【正文】 快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。樣板房的策略：根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，及其個(gè)性的了解，來制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。一切的一切都彰顯出IKEA設(shè)計(jì)思想的精髓——LESS IS MORE 風(fēng)格：簡(jiǎn)約古典風(fēng) 走近濃郁裝置美學(xué)意味的客廳，胡桃木與鋁條構(gòu)成的壁面設(shè)計(jì)，輔以三盞小豆嵌燈的裝點(diǎn)，不僅化為注目之視覺焦點(diǎn)，亦讓此工藝成品迭現(xiàn)光影的層次變化，不失簡(jiǎn)潔有力的韻味。以水與自然的主題來演繹。樣板帶策略售樓處交付時(shí)，內(nèi)部認(rèn)購開始，此時(shí)將景觀帶交付使用，在銷售前樹立整個(gè)樓盤的前期形象。 餐廳之中搭配像樺木和藤等天然材質(zhì)的家具，就能讓房間呈現(xiàn)溫暖舒適的風(fēng)格。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。參觀區(qū)： 模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“新華世紀(jì)園”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑與景觀為主,其他項(xiàng)目可相對(duì)虛化，主次必須分明，模型體相對(duì)漂亮。污水、廢水分流，排水暢通。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。戶型需求：此類購房者通常會(huì)以二房為主。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。因此，我們?cè)谶@方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。目的是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。目錄：企劃篇一、 企劃思路二、 企劃緣起三、 品牌策略思考建議四、 區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析五、 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析六、 推廣案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖十、 建材篇十一、 導(dǎo)視策略篇十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 樣板區(qū)策略一、企劃思路 “新華世紀(jì)園”—— 企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起新華世紀(jì)園的營(yíng)銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。環(huán)境25%： 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。同時(shí)希望通過把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。在景觀布置上，除了由7號(hào)樓、4號(hào)樓和8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。空調(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。u 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車庫），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。 應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主 控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。風(fēng)格：金碧輝煌的巴洛克宮殿 巴洛克藝術(shù)強(qiáng)調(diào)激昂亢奮的感情色彩，在藝術(shù)處理上強(qiáng)化和夸張不平和充溢動(dòng)感的構(gòu)圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚(yáng)的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。餐廳之中，深色家具與淺色主背景的對(duì)比搭配，表現(xiàn)出簡(jiǎn)潔明快的流行質(zhì)感，客、餐廳呼應(yīng)一致，而“簡(jiǎn)約”的設(shè)計(jì)理念也相繼落實(shí)。在售樓處周邊可考慮采用小區(qū)休閑街和入口廣場(chǎng)的做法。十四、樣板區(qū)策略目的： 樣板區(qū)策略的制定，區(qū)分明確便于未來業(yè)務(wù)員帶看的說辭，及使樣板區(qū)在未來的銷售工作中，為客戶提供參考作用。風(fēng)格：IKEA風(fēng)格 —— LESS IS MORE 您如何渡過晚上的居家時(shí)光？看電視？和朋友玩耍？招待客人？還是耗在電腦前面？走進(jìn)IKEA風(fēng)格的精心之家，從家具擺設(shè)到燈光，所有的一切都讓您體驗(yàn)最舒適的感受。銷售人員制服：統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)留下好印象。建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物跨越而造成誤報(bào)警的能力。更強(qiáng)調(diào)人與空間的健康共存。室外管道由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項(xiàng)目立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。本項(xiàng)目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。訴求點(diǎn)——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段：3040歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：購置房產(chǎn)用于自身居住。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對(duì)建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時(shí)又可以成為本案在銷售推廣階段的一個(gè)很好的賣點(diǎn)。小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購房者也是非常重要的，對(duì)買房后的生活有很大輔助作用。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析；我們將三者進(jìn)行結(jié)合對(duì)比分析，通過百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來。在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等等對(duì)于今后的銷售起著至關(guān)重要的評(píng)估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的實(shí)際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績(jī)。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購房消費(fèi)者組成的?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽臺(tái)真正的作用。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的服務(wù)項(xiàng)目支撐。可選功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶尋找本案起到了好的作用；