【正文】 項目全價值鏈： 縱向到崗 橫向到邊 公司職能縱深 基于 WBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點 項目設(shè)計 景觀設(shè)計 施工圖設(shè)計 擴初設(shè)計 概念方案 設(shè)計 方案溝通 方案比選 發(fā)出招標(biāo) 意向 資格審查 概念設(shè)計任務(wù)書 概念方案招標(biāo) 概念中標(biāo)方案 評審會 方案設(shè)計深化 方案成本測算 方案評審上會 項目開發(fā)任務(wù)識別 任務(wù)細(xì)化 精細(xì)化 挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求 企業(yè)運營 管理重點 關(guān)鍵節(jié)點 管理精細(xì)化 業(yè)務(wù)難點 進度瓶頸 多部門協(xié)同 重大費用 構(gòu)建主項計劃最好的方法： 歷史項目法 建議： 510個項目：“ 5080”個主項計劃； 13個項目：“ 150”個主項計劃。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：圍繞銷售，聚焦開盤，共同配合高質(zhì)量完成工作， 實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 關(guān)鍵節(jié)點分析 2 ——工程量清單 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 列入集團管控的工作重點。 2） 高度開放，聽取市場及外部專家的意見，必須做 3各以上的開發(fā)策劃的利弊分析供相關(guān)部門談?wù)摗?//項目經(jīng)理的專業(yè)能力、項目管理能力。 個人績效 組織績效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個人績效的標(biāo)準(zhǔn)。 運營管理考核制度 公司年度的項目進度考核指標(biāo)量化 業(yè)務(wù)流程效率的量化考核 集團對城市公司的項目進度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點達成、關(guān)鍵節(jié)點調(diào)整率”，占公司年度 KPI考核的權(quán)重。 提升開發(fā)效率； 清晰的責(zé)任 。 投資回報：投資凈收益和資產(chǎn)收益率 。 項目利潤規(guī)劃和實現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)全程操作者 。 用技術(shù)管理人：項目運營管理 IT平臺 (待建 )。 運營體系管理 (多個子體系 )； ； 、質(zhì)量管理體系文件的修改要求； 、提出改進意見； ，確保體系得以有效運行； ； 。 ? 執(zhí)行結(jié)果： 計劃沒有用，跟不上變化快；計劃達成率很低，基本上都是外部原因；出現(xiàn)困難調(diào)計劃，不是解決困難。 項目運營管理的分工 集團 地區(qū)公司 項目公司 管理部門 (機構(gòu) ) 職能 ● 制定制度 ● 知識管理和資源共享 ● 投資決策 ● 集團關(guān)鍵節(jié)點管控 ● 階段性成果管控 ● 項目預(yù)案的審核與控制 ● 項目進度計劃的審核與控制 ● 項目目標(biāo)成本的審核與控制 ● 項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 ● 項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)付 ● 以計劃和成果為導(dǎo)向，完成各自的工作 ● 項目職責(zé)負(fù)責(zé)人、項目專員在項目接受項目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo) 職能定位策略： ■ 將項目經(jīng)營活動中心放在地區(qū)公司 ■ 項目層面決策權(quán)通過 PMO體系下放到地區(qū)公司 ■ 新成立公司管控層級適當(dāng)上升 ■ 對所有項目的管控要點、標(biāo)準(zhǔn)及方法不變。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項目開發(fā)能力的提升 。 利潤；城市公司的經(jīng)營管理能力(戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)管理 )。 關(guān)鍵節(jié)點操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 運營管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) 標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點”矩陣 (萬科 ) 決策、項目運營目標(biāo)評審 (中海 ) /方案設(shè)計評審 (萬科 /中海 /龍湖 ) 方案含價格 論證 (萬科 /z中海 /龍湖 ) 會成功評審(龍湖 ) 里程碑節(jié)點審批 審批 (四個環(huán)節(jié) ) 略采購 計工作 檢查 檢查 及標(biāo)準(zhǔn)化研究 同管理 標(biāo)準(zhǔn)研究 標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 庫，成本科目統(tǒng)一 度考核 排名 意度排名 排名 考核排名 3+X評審點 關(guān)鍵評審點 關(guān)鍵審批點 直接操作點 支持服務(wù)點 關(guān)鍵考核點 項目論證 項目策劃 建筑設(shè)計 招標(biāo) 管理 工程管理 銷售 管理 客戶 服務(wù) 物業(yè)管理 運營管理中心挑起整個集團項目運營的重?fù)?dān) 運營管控型的主要特點 目標(biāo)牽引 過程管理重心 激勵機制 “集團戰(zhàn)略目標(biāo) —— 城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰 城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略 集團總部：投資收益的確定 —— 項目利潤決策 運營過程監(jiān)控 —— 對運營價值的監(jiān)控 城市公司：項目全程運作和管理 對城市公司的激勵兼顧長期發(fā)展需要 項目管理常見的三種模式 職能型（高新） 矩陣型 項目公司型 類 型 職責(zé)分工 項目由部門按照職能展開完成 ，工程部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工 。 項目執(zhí)行風(fēng)險較大 。例如金科集團在“地產(chǎn) ERP項目”實施中， 對一般的審批工作流程設(shè)臵了通用的、嚴(yán)格的，細(xì)化至每個審批步驟的時間限制，審核、會簽的審批時限為 16個工作小時，最終審批步驟的時限為 24個工作小時 。 風(fēng)險系數(shù)： 由風(fēng)險管控中心制定風(fēng)險事件評級標(biāo)準(zhǔn)和系數(shù)確定的規(guī)則 發(fā)放規(guī)則： ①城市公司必須要在實現(xiàn)總部要求的現(xiàn)金凈流量和賬目利潤指標(biāo)的情 況下，才能分享收益； ②每年度只發(fā)放應(yīng)發(fā)年度獎金總額的 80%，其余 20%在結(jié)算后發(fā)放。 項目全景計劃用法： 全景計劃是項目開發(fā)寶典，用于查缺補漏防止漏項，但是不能直接用于計劃過程的 PDCA循環(huán)，不具有可執(zhí)行性。 管理使用的相關(guān)工具 工具名稱 使用目的 操作簡述 籌備令模版 項目啟動 按指引進行 策劃報告模版 規(guī)范化 按策劃要項完成分析并形成策劃結(jié)論 標(biāo)準(zhǔn)工期 (標(biāo)尺 ) 計劃進取、合理 參照本標(biāo)尺進行開發(fā)計劃編制 關(guān)鍵節(jié)點分析 2——工程量清單 （五） 工程量清單編制 (施工圖內(nèi)部審圖通過 —— 工程量清單編制完成 ) 目前存在的主要問題 1） 工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點，沒有預(yù)留工作時間，上下重視不夠，基本沒有專業(yè)能力進行編制。 4） 實施分類管理的方法：即超大型項目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項目總部為主、地區(qū)配合；小型項目地區(qū)編制、集團審查。 管理使用的相關(guān)工具 工具名稱 使用目的 操作簡述 開盤會會議指引 檢視 按指引進行工作檢視及決議相關(guān)事項 百日工作計劃清單 檢視 開盤前 100天工作內(nèi)容，每周檢視 關(guān)鍵節(jié)點 ——怎么做 (怎么管 )？ 關(guān)鍵節(jié)點目標(biāo)下達 關(guān)鍵節(jié)點計劃編制 關(guān)鍵節(jié)點計劃監(jiān) 督與控制 關(guān)鍵節(jié)點計劃調(diào)整 時間 △ 項目拓展 (拿地前 ) △ 項目啟動 (拿地后 ) 每年初 △ 項目開始時 (拿地后 ) △ 項目方案后 (開工前 )制定 定期 (按月 )的執(zhí)行情況回顧與未來風(fēng)險預(yù)警 △ 年度 /半年度經(jīng)營計劃修訂； △ 項目延誤 時由主項工作推進情況觸發(fā) 職責(zé) 運營部總編制， 需要高層批準(zhǔn) 項目總經(jīng)理 高層批準(zhǔn) 項目負(fù)責(zé)人反饋 通過會議 /報告等手段控制 高層決策或者審批 依據(jù) △ 年度或 23年 經(jīng)營目標(biāo) △ 項目當(dāng)前進度 △ 資金供需 △ 項目現(xiàn)實情況 △ 資金供需 △ 公司經(jīng)營目標(biāo) △ 項目當(dāng)前進度 △ 項目既定進度目標(biāo) △ 項目當(dāng)前進度 △ 公司經(jīng)營目標(biāo) △ 市場形勢 △ 資金供需 問題 / 難點 集團下達的目標(biāo)，公司級、項目級達成難度極大 △ 職責(zé)不清，制度不明，沒有強制約束 △ 上下 博弈 (集團 VS公司；公司 VS項目 ) 只報當(dāng)前進度，不預(yù)測風(fēng)險與趨勢。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報告、方案、會議紀(jì)要、審批表、計劃、策劃書等。 部門計劃“承接”開發(fā)計劃的原理 項目開發(fā)計劃 部門月度計劃 前提 口徑 關(guān)鍵節(jié)點計劃 主項計劃 專項計劃 工作項都要責(zé)任人、責(zé)任部門 工作項都要有計劃開始時間 每個工作項都要有計劃完成時間 所有未完成工作 所有計劃完成的工作 所有計劃開始的工作 計劃經(jīng)理的樞紐定位 時間軸 (月度單位 ) 落實部門計劃的作用 將項目計劃分解到各部門月度計劃，確保部門目標(biāo)與項目目標(biāo)一致，有效 支撐 項目開發(fā)計劃落實 計劃經(jīng)理有權(quán)無法用，或者 責(zé)權(quán)不對等 的境況，緩解工作難開展的問題 能夠及時、真實的反饋工作情況，避免 報喜不報憂 。 人 機制 績效 基于運營決策的需要觃劃會議 PMO預(yù)案決策會(拿地前 ) PMO項目啟動會(取得土地 15日內(nèi) ) 階段成果審查會(各項目階段：含項目總結(jié)會 ) PMO關(guān)鍵決策會(根據(jù)需要 ) 半年總結(jié)會 (7月15日 /1月 15日 ) PMO月度運營會（每月頭３個工作日） 項目周例會 (每周五 ) 1 2 3 4 5 6 7 項目啟勱“鎖定”項目經(jīng)營目標(biāo) 市場定位 產(chǎn)品定位 風(fēng)險顯化價值挖掘 體驗區(qū)選址定位 成本測算 一二級計劃 項目成功標(biāo)尺 (產(chǎn)品成功、管理成功 ) 項目啟動會指引 啟動會是通過多次會議、短時間、高強度、高效率、群策群力完成度對項目第一次也是最重要的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。 下階段工作安排及計劃布置 階段性成果模版 要點 4：業(yè)務(wù)表單 項目向公司 (月報 ) 05:07:5305:07:5305:071/25/2023 5:07:53 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 5時 7分 53秒 上午 5時 7分 05:07: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 5時 7分 :07January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:07:5305:07:5305:07Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。 :07:5305:07:53January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日