房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸科協(xié)項(xiàng)目定位分析研究-wenkub
2023-03-09 04:45:22 本頁面
【正文】 會議中心 其他用房 衛(wèi)生間 電梯 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)思路建議 樓層及功能規(guī)劃 會議中心參考圖 —— 3F 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)思路建議 商務(wù)酒店規(guī)劃 4— 13層為商務(wù)酒店，比南側(cè)的 10層科協(xié)大樓略高酒店規(guī)劃，每層 20套房間為宜四角端頭可設(shè)計(jì)面積較大商務(wù)套房、豪華套房其余以商務(wù)單 /雙人標(biāo)間為主。 乙級寫字樓價(jià)格低，等同區(qū)域住宅項(xiàng)目價(jià)格，因此投資回報(bào)價(jià)值不高。同時(shí)，由于受按揭月供、投資入住等影響，寫字樓的銷售一般都是在呈現(xiàn)房的狀況下進(jìn)行。無論是新加坡的“萊佛士城”，還是上海的“萊福仕廣場”，現(xiàn)在都是當(dāng)?shù)赜忻牡貥?biāo)性建筑，具有強(qiáng)大的吸引知名跨國公司和零售商前來入駐的能力。 設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。 最少具備 50至 60瓦 /平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高。 2）劣勢分析 如果本項(xiàng)目全部做成商務(wù)酒店，約 3萬方體量，折算為客房將有 600間（按 50平方米 /間計(jì)算），這么大的體量，又將面臨入住率和客源的問題，投資與收益等問題。 （資料來源：全國旅游星級飯店評定委員會《中國星級飯店評定報(bào)告書》） 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 結(jié)論： 本項(xiàng)目不合適全部做成商務(wù)酒店。 至少有 40間 (套 )可供出租的客房。 有至少 5000平方米的展覽廳。 一、如果本項(xiàng)目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 結(jié)論：本項(xiàng)目不合適做成為五星級酒店。 一、如果本項(xiàng)目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 劣勢分析： 1）五星級酒店后期投資巨大，這種投資模式，屬于長期投資行為，不利于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滾動投資開發(fā)地產(chǎn)的贏利要求。城南棕樹、桐梓林、棕南、棕北區(qū)域，已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所。特別是《物權(quán)法》的出臺后更為明顯。 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 定位為公寓，我們將面臨的問題： 成都商務(wù)公寓（商業(yè)用地性質(zhì)）市場銷售狀況： 項(xiàng)目定位 —— 公寓篇 （數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查，截至 4月 29日。 三是差異化：項(xiàng)目所在區(qū)域市場競爭激烈，特別是星級酒店和甲級寫字樓，因此，本項(xiàng)目只有必須走差異化、個(gè)性化、特色化定位路線，才能確保項(xiàng)目運(yùn)作成功。 建筑間距問題。商務(wù)區(qū)南連成都行政新區(qū)，北接中心城區(qū)。占地僅約 12畝，由于受周邊建筑物間距和地鐵規(guī)劃控制線影響，土地利用率較低，用地相對局促。 2）地段優(yōu)勢 —— 地處人民南路與成科西路交匯處，不可多得的黃金地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚，可供開發(fā)的土地稀缺。 3）交通優(yōu)勢 —— 依托人民南路和一環(huán)路和二環(huán)路，以及正在建設(shè)之中的地鐵線，交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚，公交系統(tǒng)完善，更能便利連接機(jī)場高速。 2）停車位 —— 地面停車十分緊張，受地塊和地鐵線的影響，可建地下室單層面積不大，導(dǎo)致停車位嚴(yán)重不足。 ※ 總體定位：科技商務(wù)區(qū) ※ 市場定位：主干道甲級商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶 ※ 形象定位：天府第一大道 ※ 功能定位：商務(wù)、科技文化、商業(yè)、金融服務(wù)、居住五大功能 人南線的發(fā)展 —— 人南科技商務(wù)圈的規(guī)劃和發(fā)展，人南沿線商務(wù)軸線的延伸，將使本項(xiàng)目所處區(qū)域迎來跨越發(fā)展的各種新機(jī)遇。 項(xiàng)目規(guī)模和單層（標(biāo)準(zhǔn)層）面積較小的問題。 綜合地塊 SWOT分析和項(xiàng)目定位原則要求，我們認(rèn)為本項(xiàng)目定位必須遵循以下 “三大”原則： 住宅 公 寓 寫 字 樓 酒 店 本項(xiàng)目 定位方向 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 —— 住宅篇 結(jié)論：因?yàn)橛玫匦再|(zhì)不符合，加上本項(xiàng)目曾經(jīng)想過更改用地性質(zhì)未果，所以本項(xiàng)目定位為住宅不可行。） 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 2）品質(zhì)低 —— 本項(xiàng)目如做公寓項(xiàng)目定位，我們認(rèn)為將會降低了土地的使用價(jià)值、商業(yè)價(jià)值。 定位為公寓，我們將面臨的問題： 結(jié)論：定位為公寓不可行。隨著機(jī)場高速和區(qū)域商務(wù)活動的發(fā)展，成都成為中國最佳旅游城市會導(dǎo)致大量外地游客的持續(xù)進(jìn)入，該區(qū)域酒店行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。 2）區(qū)域內(nèi)五星級酒店競爭太激烈，市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高。 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 人南沿線現(xiàn)有酒店（賓館）情況 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 五星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)（部分摘錄） 至少一個(gè)能容納 200人正式宴會的大宴會廳，有至少容納 200人會議的專用會議廳。 室外游泳池 (水面面積至少 l00平方米 )。 套房至少要占到酒店客房總數(shù)的 5%，套房面積必需至少達(dá)到 45平方米并且?guī)в性∈摇? 二、既然五星級酒店我們不能做，那么我們是否能做星級商務(wù)酒店呢？ 商務(wù)酒店：為商務(wù)人士提供休息住宿的場所。 住 宅 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 適做商務(wù)酒店呢，但又不能完全做商務(wù)酒店 五星級酒店 ？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 談到寫字樓，我們認(rèn)為本項(xiàng)目其實(shí)是最合適做甲級寫字樓的，原因有以下幾點(diǎn)： 是本項(xiàng)目的用地性質(zhì)就是商務(wù)辦公用地。 平均每 200平方米至少 1個(gè)停車位。 平均 20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持 DDN、 ISDN線路，備有視象會議設(shè)備。 （資料來源：《中國商業(yè)地產(chǎn)（全業(yè)態(tài)）操作指南》） 第二章 項(xiàng)目定位及分
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