【正文】 大面積戶型分割成 200 ㎡ 左右的戶型出售，關注度較高；通過總部壹號網站展開營銷車位價格： 15萬 /只物業(yè)費： 5元 / ㎡ 項目各項基本建筑指標及 5A智能化系統(tǒng)的配置也均達到國際甲級標準。概念 供應 急 劇 放量局面已可 預見 ，供需失衡 嚴 重，市 場競 爭更加激烈。.（ .....） 鄞州新城區(qū)的遠景規(guī)劃一直到 2023年，屆時計劃容納 20萬人口。.（ .....）三、本項目區(qū)域概況項目區(qū)域位置本項目位于鄞州新城區(qū)南部商務區(qū)北部，商務區(qū)一期地塊內。小結● 海曙區(qū)憑借其寧波商業(yè)中心與樓宇經濟核心地位，在售辦公樓的價格為寧波最高區(qū)域，售價達 20230－ 25000元 /㎡ 。 月 高新區(qū)： 目前高新區(qū)寫字樓市場尚處于起步階段，隨著高新區(qū)的發(fā)展，未來將會更多寫字樓供應。區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注海曙環(huán)球中心 170000㎡ 70360㎡ 2202325000元 /㎡5A甲級寫字樓 物業(yè)管理公司 :高力國際物業(yè)管理，物業(yè)費 /月 /平方米銀泰國際 31700㎡ 160700㎡ 20230元 /㎡精裝修。說明寧波 外向型商 貿 企 業(yè) 經營情況還沒有得到改善。 ? 全年呈現(xiàn) “ 量價齊跌 ” 的局面。2023年由于受到國家從緊的貨幣政策，從嚴的房地產政策以及國際經濟危機爆發(fā)，國內外貿出口行業(yè)受較大的沖擊的一系列因素的影響下，導致市場信心不足。 2023年開始，新建寫字樓開始面市，推動了需要量的上升。 相繼推出了體量不大的挑高型產品香榭、梅柏寫字樓、大時代高層商住樓，均在短時間內搶購一空，顯現(xiàn)出市場較強的吸納量，而后的中山銀座、鼎盛時代、晶都贏家等等品質一般的辦公樓項目經包裝上市后竟也取得了不俗的成績，在不長的時間內即告清盤，證明了辦公市場存在的較大需求量。紅巨大廈市場定位及營銷策劃提報本提報由 四 部分組成第一部分 :市場分析第二部分 :項目分析第三部分 :項目 定位分析第四部分：項目 VI及包裝第一部分 :探手 藍海，試問深度與廣度一、寧波寫字樓市場宏觀概況二、 寧波各區(qū)域在售寫字樓樓盤三、本項目區(qū)域概況1993年－ 1996年 1999年 — 2023年 2023年與 2023年 2023年與 2023年 2023年與 2023年 寧波寫字樓到過一個開發(fā)的高峰，華聯(lián)寫字樓、中農信、世貿中心等都是那個時代的產物。 總的來說是一個高速增長、消化存量的過程，隨著近兩年爛尾樓的重新改造推出，寧波可供改造的寫字樓已經所剩無幾，存量已經不多，而新盤又沒跟上，寫字樓市場處于青黃不接的地步，在這種情況下，就造成了2023年寫字樓市場非常火爆的狀況。 2023年，寫字樓市場供求穩(wěn)步上升。市四區(qū) 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一 月 十二 月成交面積39600 4879142223930318841194931578525725169675981362757042 2023年寧波寫字樓市場整體運行環(huán)境? 上半年受環(huán)球中心、銀泰國際等高端項目的拉升，盡管成交量大幅跳水，但價格卻漲至上半年的最高點。但臨近年底政府的宏觀調控方向開始轉變，辦公市場銷售也引來了 “ 小陽春 ” 。 寫字樓供 應 量的不斷增大是最 現(xiàn)實 的 問題 。● 經濟環(huán) 境 發(fā) 展速度放 緩 ，投 資風險 加大市 場 的恐慌心理加 劇 ， 觀 望程度 濃 厚在出口 壓 力增加的情況下只能拉 動 內需，國家極力去拉 動 國民的消 費，但是短期內 還 是沒有 辦 法改 變這 一情況。國際知名設計師規(guī)劃國際化星級商務空間，全面打造符合百強企業(yè)的總部基地 。區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注高新區(qū)綠園大廈 32500㎡ 2001200㎡ 11000元 /㎡12米挑高大堂；景觀設計：澳大利亞普利斯設計 科貿中心 66760㎡ 整層 6001200㎡ ，分割 77354㎡ 7800元 /㎡公共部位精裝修；高端智能系統(tǒng)， 12部奧的斯電梯鄞州區(qū)（項目所在區(qū)域）項目名稱 均價 元 /㎡ 總建筑面積 面積范圍 備注商會國貿中心12800元 /㎡精裝公寓 ㎡ 3801500㎡目前建設中的寧波市第一高樓、定位為國際 5A甲級智能化寫字樓；交付： 預計 2023年中旬 中基第一國際 7300元 /㎡ ㎡ 整層 1454㎡公共部分精裝、國際金鑰匙物業(yè)組織進駐、交付：預計 2023年 華茂總部一號 7500元 /㎡ 53154㎡ 每層 4戶A590㎡、 B460㎡C640㎡、 D460㎡相對獨立的挑空空中花園大堂，層層設置休閑花園。● 江東區(qū)擁有不亞于海曙區(qū)的配套和較好的交通因素，區(qū)域價格基本超過10000元 /㎡ ，各個優(yōu)勢項目價格達到 13000－ 14000元 /㎡ 。南部商務區(qū)在城市開發(fā)過程中定位為未來鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，是鄞州區(qū)未來商務活動和交流的中心。根據(jù)市里“ 南居北工 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，從總體布局來看，建成后的鄞州中心區(qū)商圈將直接影響到江東區(qū)、海曙區(qū)甚至江北等地區(qū)，成為寧波真正的副中心。 小結：本項目區(qū)域內競爭將十分激烈，整體市場的客戶結構單一，導致我們的重點集中在如何走差異化路線地挖掘有效及潛在客戶！ 辦公多區(qū)域時代 —— 寧波海曙、江東、高新區(qū)、鄞州區(qū)都有大量寫字樓推出，且區(qū)域性購買傾向； 客戶多選擇時代 —— 鄞州和江東兩區(qū)相加的供應體量在 170余㎡。是一個以辦公為主，集餐飲、休閑于一體的國際甲級寫字樓。 月 其 他物管單位：奧元開盤時間： 2023年 11月份交付時間： 2023年 10月份交付開發(fā)商：華茂置業(yè) 小區(qū)配套 總部 1號公共部分精裝修，配置有 8部高速名牌電梯，速度為 3米 /秒 ，單臺電梯服務面積6000多平方米 。 中央空調 —— 獨立中央空調窗 —— 鋁合金窗，斷橋隔熱雙層玻璃 地面 —— 耐磨地坪 (暫定 )。銷售備案率： %車位價格： ——物業(yè)費： 5元 /㎡ 第一國際.（ .....）產品建筑面積： ㎡ 容積率： ——綠化率： 30%面積范圍：標準層面積 1500㎡車位數(shù)：價格及營銷銷售均價： 6000－ 7000元 / ㎡ （辦公樓內部預定）銷售率：車位價格： ——物業(yè)費： ——其他物管單位： —— 開盤時間： 07年中旬開始內部預定入住時間： 2023年中旬開發(fā)商：商會大廈建設有限公司小區(qū)配套 大樓建筑采用新古典主義手法，外觀挺拔端莊，內涵莊重典雅，建成后將成為寧波市的地標性建筑及第一高樓。 電梯品牌 —— Otis電梯空調品牌 —— 日立 VRV變頻空調機械車位 —— 石川島潔具品牌 —— TOTO智能化系統(tǒng) —— 信息網絡系統(tǒng)，電子監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，消防報警控制系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng)等， IC卡門禁系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。嘉瑞大廈小結：區(qū)域市場 目前區(qū)域市場發(fā)展迅速，作為寧波第一個純商務板塊，寫字樓前景良好，在政策扶持下，后續(xù)發(fā)展動力強勁。營銷 受制于市場環(huán)境惡化，南部商務區(qū)各寫字樓開發(fā)商對市場預期保守，另外鑒于俊鴻嘉瑞在營銷上的失敗，各開發(fā)商對營銷活動的選擇十分審慎。 天左右出售參考價： 20230元 /㎡－ 5元 /㎡ 中信銀行大廈（金隆國際）：空中花園廣場和景觀大堂：大樓本身配套不是非常的充足，但是由于五星級酒店南苑飯店就在其對面，所以在一定程度上能夠為該寫字樓提供相應的配套設施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，該寫字樓周邊銀行較多。給當時銷售造成 一定壓力 ，已 售的單位折扣率均較大。 波特曼中心總建筑面積 150048㎡ ,其中波特曼甲級寫字樓總建筑面積 27991㎡ ，總共 29層，層高 ，每層 1200㎡ 左右 波特曼中心?內部配套：鉆石級五星酒店、中西餐飲配套、大廈中心配有 中屋、 200㎡ 的豪華恒溫游泳池、近 2023㎡ 的全封閉豪華私人會所、 9米層高面積達 900㎡ 的純宴會大廳?外部配套：周邊商業(yè)商務配套齊全?建筑設計：美國波特曼建筑事務所?大堂： 3000㎡ 酒店式三幢共享大堂，挑高 28米，超豪華裝修標準。：外貿、跨國公司、貿易、裝修裝潢、廣告、物流、會計：主要由于鉆石級酒店的關系，銷售相當火爆萬豪國際商務中心 寧波萬豪酒店 單層面積 1400㎡ ，層高 4米。： VAV變風量系統(tǒng)： 5A智能化：寧波城市廣場物業(yè)， /M178。三個高端項目從目前情況看，均已取得成功，說明寧波高端辦公市場是有市場基礎并可以挖掘的。本項目與中信銀行大廈類似，若價格太高，銷售周期勢必延長。項目整體定位打造寧波頂級寫字樓.（ .....）定位理由寧波目前辦公市場供大于求的局位短時期內得不到緩解，若項目以普通甲級寫字樓定位，則陷入與眾多項目競爭的局面，體現(xiàn)不出本項目配置高端的優(yōu)勢。四、項目價格策略區(qū)域 項目名稱 均價海曙 環(huán)球中心 2202325000元 /㎡銀泰國際 20230元 /㎡時代廣場 18000元 /㎡恒隆中心 17000元 /㎡區(qū)域 項目名稱 均價江東 東方商務中心 8900元 /㎡東航大廈 13000元 /㎡恒富大廈 12500元 /㎡華宏第五大道 14000元 /㎡名匯東方 1000011000元 /㎡銀晨國際 9200元 /㎡天潤商座 12023元 /㎡濱江國際廣場 11500元 /㎡世紀東方廣場 14000元 /㎡區(qū)域 項目名稱 均價高新區(qū) 綠園大廈 11000元 /㎡科貿中心 7800元 /㎡本項目周邊區(qū)域在售辦公樓價格區(qū)域 項目名稱 均價鄞州 商會國貿中心 12800元 /㎡（行政公寓）中基第一國際 7300元 /㎡華貿總部一號 7500元 /㎡恒元大廈 6500元 /㎡匯亞國際 9300元 /㎡俊鴻嘉瑞 6100元 /㎡本項目所在區(qū)域在售樓盤價格項目名稱 均價 目前租金波特曼中心 17000元 /㎡ － 5元 /㎡ 目前在售寫字樓項目的體量已超過交付使用寫字樓體量，隨著在售項目的交付，將使寫字樓使用體量翻一翻，而未來供應更是呈現(xiàn)極大的放量狀態(tài)，尤以鄞州和江東兩區(qū)為放量主力；鄞州和江東兩區(qū)相加的供應體量在 170余萬㎡。從寫字樓供應來看， 2023年鄞州南部商務區(qū)和東部新城大量項