【正文】 ≤20cm 98株 42株 7980元 /株 1400元 /株 782,040元 58,800元 合計(jì) 140株 840,840元 喬木單方成本： 以上單價(jià)信息來(lái)源于 08年度深圳公司項(xiàng)目綠化結(jié)算清單 ? 采用地苗及全冠技術(shù)支持，同等種植密度綠化成本只需 203元 /平米 三個(gè)條件： 種植密度 15株 /平方米 大喬木占總喬木量 70% 采用進(jìn)行全冠移植技術(shù)措施處理的地苗 2100平方米綠地為例： 大喬木 216。30~35cm 苗木主材價(jià) ? 苗木主材價(jià)參考上海 08年度綠化戰(zhàn)略合同 2400~3300元 /株 3950~5000元 /株 5000~6800元 /株 13000~18000元 /株 500元 /株 700~800元 /株 800~1000元 /株 1300~1500元 /株 1000~1200元 /株 1200~1500元 /株 1500~1600元/株 1600~1800元/株 技術(shù)處理費(fèi)與主材費(fèi)比率 21~24% 20~30% 20~24% 9~10% 技術(shù)措施 ④保冠技術(shù)成本分析 ? 保冠技術(shù)費(fèi)率占苗木主材價(jià)格 20%左右，可全面提升效果 技術(shù)措施 ⑤戰(zhàn)略合作 +保冠技術(shù)成本 ? 同等樹(shù)冠效果，戰(zhàn)略 +保冠技術(shù)比招標(biāo)要節(jié)省成本 7% 喬木成本構(gòu)成： 綜合單價(jià) = 喬木主材價(jià) + 種植費(fèi) (人工 ) + 服務(wù)費(fèi) (運(yùn)輸 +養(yǎng)護(hù) ) + 反季節(jié)措施費(fèi) 喬木主材價(jià) 綜合費(fèi)率 反季節(jié)措施費(fèi) 樹(shù)冠覆蓋面積 綜合成本 招標(biāo) 戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略 +保冠技術(shù) 2800 3200 3200 18% 30% 40% 0% 30% 20% 反季節(jié) 綜合成本 3300 4160 4480 3300 5120 5120 34 ㎡ 57 ㎡ 79 ㎡ 以 3萬(wàn)㎡景觀面積，按照喬木覆蓋密度為 16 ㎡ /株計(jì)算 30000 247。 ?戰(zhàn)略價(jià)格無(wú)法反映即時(shí)的苗木市場(chǎng)行情 操作模式分析 ⑥外部模式二 ? 甲供 +戰(zhàn)略合作模式 保證效果，甲方專業(yè)人力配備要足，適量占用資金 成都三千城項(xiàng)目 綠化成本： 300320元 /平米 招標(biāo)模式 操作模式分析 ⑦推薦模式 ? 從效果、成本控制和可實(shí)施性考慮， 戰(zhàn)略合作模式 是較為理想的模式 廣州金域藍(lán)灣 綠化成本： 300元 /平米 成都麓山國(guó)際 綠化成本： 320元 /平米 佛山金域華府 綠化成本： 370元 /平米 完全甲供 戰(zhàn)略合作 三種模式同等綠化成本下效果比較 綠化效果關(guān)鍵問(wèn)題： 圖紙的可實(shí)施性 苗木的品質(zhì)與形態(tài)保證 成本可控制性 解決措施： 由有設(shè)計(jì)能力的綠化施工單位結(jié)合資源進(jìn)行苗木施工圖深化 施工單位保證高質(zhì)苗源，對(duì)苗木種植效果負(fù)責(zé)，甲方負(fù)責(zé)監(jiān)控。 ? 施工圖定價(jià)設(shè)計(jì)，實(shí)施成本及變更可控 缺點(diǎn) ： ? 施工方的設(shè)計(jì)施工一體，需要監(jiān)控 ? 不能及時(shí)反映當(dāng)時(shí)的苗木市場(chǎng)價(jià)格 操作模式分析 ③內(nèi)部模式二 ? 戰(zhàn)略合作模式 利用合作方苗木資源，質(zhì)量有保證，成本可控制，但需監(jiān)控機(jī)制 成都金域藍(lán)灣項(xiàng)目 綠化成本： 250280元 /平米 甲指乙供戰(zhàn)略合作模式： 甲方參與苗木采購(gòu)，由施工單位購(gòu)買并組織對(duì)選定苗木的施工維護(hù) 優(yōu)點(diǎn) ： ? 甲方參與采購(gòu)，苗木質(zhì)量及實(shí)施效果可控 缺點(diǎn) ： ? 采購(gòu)過(guò)程占用甲方過(guò)多資金 ? 甲方人力占用過(guò)多，不利多項(xiàng)目操作 ? 乙方積極性難調(diào)動(dòng) 操作模式分析 ④內(nèi)部模式三 ? 甲指乙供模式 保證效果，但資源利用有限，資金占用大，不利于多項(xiàng)目同時(shí)操作 深圳東海岸四期項(xiàng)目 綠化成本： 480元 /平米 完全甲供模式： 甲方自行采購(gòu)所有苗木，并有自己的苗場(chǎng)或有可借用的場(chǎng)地進(jìn)行苗木儲(chǔ)備，施工單位只負(fù)責(zé)苗木的施工。 觀賞效果較差，移植成活率較高 。 提交深化方案圖紙 提交任務(wù)書和設(shè)計(jì)指引 提交圖紙和數(shù)據(jù)指標(biāo) 6. 操作指引 ① 根據(jù)社區(qū)規(guī)模制定 所需活動(dòng)配套面積和內(nèi)容 惠州金域華庭配套表 品類： G2 項(xiàng)目占地： m2 戶數(shù)： 1000 泳池（共 900m2） 泳池總水面面積： 900m2 兒童池： 200m2 成人池： 700m2 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地（共 700m2） 羽毛球場(chǎng)： 100m2 架空層乒乓： 50m2 架空層練舞室： 200m2 多功能場(chǎng)地： 350m2 老人活動(dòng)場(chǎng)地（共 260m2） 跳操?gòu)V場(chǎng)： 150m2 按摩走道： 30m2 架空層棋牌： 50m2 鍛煉器械： 30m2 兒童活動(dòng)場(chǎng)地 （ 300m2） 滑梯： 120m2 秋千： 50m2 木馬： 40m2 蹺蹺板： 30m2 沙池： 30m2 平衡木： 20m2 爬網(wǎng)： 80m2 寵物活動(dòng)場(chǎng)地： 100m2 ? 如規(guī)劃布局不滿足場(chǎng)地需求，則應(yīng) 調(diào)整規(guī)劃 Step 1 主要人行系統(tǒng) 景觀軸線 ? 人行系統(tǒng)宜簡(jiǎn)潔布置 6. 操作指引 ② 根據(jù)建筑空間確定 人行系統(tǒng)骨架 和景觀軸線 Step 2 場(chǎng)地布局要點(diǎn) ? 游泳池居中布置，可作為銷售工具。地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升 深耕設(shè)計(jì)管理 鼎翼聯(lián)盟 曹陽(yáng) 下 ? 滿足客戶使用需求 ? 合理控制景觀成本 ? 提升綠化效果 ? 材料品質(zhì)統(tǒng)籌化 ? 設(shè)計(jì)質(zhì)量提升 ? 對(duì)照標(biāo)桿制定數(shù)字化管理標(biāo)準(zhǔn)，保障實(shí)施可審控 ? 控制軟硬景比例，景觀單項(xiàng)比例精確化 ? 采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實(shí)現(xiàn)全冠移栽提升效果 ? 材料運(yùn)用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)低成本 ? 搭建信息平臺(tái)，整合設(shè)計(jì)資源，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量 ? 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、效果、特色、設(shè)計(jì)資源 ) 第三章：景觀的功能設(shè)計(jì) —— 關(guān)注客戶需求 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場(chǎng)地設(shè)計(jì) 5要素 ? 設(shè)計(jì)指引 ? 操作指引 1. 概述 ①萬(wàn)科集團(tuán)滿意度調(diào)查 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) 滿意度 07年 86， 08年 79 ? 活動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施 滿意度 07年 62， 08年 58均為 最低 ?資料來(lái)源：集團(tuán) 08年蓋洛普滿意度調(diào)查報(bào)告 ? 資料來(lái)源：集團(tuán) 20232023蓋洛普滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)；其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至 9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ? “ 活動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施滿意度 ” 連續(xù) 7年持續(xù)走低 K=千戶 1. 概述 ①萬(wàn)科集團(tuán)滿意度調(diào)查 ②客戶投訴 沒(méi)有運(yùn)動(dòng)就等于沒(méi)有生命！ ? 客戶最不滿意：配置少；不便捷 活動(dòng)設(shè)施不夠，我們需要籃球場(chǎng)??！ ? 資料來(lái)源：集團(tuán)客戶投訴 懷念四季花城 ? 健身游泳池等活動(dòng)設(shè)施投入很多心血 ? 新建的兒童活動(dòng)場(chǎng)在哪里？我們找不到 … ?數(shù)據(jù)來(lái)源： 08年深圳萬(wàn)科成交客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)（營(yíng)銷系統(tǒng)），調(diào)查客戶量為 3041戶 ?運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及其他健身器械場(chǎng)地 ③ 成交客戶對(duì)活動(dòng)場(chǎng)地關(guān)注率與滿意率 ? “ 活動(dòng)配套和集中綠地 ” 與客戶期望差距較大 ④集團(tuán)活動(dòng)配置標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀 上海公司 深圳區(qū)域 ? 2023年集團(tuán)發(fā)布 “ 花城類住區(qū)活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn) ” ? 上海公司標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行較早，控制 每塊場(chǎng)地絕對(duì)面積 ? 深圳區(qū)域 08年底確定， 按品類控制戶均指標(biāo) 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn) ? “ 社區(qū)活動(dòng)配套滿意度 ” 是 “ 整體滿意度 ” 的短板 ⑤小結(jié) ? 萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)對(duì)于活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn)不完善，執(zhí)行不規(guī)范 最不滿意：配置不足；不便捷 ? 概述 ? 指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn) ? 布置方式 ? 場(chǎng)地設(shè)計(jì) 5要素 ? 設(shè)計(jì)指引 ? 操作指引 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 資訊來(lái)源：根據(jù)所屬項(xiàng)目物業(yè)公司提供 ? 在集團(tuán) 52項(xiàng)目中確定 深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個(gè)內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目 ? 選擇標(biāo)準(zhǔn)：入住兩年以上、活動(dòng)配套完善、業(yè)主滿意度較高 的成熟社區(qū) 容積率 容積率 容積率 ㎡ /戶 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 ? 因緯度和氣候不同， 平均每戶的總活動(dòng)場(chǎng)地面積 因泳池的 差異從南往北依次降低，均值為 ㎡ /戶 泳池差異較大 （含游泳池） 3個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)場(chǎng)地均值 ? 不含泳池，不同緯度的標(biāo)桿項(xiàng)目 “ 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地 及老人活動(dòng)場(chǎng)地 ” 戶均面積基本一致 ㎡ /戶 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 兒童活動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 老人活動(dòng)場(chǎng)地均值 2. 指標(biāo)分析： ①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿 （不含游泳池） ?數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總 ?運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：指專用體育活動(dòng)場(chǎng)地，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等 ? 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地配置普遍較低，平均只達(dá) 標(biāo)桿值 的 42% 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個(gè) 項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目 兒童場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個(gè) 項(xiàng)目 兒童場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 ? 兒童活動(dòng)場(chǎng)地配置尚好，個(gè)別公司差距較大 ?數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總 ?運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：指專用體育活動(dòng)場(chǎng)地，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ?數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總 ?老人活動(dòng)場(chǎng)地：指供老人活動(dòng)使用的器械，棋牌和舞蹈聚會(huì)等場(chǎng)地 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 老人活動(dòng)場(chǎng)地配置普遍不足，平均僅達(dá)標(biāo)桿值 68% 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目 老人活動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 集團(tuán) 52個(gè)項(xiàng)目 老人活動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 ?數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 除去泳池， 綜合活動(dòng)場(chǎng)地 52項(xiàng)目 均值 僅為 3個(gè) 標(biāo)桿 項(xiàng)目 的 54% ㎡ /戶 52項(xiàng)目綜合活動(dòng)場(chǎng)地均值 集團(tuán) 3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目綜合活動(dòng)場(chǎng)地均值 ㎡ /戶 2. 指標(biāo)分析： ②集團(tuán) 52項(xiàng)目與標(biāo)桿比較 ? 項(xiàng)目普遍存在綜合配置較低的局面 ? 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 配置嚴(yán)重不足， 老人活動(dòng)場(chǎng)地 關(guān)注不夠 ?資料來(lái)源：對(duì)方公司操業(yè)人員提供 上海浦東仁恒河濱城 上海浦東綠城 上海天山仁恒河濱花園 選取項(xiàng)目特點(diǎn)： 社區(qū)規(guī)模大，戶數(shù)多，在 業(yè)內(nèi) 評(píng)價(jià)較