【正文】 發(fā)主題的延伸中完成廣告主題的提煉?！爸鸩教岣摺笔箍蛻?hù)有“再不出手，價(jià)格更高的心理”，并產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步提升的市場(chǎng)氛圍，促使客戶(hù)堅(jiān)定購(gòu)買(mǎi)心理。他們廣泛滲透在各個(gè)領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會(huì)組織。從簡(jiǎn)單的“實(shí)房”到“花園社區(qū)”，安岳人的居住觀念正在向概念化、系統(tǒng)化過(guò)渡，在3—5年內(nèi)，安岳地產(chǎn)將呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。 （五）、藍(lán)靈時(shí)代欣城商鋪價(jià)格定位：為使藍(lán)靈本案的建筑與名稱(chēng)將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。時(shí)代欣城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂(lè)城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車(chē)位：218個(gè) 銷(xiāo)售部面積：402平方米 地下車(chē)庫(kù)面積：2000平方米 開(kāi)發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開(kāi)發(fā)有限公司藍(lán)靈住宅概念定位：時(shí)代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。（二）、定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類(lèi)比項(xiàng)目，故藍(lán)靈時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。隨著國(guó)家對(duì)民營(yíng)企業(yè)的扶持，以“全國(guó)農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、IT人才、私人老板等。商鋪以低于定價(jià)體系80—100元/㎡的價(jià)格發(fā)售； 藍(lán)靈本案也不例外。國(guó)家銀行利率、國(guó)家稅費(fèi)的漲浮，影響著購(gòu)買(mǎi)群的心態(tài)變化，將密切關(guān)注行態(tài)變化及時(shí)調(diào)整付款方式。強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期是銷(xiāo)售階段持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)人員銷(xiāo)售意識(shí)、不斷提高營(yíng)銷(xiāo)人員團(tuán)隊(duì)精神、及時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售評(píng)估、改進(jìn)項(xiàng)目公關(guān)策略、提出工程建設(shè)進(jìn)度。故此，本項(xiàng)目在操作時(shí)，將建立控制性計(jì)劃戰(zhàn)略步驟，對(duì)公關(guān)偏向及時(shí)跟進(jìn)并采取措施。任何項(xiàng)目因朝向、環(huán)境、通風(fēng)、戶(hù)型、樓層等原因存在差異。樓花階段用較好的房源，利用“低開(kāi)高走”、“逐漸提高”的價(jià)格策略進(jìn)行市場(chǎng)試探，根據(jù)市場(chǎng)反映調(diào)整行銷(xiāo)姿態(tài)，為后期的銷(xiāo)售指引正確方向。遵循“自然、生態(tài)、尊貴”的主題概念，本項(xiàng)目應(yīng)將“賣(mài)房子先賣(mài)綠化”、“賣(mài)房子即賣(mài)一種生活模式”的思想貫穿于銷(xiāo)售策略、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)之中。 藍(lán)靈持續(xù)期廣告推廣的計(jì)劃、執(zhí)行：廣告載體廣告主題廣告時(shí)間廣告訴求 車(chē)身廣告、戶(hù)外看板 開(kāi)發(fā)主題、買(mǎi)點(diǎn)宣傳 告知項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)信息、讓客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)放沖動(dòng)橫幅、羅馬旗、電視、DM單開(kāi)發(fā)主題、買(mǎi)點(diǎn)宣傳—以推出的買(mǎi)點(diǎn)為時(shí)間段更換廣告內(nèi)容 全面告知項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)信息、價(jià)格信息、優(yōu)惠政策逐步提高、循序漸進(jìn)：。第七部分：目標(biāo)客戶(hù)群定位一、客群來(lái)源與組成可類(lèi)比項(xiàng)目購(gòu)房客戶(hù)心理分析：公司中、高層白領(lǐng)族：高收入與高素質(zhì)的大眾形象，高階層的個(gè)人之于社會(huì)活動(dòng)心理必然使其渴望擁有引以為豪，演繹完全獨(dú)特品味的空間。100—135平方米的錯(cuò)層戶(hù)型為區(qū)域市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型，經(jīng)調(diào)研分析，本地住宅正在向大戶(hù)型、大開(kāi)間，高品質(zhì)化漸進(jìn)。其他各階、各層、各房以此之價(jià)格進(jìn)行價(jià)位測(cè)算。時(shí)代欣城價(jià)格定位：一、藍(lán)靈第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱(chēng)就可以直觀地感受到項(xiàng)目時(shí)尚、現(xiàn)代明快的風(fēng)格。時(shí)代欣城：由成功開(kāi)發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。住宅主題概念延展：時(shí)代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時(shí)代生活，擁有時(shí)代欣城時(shí)代與自然的浪漫，山與水的交流時(shí)代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開(kāi)間以6~8米為最佳開(kāi)間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法、租金倒推法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。二）影響價(jià)格指數(shù)因素表 可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸福花園交易時(shí)間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶(hù)水止廚衛(wèi)不入戶(hù)不入戶(hù)安防設(shè)施對(duì)講系統(tǒng) 防盜門(mén)對(duì)講系統(tǒng) 木門(mén)無(wú)對(duì)講 木門(mén)集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無(wú)市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無(wú)公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個(gè)別因素規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)容積率無(wú)無(wú)宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無(wú)無(wú)三）可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素?；刍▓@幸福花園晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時(shí) 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個(gè)別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無(wú)無(wú)用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無(wú)無(wú)修正后的單位價(jià)格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷(xiāo)售均價(jià)。在僅有的15余萬(wàn)縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬(wàn)富翁?？v攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。在開(kāi)盤(pán)期后價(jià)格即上浮上述價(jià)位的3%，造成增值效應(yīng)；時(shí)代欣城熱烈開(kāi)盤(pán)，8%優(yōu)惠等你拿監(jiān)控方式監(jiān)控范圍監(jiān)控闡述電話監(jiān)控所有廣告載體 根據(jù)廣告發(fā)布后的來(lái)電數(shù)量評(píng)估廣告效果銷(xiāo)售業(yè)績(jī)監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行評(píng)估廣告效果 本案入市前銷(xiāo)售工具的設(shè)計(jì)、制作A、購(gòu)房須知 B、詳細(xì)價(jià)格表 C、銷(xiāo)售控制表 D、樓書(shū) E、海報(bào)、折頁(yè) F、認(rèn)購(gòu)書(shū) G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項(xiàng)目的文件展示文本 L、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析展示文本 M、物管公司的簡(jiǎn)介文本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場(chǎng)入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場(chǎng)，步行街式裝飾，并配以花卉植物。同類(lèi)型樓盤(pán)的集中上市，加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度，應(yīng)力求在同類(lèi)樓盤(pán)空市時(shí)進(jìn)入。二、建設(shè)周期控制 建設(shè)周期的巧妙配合對(duì)銷(xiāo)售成功有著非同一般的作用。 確定控制對(duì)象 對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度、公關(guān)效果的及時(shí)評(píng)析，會(huì)找到影響銷(xiāo)售的具體原因，并為此原因進(jìn)行詳盡的分析、糾向： （1）設(shè)置目標(biāo) 根據(jù)分析及時(shí)設(shè)置公關(guān)目標(biāo)，并進(jìn)行強(qiáng)有力的公關(guān)。好房源按比例面市。必須嚴(yán)格按照銷(xiāo)售階段循序進(jìn)行。二、銷(xiāo)售進(jìn)度要體現(xiàn)銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售進(jìn)度是銷(xiāo)售策略的具體表現(xiàn)，而銷(xiāo)售策略是遵循市場(chǎng)規(guī)律總結(jié)實(shí)施的具體行為。時(shí)代欣城 投資理財(cái)?shù)陌踩Ｕ蠒r(shí)代欣城 敬請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)品簽— 全面告知項(xiàng)目信息、開(kāi)盤(pán)信息、優(yōu)惠政策 橫幅、羅馬旗、電視、戶(hù)外看板（布副遮蓋原面）、DM單 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠即將終止— 告知開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠政策即將終止低 開(kāi)：就是為后期的“高走”創(chuàng)造環(huán)境，造成“房子”越來(lái)越好，價(jià)格越來(lái)越貴的消費(fèi)心態(tài)，造成“再不購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)更高”的購(gòu)買(mǎi)心理，并造成物業(yè)“已開(kāi)始升值的良好賣(mài)相”。政策價(jià)值安岳政府對(duì)本案的重視，安岳文化、經(jīng)濟(jì)、政治中心的在本案的落成，使本案成為安岳最耀眼的明珠，使萬(wàn)眾矚目。一些消極的觀念阻礙了消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，間接降低成本房?jī)r(jià)，造成了利潤(rùn)空間的萎縮，抑制了地方市場(chǎng)的發(fā)展。 （四）、安岳項(xiàng)目商業(yè)街二樓均價(jià)計(jì)算項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門(mén)面二樓均價(jià)的調(diào)研：東大街綜合市場(chǎng)北大街臨街二樓門(mén)面沱街二樓商鋪安岳廣場(chǎng)（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門(mén)面二樓均價(jià)的修正因素：（同表一）項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門(mén)面二樓均價(jià)的修正因素比例：（同表二） 項(xiàng)目二樓修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為：本 案東大街綜合市場(chǎng)北大街臨街二樓門(mén)面沱街二樓商鋪安岳廣場(chǎng)1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷(xiāo)售均價(jià)為：2600元/㎡。 第六部份：藍(lán)靈別墅項(xiàng)目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專(zhuān)為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。藍(lán)靈房產(chǎn)實(shí)力雄厚，具備開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。（三）、本案商鋪一樓的均價(jià)計(jì)算市場(chǎng)比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸福