【正文】 4 車位 二 土地成本 1 政府地價及相關費用 2 合作款項3 紅線外市政設施費4 拆遷補償費三 建安成本 1 住宅 2不可售面積 （ 學校 、 幼兒園 、 贈送面積 、 郵局 、 管理用房 、 架空活動等 ） 3 商業(yè) 4 會所 5 車位 6 室內(nèi)精裝修 四 費 用 1 監(jiān)理 、 咨詢費及獎金 2 管理費 （ 項目及行政管理費 ） 3 資本化利息 4 營銷設施建造及營銷費 5 物業(yè)完善費 6 不可預見費 五 凈 利 潤2 稅前利潤 3 稅后利潤 4 銷售凈利率說明 ： 上表中涂有黃色標記部位的表示需要填寫 （ 或更改數(shù)據(jù) ） 的空格 ；項目測算簡表樂觀測算DIV/0! DIV/0!正常測算DIV/0!序號 項目 面積保守測算m2 m2 總建筑面積 m2m2 綠 地 率m2 圍墻長度 m占地面積 可售面積贈送建筑面積平均每戶面積 單元數(shù)疊 T 0. 00密 T 0. 00TH 0. 00獨立別墅 0. 00LOFT 0. 00合院 0. 00情景洋房 0. 00寬景 HOUSE 0. 00多層 6 F 0. 00小高層 12 F 0. 00中高層 18 F 0. 00高層 32 F 0. 00超高層 44 F 0. 00小計 0 0. 00 0. 00 0架空層商業(yè)裙樓商業(yè)公建商業(yè)會所幼兒園學校物業(yè)用房設備用房市政公用( 郵局 、 垃圾站 、 公共衛(wèi)生間等 ）架空活動面積合計車位數(shù) 可售率架空車位大架空車位地下車位人防地下車位0地面露天小計0說明 ： 1 、 一定考慮情景類 、 湯類 、 別墅類所有贈送的面積 ， 否則成本沒有完全計算 ； 2 、 如果會所可售 ， 一定在 j 24 單元個輸入 可售 二字 ， 否則無法自動計算會所收入 。CD（ extended – preliminarydesign amp。 輸入 輸出 資源 (社會規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務 運營活動 運營管理 運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設計、采購供應、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務 規(guī)劃 /控制和評估 運營 11 E網(wǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運營管理 ”，主要是對項目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估 住宅 /寫字樓 /商鋪 /酒店 ?? 物業(yè)服務 /管理服務 /生活服務 ?? 運營活動 運營管理 經(jīng)營權(quán) 取得 產(chǎn)品計劃 產(chǎn)品設計 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 產(chǎn)品交付 與服務 一般意義的運營活動 房地產(chǎn)開發(fā)的運營活動 項目取得 項目策劃 項目實施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 人力 /資金 /?? 土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?? 運營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運營 方案 設計 施工圖 設計 12 E網(wǎng) 龍湖運營管理中心的 7項內(nèi)容（ 2022年進行了調(diào)整 ——七巧板） 運 營 決 策體 系集團運營體系1預 案 決策 會2項 目 啟動 會3階 段 成果 審 查會關 鍵 決策 會4月 度 運營 會5周 例 會6年 度 和半 年 總結(jié) 會7職 責 明 確提 高 決 策效 率進 度 計 劃管 理提 高 項 目運 營 效 率公 司 一 二 級 計 劃 計 劃 管 理集 團 關 鍵 節(jié) 點 計 劃 管 理個 人 計 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項 目 啟動 階 段成 果3方 案 成果 及 初設 指 導初 設 成果 及 施設 指 導4施 工 準備 階 段成 果5營 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項 目運 營 風 險提 升 項 目運 營 質(zhì) 量項 目 后評 估8目 標 成 本 、 動 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識 管 理 體 系知 識 管 理體 系知 識 積 累及 共 享實 現(xiàn)預 定收 益指 標投 資論 證設 定項 目基 準收 益指 標投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學 決 策降 低 投 資風 險項 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預 算 制 定 、 滾 動 資 金 計 劃 控 制資 金 預 算管 理頭 寸 保 證防 范 風 險提 高 資 金運 用 效 率13 E網(wǎng) 討 論 : 您認為您所在公司的是否有必要成立運營管理部？ 如果成立運營管理部，您認為該部門的職能應該包含哪些？ 14 E網(wǎng) 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的理解 房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理” ,本質(zhì)應該是是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了“項目運營管理”的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02 ACTION 01 矢量 屬 性 矢量 屬 性 矢量 屬 性 …… 矢量 屬 性 輸 出 輸 入 成果標準體系 流程管理體系 計劃管理體系 決策 (會議 )體系 項 目 評 估管理 項目評估體系 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 信息管理 信息管理體系 15 E網(wǎng) 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的定義 : 三大功能、六大體系 “項目運營管理”有別與“項目開發(fā)業(yè)務活動”和相關的“專業(yè)活動”，主要表現(xiàn)為對各個項目活動的規(guī)劃、控制和評估 規(guī) 劃 控 制 評 估 Q C T P A 計劃管理體系 成果管理體系 決策會議體系 流程管理體系 項目評價體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 16 E網(wǎng) 回顧：龍湖 “運營管理體系”的 7項內(nèi)容 運 營 決 策體 系集團運營體系1預 案 決策 會2項 目 啟動 會3階 段 成果 審 查會關 鍵 決策 會4月 度 運營 會5周 例 會6年 度 和半 年 總結(jié) 會7職 責 明 確提 高 決 策效 率進 度 計 劃管 理提 高 項 目運 營 效 率公 司 一 二 級 計 劃 計 劃 管 理集 團 關 鍵 節(jié) 點 計 劃 管 理個 人 計 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項 目 啟動 階 段成 果3方 案 成果 及 初設 指 導初 設 成果 及 施設 指 導4施 工 準備 階 段成 果5營 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項 目運 營 風 險提 升 項 目運 營 質(zhì) 量項 目 后評 估8目 標 成 本 、 動 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識 管 理 體 系知 識 管 理體 系知 識 積 累及 共 享實 現(xiàn)預 定收 益指 標投 資論 證設 定項 目基 準收 益指 標投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學 決 策降 低 投 資風 險項 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預 算 制 定 、 滾 動 資 金 計 劃 控 制資 金 預 算管 理頭 寸 保 證防 范 風 險提 高 資 金運 用 效 率龍湖的 ” 項目運營管理 ” 包括了專業(yè)管理和運營管理兩個平臺的部分職能 17 E網(wǎng) 項目運營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關注 華遠 運營 管理部（ 04年成立 計劃 信息部， 06年更名） 首 創(chuàng) 運營 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整） 世茂 — 營運 管理部（ 06年成立） 華潤運營 管理部（ 07年成立） ? 綜合計劃管理（含中期規(guī)劃） ? 部門績效評價 ? 流程管理 ? 公司制度管理 ? 戰(zhàn)略管理 ? 項目運營管理 ? 客戶滿意度管理 ? 銷售定價管理 ? 項目經(jīng)營開發(fā)計劃管理 ? 項目實施檢察管理 ? 合作供應商管理 ? 業(yè)務流程體系管理 ? 信息化管理 ? 組織管理 ? 計劃管理 ? 資本運作與管理 ? 商業(yè)經(jīng)營管理 ? 流程建設與管理 ? 信息化管理 18 E網(wǎng) 案例：沿海集團 2022年“推進項目運籌管理、項目加速戰(zhàn)略”的前后對比 項目提速，項目開發(fā)里程碑節(jié)點（按時）完成率較 06年度提升45%。 ?PMO召集人：是地區(qū)公司項目管理的總牽頭人，也是 PMO會議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項目計劃運營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責將在集團的 PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨保留成本 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨保留成本只分攤主體建安成本 ， 或保留定額成本合計 0停車只分攤主體建安成本 ， 或保留定額成本不單