標(biāo)準(zhǔn) ? 針對主要品類制定住區(qū)活動配套標(biāo)準(zhǔn) : ? 兒童、老人活動場地 ㎡ /戶、 運(yùn)動場地 ㎡ /戶 戶均面積指標(biāo)合計 ≥ ㎡ /戶 ? 依據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品分類分析主要產(chǎn)品客戶人口構(gòu)成 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 ＋ ? 主要品類客戶人口構(gòu)成在 老人和兒童 的比例上有區(qū)別 G2 孩子三代 10% 后小太陽 40% 小太陽 40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太陽 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太陽 20% 小太陽 30% 老年一代 5% % % % % % % % % % % % % % % % % 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 12歲以下 1321歲 2255歲 56歲以上 T1 青年之家 50% 小小太陽 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29% 13% 8% 26% G2/C G3/T2 側(cè)重兒童 側(cè)重老人 ? 按兩大類制定各區(qū)域活動配套 建議標(biāo)準(zhǔn) 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑥制定按品類地域分類制定配套標(biāo)準(zhǔn) ? 產(chǎn)品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑦衍生探討 產(chǎn)品客戶聚焦細(xì)分之后，還可分化為以下類型產(chǎn)品： 人群混合型社區(qū) 青年公寓社區(qū) 度假類社區(qū) 商務(wù)綜合類社區(qū) 人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社區(qū)需提供充足各類場地 人群結(jié)構(gòu)年輕化，社區(qū)應(yīng)提供具有社交功能的 場所以及運(yùn)動場地，對兒童及老人可忽略 需求特殊化，更多提供高檔服務(wù)的運(yùn)動場地和 戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強(qiáng) 對會所功能需求加強(qiáng)，其余活動場地可借助周 邊或城市配套，注重品質(zhì) 以建筑面積 20 萬㎡ 某項目為例 按平均每戶面積 100 ㎡計算 居住戶數(shù) 2023 戶 目前集團(tuán)活動場地均值為 ㎡ /戶 規(guī)定配置活動面積標(biāo)準(zhǔn)為 ㎡ /戶 差額為 ㎡ /戶 活動場地平均單方造價為 620 元 / ㎡ 單方造價增加 （ 2023 620 ）247。 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 商業(yè)步行街 兒童活動場地 運(yùn)動場地 會所 泳池 老人活動場地 /架空層 ? 主要 運(yùn)動及老人活動場地 沿商業(yè)街兩側(cè) 布局；兒童活動場地組團(tuán)式布局 容積率 3. 布置方式： ① 內(nèi)部標(biāo)桿之一： 深圳四季花城 服務(wù)半徑 ≤50 米 服務(wù)半徑 ≤250 米 運(yùn)動場地 建筑 兒童活動場地 會所 泳池 中心廣場 ? 大型場地結(jié)合會所和濱河綠化帶布置，兒童場地分散布置 容積率 3. 布置方式： ① 內(nèi)部標(biāo)桿之二： 上海春申 服務(wù)半徑 ≤250 米 服務(wù)半徑 ≤50 米 服務(wù)半徑 ≤250 米 步行景觀軸線 會所 運(yùn)動廣場 兒童活動場地 ? 大型場地沿景觀軸集中布局，兒童場地以組團(tuán)為單位布局 容積率 服務(wù)半徑 ≤45m 3. 布置方式： ①內(nèi)部標(biāo)桿之三： 天津水晶城 ? 所有室內(nèi)外活動場地沿主要人行系統(tǒng)展開布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之一： 上海浦東仁恒河濱城 ? 所有室內(nèi)外活動場地圍繞會所中心輻射展開 布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之二： 上海天山仁恒河濱花園 服務(wù)半徑 ≤200 米 ? 會所區(qū)集中泳池及運(yùn)動場地，其余均衡按組團(tuán)分散布局 3. 布置方式： ②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之三： 上海浦東綠城 3. 布置方式： ③投訴較多項目之一 ?兒童場地不足且服務(wù)半徑大于 50米，缺少運(yùn)動場地 3. 布置方式： ③投訴較多項目之二 ? 缺少運(yùn)動場地與老人活動場地，會所配套服務(wù)半徑大于 250米 3. 布置方式： ③投訴較多項目之三 ? 運(yùn)動場地配置不足，兒童場地服務(wù)半徑大于 50米 ? 各類活動場地布置必須考慮服務(wù)半徑，否則降低使用率 ? 正常情況下：成人 250米 ，老人 200米 ，兒童 50米 資料來源：美國景觀資料手冊《 TimeSaver standard for landscape architecture》 3. 布置方式： ④ 服務(wù)半徑標(biāo)準(zhǔn) 3. 布置方式： ⑤小結(jié) ? 服務(wù)半徑為：成人 250m，老人 200m，兒童 50m ? 運(yùn)動場地應(yīng)相對集中布局，兒童活動場地應(yīng)均勻布局 ? 狹長地塊應(yīng)沿人行路布局，方正地塊應(yīng)中心輻射布局 ? 案例分享 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 4. 場地設(shè)計五要素 ①客戶關(guān)注度 客戶關(guān)注度 3基本教育 4特殊功能 1安全性 2基本功能 客戶關(guān)注程度排序 通用性 特殊性 安全性 功能性 5特殊教育 高 低 ?資料提供：上海公司設(shè)計部 ? 根據(jù) 客戶關(guān)注度 排序設(shè)定所需的功能考慮范圍 4. 場地設(shè)計五要素 ②營銷賣點(diǎn) ?資料提供：上海公司設(shè)計部 編號 具體措施 需求 分類 成本影響 可實(shí)施性 1 全區(qū)做到無障礙設(shè)計 安全 較小 強(qiáng) 2 高差較大處或河道等設(shè)置欄桿 安全 小 強(qiáng) 3 貫穿全區(qū)的無障礙步行系統(tǒng) 安全 小 強(qiáng) 4 兒童游樂區(qū)的周界安全 安全 無 強(qiáng) 5 各種鋪地材料的安全性，交接面的安全 安全 小 強(qiáng) 6 兒童游樂設(shè)施要是高品質(zhì)材料制成 安全 中 強(qiáng) 7 專設(shè)有遮蔭遮雨的 26歲的兒童游樂設(shè)施 基本功能 大 強(qiáng) 8 一定面積的室外交流的木平臺 基本功能 小 強(qiáng) 9 大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪 基本功能 小 強(qiáng) 10 安全兒童戲水水景 基本功能 中 強(qiáng) 11 安全的沙坑 基本功能 小 強(qiáng) 12 結(jié)合兒童游樂區(qū)設(shè)置成人健身設(shè)施 基本功能 無 強(qiáng) 13 室外兒童游泳池 特殊功能 大 中 14 適合兒童尺度的室外標(biāo)示系統(tǒng) 基礎(chǔ)教育 小 強(qiáng) 15 四季變化的觀花觀果的植物 基礎(chǔ)教育 無 強(qiáng) 16 兒童游樂區(qū)增加太陽能時鐘 特殊教育 小 強(qiáng) 特殊客群關(guān)注 營銷賣點(diǎn) 品質(zhì)的基本保證 ? 功能與細(xì)節(jié)應(yīng)保證品質(zhì)，更應(yīng)重視 營銷賣點(diǎn) 4. 場地設(shè)計五要素 ③成本控制 ?資料提供：上海公司設(shè)計部 成本高 成本低 1. 全區(qū)無障礙設(shè)計 2. 高差較大處設(shè)置欄桿 3. 貫穿全區(qū)的步行系統(tǒng) 4. 兒童游樂區(qū)的周界安全 5. 各種鋪裝材料的安全交接 6. 結(jié)合兒童游樂區(qū)設(shè)置成人健身設(shè)施 7. 大面積的起伏變化的草坪 8. 安全的沙坑 1. 高品質(zhì)進(jìn)口兒童游樂設(shè)備 2. 專設(shè)有遮蔭遮雨的 26歲兒童游樂設(shè)施 3. 一定面積的木平臺交流休息場地 4. 室外兒童游泳池 5. 安全的兒童水景 1. 兒童游樂場周邊設(shè)置洗手洗腳處 2. 增加兒童游樂區(qū)的背景音樂設(shè)置 3. 環(huán)保的分類垃圾桶 4. 兒童區(qū)增加太陽能時鐘 5. 適合兒童尺度的室外標(biāo)示系統(tǒng) 6. 四季變化的觀花觀果的植物 1. 旱冰場 2. 游樂場周邊設(shè)計廁所 3. 增加帶長度的兒童專用自行車道 4. 增設(shè)“百草園” 5. 增設(shè)“自留地” 6. 增加一些冒險兒童游樂設(shè)施，滑板攀巖 7. 增加“故事雕塑” 8. 動物樂園 選定實(shí)施 選擇實(shí)施 選擇實(shí)施 暫不實(shí)施 關(guān)注度低（特殊功能 +教育） 關(guān)注度高（安全 +基本功能） ? 根據(jù) 成本要求 和客戶關(guān)注度選定實(shí)施內(nèi)容 ? 根據(jù) 使用者喜好 排序選擇內(nèi)容 (玩具器械品種 ) 排序 15歲 612歲 1 滑梯 滑梯 2 秋千 木馬 3 木馬 蹺蹺板 4 羽毛球館 游泳池 5 游泳池 秋千 6 室外籃球場 室外籃球場 7 平衡木 泡泡池 8 爬梯 平衡木 9 網(wǎng)球場 爬梯 10 攀爬繩網(wǎng) 攀爬繩網(wǎng) 11 泡泡池 戲水池 12 蹺蹺板 網(wǎng)球場 ?資料來源： 深圳地產(chǎn) 08年針對入住客戶關(guān)于兒童活動配套深訪研究調(diào)查 4. 場地設(shè)計五要素 ④使用者喜好 ?資料提供：上海公司設(shè)計部 編號 具體措施 深藍(lán) 白馬西北 金色里程 金色雅筑 羅店 地杰 1 全區(qū)做到無障礙設(shè)計 √