【正文】 高 項(xiàng)目名稱 戶均活動面積 泳池 運(yùn)動場地 兒童活動場地 老人活動場地 占地面積 總建筑面積 總戶數(shù) 容積率 上海浦東仁恒河濱城 74 4000 上海天山仁恒河濱花園 13 39 1900 上海浦東綠城 18 46 2631 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 選取 3個(gè)業(yè)內(nèi) 評價(jià)較高 的 容積率 項(xiàng)目作為外部標(biāo)桿 泳 池 ㎡ /戶 兒童活動場地 老人活動場地 運(yùn)動場地 2. 指標(biāo)分析： ③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析 ? 與行業(yè)標(biāo)桿相比較，我司 標(biāo)桿值 除 “ 運(yùn)動場地 ” 略低外， “ 兒童和老人活動場地 ” 配置 差距較大 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目均值 2. 指標(biāo)分析： ④主流產(chǎn)品集團(tuán)活動配置標(biāo)準(zhǔn) ? 針對主要品類制定住區(qū)活動配套標(biāo)準(zhǔn) : ? 兒童、老人活動場地 ㎡ /戶、 運(yùn)動場地 ㎡ /戶 戶均面積指標(biāo)合計(jì) ≥ ㎡ /戶 ? 依據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品分類分析主要產(chǎn)品客戶人口構(gòu)成 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 ＋ ? 主要品類客戶人口構(gòu)成在 老人和兒童 的比例上有區(qū)別 G2 孩子三代 10% 后小太陽 40% 小太陽 40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太陽 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太陽 20% 小太陽 30% 老年一代 5% % % % % % % % % % % % % % % % % 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討 12歲以下 1321歲 2255歲 56歲以上 T1 青年之家 50% 小小太陽 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29% 13% 8% 26% G2/C G3/T2 側(cè)重兒童 側(cè)重老人 ? 按兩大類制定各區(qū)域活動配套 建議標(biāo)準(zhǔn) 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑥制定按品類地域分類制定配套標(biāo)準(zhǔn) ? 產(chǎn)品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同 2. 數(shù)據(jù)分析： ⑦衍生探討 產(chǎn)品客戶聚焦細(xì)分之后，還可分化為以下類型產(chǎn)品： 人群混合型社區(qū) 青年公寓社區(qū) 度假類社區(qū) 商務(wù)綜合類社區(qū) 人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社區(qū)需提供充足各類場地 人群結(jié)構(gòu)年輕化，社區(qū)應(yīng)提供具有社交功能的 場所以及運(yùn)動場地，對兒童及老人可忽略 需求特殊化，更多提供高檔服務(wù)的運(yùn)動場地和 戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強(qiáng) 對會所功能需求加強(qiáng)，其余活動場地可借助周 邊或城市配套，注重品質(zhì) 以建筑面積 20 萬㎡ 某項(xiàng)目為例 按平均每戶面積 100 ㎡計(jì)算 居住戶數(shù) 2023 戶 目前集團(tuán)活動場地均值為 ㎡ /戶 規(guī)定配置活動面積標(biāo)準(zhǔn)為 ㎡ /戶 差額為 ㎡ /戶 活動場地平均單方造價(jià)為 620 元 / ㎡ 單方造價(jià)增加 （ 2023 620 ）247。 ? 室外運(yùn)動場地考慮充分日照，考慮噪音問題，避免離住宅過近，貼近商業(yè)用房布置。 主材價(jià)格： 胸徑 1019cm， 800~2023元 /株 胸徑 2029cm， 2200~4500元 /株 胸徑 3039cm， 5000~8000元 /株 苗源成本分析 ②樟樹假植苗 (華南地區(qū) ) ? 假植苗中選用較多的規(guī)格為胸徑 3040 cm，平均價(jià)格為 6500元 /株 特點(diǎn)： 資源較多，價(jià)格適宜，但苗木形態(tài)差，需要生長期恢復(fù) 假植成品苗 ： 假植苗已假植或裝入容器種植 3年以內(nèi)，生長狀況恢復(fù)良好的苗木。 優(yōu)點(diǎn) ： ? 甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實(shí)施效果可控 ? 擴(kuò)大了采購范圍，可根據(jù)自身需要進(jìn)行苗木儲備，不受當(dāng)時(shí)的市場供應(yīng)所限制。 施工單位深化圖紙時(shí)進(jìn)行定價(jià)設(shè)計(jì)，控制現(xiàn)場變更數(shù)量 招投標(biāo)模式 戰(zhàn)略合作模式 招投標(biāo) +戰(zhàn)略模式 甲指乙供戰(zhàn)略 +招標(biāo)模式 圖紙可實(shí)施性 苗品質(zhì)量控制 成本可控 備注 ★ ☆ ★ ★ 僅北京、沈陽等公司能實(shí)現(xiàn)圖紙和苗品質(zhì)量的有效控制，大部分公司仍無法通過招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)效果與成本有效平衡 ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ☆ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ 操作模式分析 ⑧推薦模式解析一 ? 戰(zhàn)略合作模式能夠有效解決提升綠化效果的關(guān)鍵問題 景觀設(shè)計(jì)部 25人 /公司 苗木采購團(tuán)隊(duì) 12人 /公司 景觀工程團(tuán)隊(duì) /項(xiàng)目 合計(jì)景觀人員 49人 /公司 操作模式分析 ⑨推薦模式解析二 ? 三層團(tuán)隊(duì)的有效組合才能保障實(shí)現(xiàn)最終的效果 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場效果確認(rèn) 負(fù)責(zé)特型苗木采購和儲備 負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工管理和效果控制 專業(yè)設(shè)計(jì)人員構(gòu)成 成本與工程采購人員構(gòu)成 專業(yè)景觀工程人員構(gòu)成 主要責(zé)任部門，監(jiān)管其余團(tuán)隊(duì) 龍湖、綠城管理模式 萬科管理模式 景觀部 05人 /公司 物業(yè)綠化工程師 03人 /公司 合計(jì)景觀人員 05人 /公司 專業(yè)設(shè)計(jì)人員構(gòu)成 綠化工程人員構(gòu)成 設(shè)計(jì)、采購、現(xiàn)場管理三位一體 負(fù)責(zé)綠化種植和養(yǎng)護(hù) 操作模式分析 ⑩可戰(zhàn)略資源 ? 華南地區(qū)具備苗木資源和綜合設(shè)計(jì)施工能力的單位有 普邦、棕櫚園林 、四季青等 操作模式分析 小結(jié) ? 戰(zhàn)略合作模式能夠有效整合苗木資源，控制成本， 提升效果 ? 景觀應(yīng)該配備 項(xiàng)目現(xiàn)場專業(yè)人員 ，有效控制效果實(shí)現(xiàn) ? 目前上海公司已開始實(shí)行景觀項(xiàng)目 PM制，隸屬事業(yè)部，有效控制現(xiàn)場 ?苗源分析 ?苗源成本 ?操作模式分析 ? 技術(shù)措施 ?綜合成本 溫帶地區(qū) (華東及北方地區(qū) ) 西南地區(qū) 華南地區(qū) 適宜移植季節(jié) 地苗成活率 9095% 假植苗成活率 99% 地苗成活率 7085% 假植苗成活率 99% 地苗成活率 9297% 假植苗成活率 99% 非適宜移植季節(jié) 地苗成活率 2030% 假植苗成活率 5070% 地苗成活率 2040% 假植苗成活率 6080% 地苗成活率 3050% 假植苗成活率 8090% 非適宜移植季節(jié)措施 ?強(qiáng)截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋 ?強(qiáng)截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋 ?強(qiáng)截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?加強(qiáng)人工養(yǎng)護(hù) 以上成活率以 216。 16 =1875株 ㎡ = 6560 ㎡ 1875株 6㎡ = 11250 ㎡247。20cm 數(shù)量 地苗主材價(jià) 合價(jià) 小喬木 216。20cm 數(shù)量 假植成品苗主材價(jià) 小計(jì) 小喬木 216。25~30cm 216。 ?同時(shí)可利用戰(zhàn)略單位的苗木資源 缺點(diǎn) ： ?采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。 ? 施工單位同時(shí)負(fù)責(zé)種植施工圖的深化，控制苗木品種在其采購能力范圍之內(nèi)。 主材價(jià)格： 胸徑 1019cm， 400~1000元 /株 胸徑 2029cm， 1200~2500元 /株 胸徑 3039cm， 2800~4000元 /株 ? 地苗中選用較多的規(guī)格為胸徑 2530 cm，平均價(jià)格為 2023元 /株 特點(diǎn)： 資源分布散，臨時(shí)搜購不易，必須提前儲備 假植苗 ： 地苗斷根后進(jìn)行假植或裝入容器短期種植 1年以內(nèi)，度過成活期的苗木。 一線公司 設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)單位 根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)，可選擇甲方提供的標(biāo)準(zhǔn)模塊或依據(jù)規(guī)范自行設(shè)計(jì)。 202300 = ≈ /㎡ 2. 指標(biāo)分析： ⑧活動場地成本 ? 增加 ，即可滿足活動場地配置要求 2. 指標(biāo)分析： ⑨小結(jié) ? 集團(tuán)內(nèi)新建項(xiàng)目活動場地配套必須滿足最低標(biāo)準(zhǔn)。 ? 兒童活動場地就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)。 觀賞效果較好，移植成活率較高 。 ? 可獲得較低價(jià)的一手苗木。15~20cm樟樹為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供 技術(shù)措施 ①反季節(jié)移栽成活率及措施 ? 使用傳統(tǒng)技術(shù)在反季節(jié)移栽成活率非常低 上海 成都 佛山 苗木主材戰(zhàn)略價(jià)格 非適宜移植季節(jié)措施費(fèi) 1000~1300元/株 2900元 /株 1500~2023元/株 3200~3300元/株 以上價(jià)格參考上海、成都、佛山 08年戰(zhàn)略采購合同，取 216。 6560≈ 1875株 8㎡ = 15000 ㎡247?！?0cm 98株 42株 2660元 /株 467元 /株 391,216元 36,120元 合計(jì) 140株 427,336元 喬木單方成本： 全冠措施費(fèi) （主材 20%計(jì)） 532元 /株 93元 /株 地苗單價(jià)按假植成品苗價(jià) 1/3計(jì) 苗木起運(yùn)費(fèi) 800元 /株 300元 /株 綜合成本 ③展示區(qū)成本分析 綜合成本 ②外部標(biāo)桿展示區(qū)成本 ? 效果實(shí)現(xiàn)“兩高” 不用“高成本” ，在于好模式 使用假植成品苗的展示區(qū) ， 喬木單方成本： /平方米 使用全冠地苗技術(shù)的展示區(qū) ， 喬木單方成本： /平方米 差距 49% ?此數(shù)據(jù)不含種植費(fèi)用 節(jié)省單方成本： /平方米 實(shí)施關(guān)鍵： 有資源豐富的戰(zhàn)略合作方，保證提供品質(zhì)高、效果好的苗源 運(yùn)用全冠移植技術(shù)支持 專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場管理 綜合成本 ④外部標(biāo)桿成本分配 ? 上海龍湖滟瀾山展示區(qū)約占營銷面積的 10% 項(xiàng)目占地： 191， 902平方米（一、二期） 展示區(qū)面積： 32， 000平方米（其中含紅線外 15000平米） 展示區(qū)占總面積比例面積： % 綜合成本 ④ 外部標(biāo)桿成本分配 ? 龍湖展示區(qū)種植效果秘笈 —— 大樹 +高密度 +怡情小景 2 3 4 5 1 3 3 6 1 2 3 4 5 6 停車場 白樺林 宅間綠地 休閑平臺 婚禮草坪 公共綠地 單株喬木覆蓋面積： 1518平方米 大、小喬木數(shù)量比例： 7： 3 宅間綠地 公共綠地 綜合成本 ⑤ 成本分配