房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸科協(xié)項(xiàng)目定位分析研究-文庫吧
2025-02-08 04:45 本頁面
【正文】 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 優(yōu)勢分析： 1）五星級(jí)酒店目前的入住率最高，且經(jīng)營業(yè)績較好。 2）本區(qū)域是成都酒店最集中的區(qū)域，區(qū)域酒店行業(yè)綜合競爭力較強(qiáng)。城南棕樹、桐梓林、棕南、棕北區(qū)域，已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動(dòng)場所。隨著機(jī)場高速和區(qū)域商務(wù)活動(dòng)的發(fā)展，成都成為中國最佳旅游城市會(huì)導(dǎo)致大量外地游客的持續(xù)進(jìn)入，該區(qū)域酒店行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。 3本項(xiàng)目如果做成酒店，則間距局促問題將不受限制。 4）可以增值保值（人民幣升值）。 一、如果本項(xiàng)目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級(jí)酒店？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 劣勢分析： 1）五星級(jí)酒店后期投資巨大，這種投資模式，屬于長期投資行為，不利于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滾動(dòng)投資開發(fā)地產(chǎn)的贏利要求。 2）區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店競爭太激烈，市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高。如下頁圖表： 3）投資建設(shè)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)我們達(dá)不到。標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁。 一、如果本項(xiàng)目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級(jí)酒店？ 結(jié)論：本項(xiàng)目不合適做成為五星級(jí)酒店。 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 人南沿線現(xiàn)有酒店（賓館）情況 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 五星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（部分摘錄） 至少一個(gè)能容納 200人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，有至少容納 200人會(huì)議的專用會(huì)議廳。 有 3個(gè)以上宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳。能提供宴會(huì)服務(wù)。 有至少 5000平方米的展覽廳。 室外游泳池 (水面面積至少 l00平方米 )。 有商場 ,出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 有至少 4個(gè)開間的豪華套房。 至少有 40間 (套 )可供出租的客房。 套房至少要占到酒店客房總數(shù)的 5%，套房面積必需至少達(dá)到 45平方米并且?guī)в性∈?。至?70%的單人房間，面積必需至少達(dá)到 14平方米并且?guī)в兄辽?4平方米的浴室。 有醫(yī)務(wù)室。 （資料來源：全國旅游星級(jí)飯店評(píng)定委員會(huì)《中國星級(jí)飯店評(píng)定報(bào)告書》） 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 結(jié)論： 本項(xiàng)目不合適全部做成商務(wù)酒店。 二、既然五星級(jí)酒店我們不能做，那么我們是否能做星級(jí)商務(wù)酒店呢？ 商務(wù)酒店：為商務(wù)人士提供休息住宿的場所。 1）優(yōu)勢分析 成都商務(wù)酒店的整體市場正處在一個(gè)發(fā)展階段，未來空間還很大。 定位為商務(wù)酒店，本項(xiàng)目將能與區(qū)域林立的寫字樓做商務(wù)配套，與五星級(jí)酒店形成差異化競爭。 2）劣勢分析 如果本項(xiàng)目全部做成商務(wù)酒店，約 3萬方體量，折算為客房將有 600間（按 50平方米 /間計(jì)算），這么大的體量，又將面臨入住率和客源的問題，投資與收益等問題。 住 宅 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 適做商務(wù)酒店呢，但又不能完全做商務(wù)酒店 五星級(jí)酒店 ？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 談到寫字樓，我們認(rèn)為本項(xiàng)目其實(shí)是最合適做甲級(jí)寫字樓的，原因有以下幾點(diǎn)： 是本項(xiàng)目的用地性質(zhì)就是商務(wù)辦公用地。 甲級(jí)寫字樓在成都的走勢較好，漲幅空間還很大，該區(qū)域也是甲級(jí)寫字樓發(fā)展最迅速、發(fā)展空間最大的區(qū)域。 那么我們是否就能做甲級(jí)寫字樓呢？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 國際甲級(jí)寫字樓的（ GPADEAOFFICE）標(biāo)準(zhǔn) 交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市 CBD，行政配套齊全。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高。 平均每 200平方米至少 1個(gè)停車位。 樓層吊頂后凈高 。 平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過 30秒。 最少具備 50至 60瓦 /平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施。 平均 20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持 DDN、 ISDN線路，備有視象會(huì)議設(shè)備。 提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和 24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)。 擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司。 設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。 （資料來源：《中國商業(yè)地產(chǎn)（全業(yè)態(tài)）操作指南》） 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 一、如果我們要做甲級(jí)寫字樓哪些標(biāo)準(zhǔn)可能達(dá)不到呢？ （ 1）、車位達(dá)不到 本項(xiàng)目，即便挖到地下五層，其車位比僅是勉強(qiáng)滿足 1： 250 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 （ 2）、標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模達(dá)不到 成都高檔寫字的標(biāo)準(zhǔn)層面積均超過 1500平方米， 本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層面積 最初方案是 800平方米，現(xiàn)有方案可達(dá) 1400平方米，是否可行呢？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 （ 3）、中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng) 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 按照甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來看，雖然本項(xiàng)目最適合做甲級(jí)寫字樓，但是由于硬件問題，我們又做不成甲級(jí)寫字樓。 同時(shí)，本項(xiàng)目做不成甲級(jí)寫字樓的其它原因還有： 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 原因一：市場競爭太激烈 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 競爭個(gè)案件介紹：萊福仕 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1