房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸科協(xié)項目定位分析研究(已修改)
2025-02-26 04:45 本頁面
【正文】 大陸科協(xié)項目定位探討 目 錄 第一章 地塊情況及 SWOT分析 第二章 項目定位及分析研究 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 第四章 項目投資可行性分析 位置圖 第一章 地塊情況及 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 地塊現(xiàn)狀情況 人民南路 成科西路 項目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、優(yōu)勢（ S） 1）區(qū)域優(yōu)勢 —— “四圈”，即位于城南 SBD（科技商務區(qū)）圈；西南最大的IT商圈內(nèi)；領事館總部經(jīng)濟圈；也緊鄰棕南、棕北和玉林成熟的高檔住宅社區(qū)生活圈。 2）地段優(yōu)勢 —— 地處人民南路與成科西路交匯處，不可多得的黃金地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚，可供開發(fā)的土地稀缺。 3）交通優(yōu)勢 —— 依托人民南路和一環(huán)路和二環(huán)路，以及正在建設之中的地鐵線，交通優(yōu)勢得天獨厚，公交系統(tǒng)完善，更能便利連接機場高速。 4）人文優(yōu)勢 —— 緊鄰中科院、物理研究院、川大、運動技術學校等，周邊院校和科研單位較多，人口素質(zhì)高。 項目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、劣勢（ W） 1）規(guī)模不大 —— 本項目規(guī)模較小。占地僅約 12畝，由于受周邊建筑物間距和地鐵規(guī)劃控制線影響，土地利用率較低，用地相對局促。 2）停車位 —— 地面停車十分緊張，受地塊和地鐵線的影響，可建地下室單層面積不大，導致停車位嚴重不足。 3）間距問題 —— 項目南側(cè)緊臨科協(xié)的辦公大樓（ 10層、 41米） ，距離 3層辦公舊建筑更近，間距問題導致項目視野不寬闊。 項目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、機會（ O） 人南科技商務圈（ＳＢＤ）定位：位于人民南路中軸線上，北起錦江，南至火車南站，全長 。商務區(qū)南連成都行政新區(qū)，北接中心城區(qū)。 ※ 總體定位：科技商務區(qū) ※ 市場定位：主干道甲級商務經(jīng)濟帶 ※ 形象定位：天府第一大道 ※ 功能定位：商務、科技文化、商業(yè)、金融服務、居住五大功能 人南線的發(fā)展 —— 人南科技商務圈的規(guī)劃和發(fā)展，人南沿線商務軸線的延伸，將使本項目所處區(qū)域迎來跨越發(fā)展的各種新機遇。 項目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、威脅（ T） 市場競爭 —— 由于本項目規(guī)模較小，本區(qū)域酒店和寫字樓云集，因此，威脅主要來自市場競爭，特別是本項目旁邊的萊福仕廣場等是本項目最大的競爭者之一。 項目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、小結 本項目在定位時必須注意的幾個重要問題： 停車位問題。 建筑間距問題。 項目規(guī)模和單層（標準層）面積較小的問題。 機會與挑戰(zhàn)并存！ 目 錄 第一章 地塊情況及 SWOT分析 第二章 項目定位及分析研究 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 第四章 項目投資可行性分析 項目定位前的綜合思考 第二章 項目定位及分析研究 一是高附加值：項目地理位置優(yōu)越，只有走高品質(zhì)產(chǎn)品主義路線，最大化挖掘和發(fā)揮土地價值，才能實現(xiàn)項目的價值最大化。 二是揚長避短：項目自身有一些“硬傷”，所以必須揚長避短。 三是差異化：項目所在區(qū)域市場競爭激烈，特別是星級酒店和甲級寫字樓，因此，本項目只有必須走差異化、個性化、特色化定位路線，才能確保項目運作成功。 綜合地塊 SWOT分析和項目定位原則要求，我們認為本項目定位必須遵循以下 “三大”原則： 住宅 公 寓 寫 字 樓 酒 店 本項目 定位方向 第二章 項目定位及分析研究 項目定位 項目定位 —— 住宅篇 結論：因為用地性質(zhì)不符合，加上本項目曾經(jīng)想過更改用地性質(zhì)未果，所以本項目定位為住宅不可行。 第二章 項目定位及分析研究 住宅對項目土地狀況的要求與本項目地塊情況對比 住 宅 本項目 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項目定位及分析研究 項目定位 —— 住宅篇 項目定位 —— 公寓篇 1）銷售價格低 —— 本項目如做公寓項目定位，將無法滿足項目定位三大原則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求投資回報利潤的最大化要求。換言之，項目定位為公寓銷售價格較低，項目開發(fā)總產(chǎn)值低。 第二章 項目定位及分析研究 定位為公寓，我們將面臨的問題： 成都商務公寓（商業(yè)用地性質(zhì)）市場銷售狀況： 項目定位 —— 公寓篇 （數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查，截至 4月 29日。） 第二章 項目定位及分析研究 2）品質(zhì)低 —— 本項目如做公寓項目定位，我們認為將會降低了土地的使用價值、商業(yè)價值。同時，不利于提升區(qū)域城市價值和開發(fā)企業(yè)品牌價值，更不符合本項目的定位“三大”原則。 3) 附加值低 —— 本項目若定位為商務公寓（商業(yè)用地性質(zhì)），與市場上出現(xiàn)的 70產(chǎn)權住宅用地性質(zhì)做公寓物業(yè)開發(fā)的項目相比，附加值低，無競爭優(yōu)勢而言。特別是《物權法》的出臺后更為明顯。 定位為公寓，我們將面臨的問題： 結論：定位為公寓不可行。 住 宅 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項目定位及分析研究 項目定位 —— 公寓篇 第二章 項目定位及分析研究 項目定位 —— 酒店篇 如果做五星級酒店，我們達不到標準，那么我們能否考慮做商務酒店呢？ 定位為酒店，那么我們又要面臨什么問題呢？ 如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 那么五星級酒店的標準又是什么呢？我們是否能達到呢？ 第二章 項目定位及分析研究
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