【正文】 必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢必會(huì)給本案在今后的推廣銷售方面帶來10%的優(yōu)勢。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價(jià)的一個(gè)絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。競爭樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會(huì)成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)通過對目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對象。解析： 一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——小區(qū)的文化氛圍（高級會(huì)所）、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對半二）、客戶來源：徐匯、長寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)）客戶身份：私營業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：35—50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：希望通過二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件； 因職務(wù)的變動(dòng)而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購房者在購房時(shí)家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn)——體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級會(huì)所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營者年齡段：3545歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅； 因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：由于此類購房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：3555歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購房者的房型需求通常會(huì)以100平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：3050歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段：3040歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：購置房產(chǎn)用于自身居住。戶型需求：此類購房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)——家的感覺七）、客戶來源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人 年齡段：3055歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：此類購房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn)——新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起 一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。因此我方在此提供了三個(gè)推廣名以供參考： “優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”之緣起： 提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是希望略微軟化一點(diǎn)“新華世紀(jì)園” 這一案名的硬度。我們之所以用優(yōu)秀的“優(yōu)”，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“悠”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢，文化氛圍的濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”。同時(shí)希望通過把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費(fèi)者對幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度?！拔绾箫L(fēng)景”的緣起： 顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情——“寧靜、幽雅、恬靜”。而“風(fēng)景”是希望通過對午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。七、推廣核心概念通過上面對客戶的定位分析，以及大量的市場調(diào)研論證，并對本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對本案的核心推廣概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過對新華路寧靜的生活環(huán)境進(jìn)行描述 通過廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn) 借鑒上海國際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢 營造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會(huì)所您全家的唯一 個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！ 九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點(diǎn)的收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！ 創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念； 房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡單。（二）建筑規(guī)劃篇{新貴族生活的基礎(chǔ)} 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。本項(xiàng)目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到80%。本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車位269個(gè)，%。本項(xiàng)目的地面停車位建議采用植草磚形式。同時(shí)在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場所。在景觀布置上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置相對于另外三個(gè)樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。 建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！綜述：小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色