【正文】 洲市的整體發(fā)展方向是：由西向東、由南向北，本項(xiàng)目的開發(fā)順序正好可順應(yīng)政府發(fā)展的方向；3，項(xiàng)目特殊的地塊構(gòu)成；二、建筑類型選擇項(xiàng)目一期、二期開發(fā)主要以六層板樓為主，三期可考慮開發(fā)小高層，鄰街位置可開發(fā)為商住兩用的地上三層建筑。否則會(huì)影響您看電視的效果。K，會(huì)所配套規(guī)劃1）會(huì)所位置與人行主入口、中央綠地有機(jī)結(jié)合，做到有利每一期銷售，有利于業(yè)主充分利用會(huì)所作為休閑活動(dòng)、公共交往場(chǎng)所。結(jié)合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)旱地噴泉也是本社區(qū)適用的手法。因此本項(xiàng)目的環(huán)境照明系統(tǒng)應(yīng)隨園林整體規(guī)劃同期設(shè)計(jì)。熱銷期：2006年4月以后每年的第二季度都是房地產(chǎn)銷售的高峰期，本項(xiàng)目在2006年4月已可初現(xiàn)規(guī)模，所以把2005年10月作為認(rèn)購期，再經(jīng)過幾個(gè)月的項(xiàng)目推廣和客戶積累，定可掀起2006年全年的銷售高潮。營銷運(yùn)動(dòng)中的三種“力”一、關(guān)于“力”在商品的營銷過程中，有三種“力”，即“產(chǎn)品力”、“形象力”、“銷售力”，三種力相互作用，相互配合，相互支持，形成商品營銷運(yùn)動(dòng)的全過程。任何一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)都存在一種“均力”，“均力”反映該產(chǎn)品市場(chǎng)的中性化平均水平，是劃分產(chǎn)品檔次的標(biāo)準(zhǔn)，也是企業(yè)制定產(chǎn)品價(jià)格的重要依據(jù)。最基本的營銷變量是產(chǎn)品，它給市場(chǎng)提供有形物體，包括產(chǎn)品特色、包裝、品牌和服務(wù)政策等五、產(chǎn)品的三個(gè)層次任何一個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上都有三個(gè)層次，第一層是核心產(chǎn)品，它回答“購買者真正要采購的是什么？”這一問題，每一產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是為解決問題而提供的服務(wù)，營銷人員的任務(wù)就是要揭示隱藏在每一產(chǎn)品內(nèi)的各種需要，并出售利益，而并不是出售產(chǎn)品的特點(diǎn)。下一步我們應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的策略實(shí)施，整個(gè)過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。積極加大公關(guān)活動(dòng)的份量，不斷在涿洲房地產(chǎn)市場(chǎng)制造新聞點(diǎn)，變被動(dòng)的廣告為大眾主動(dòng)接受的新聞點(diǎn)，區(qū)別與其它項(xiàng)目，樹立本案差異性，同時(shí)在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨(dú)特的USP銷售策略。2）戶外媒體的投放 售樓處門前指引牌、塔牌、彩虹橋、樓體廣告等宣傳彩頁發(fā)放、DM專刊直投、報(bào)紙夾帶等三、 廣告全方位整合本案進(jìn)入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢(shì)推介，在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)的偏好度。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購買行為?？紤]可利用的項(xiàng)目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。方案說明：1）“客戶答謝會(huì)” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。這里的人性化設(shè)計(jì)與普通產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同，主要是指對(duì)消費(fèi)者服務(wù)上的人性化安排、功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部等一站式服務(wù)，合理的人性化設(shè)計(jì)會(huì)有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動(dòng)。 四、營銷二字真訣：“推”和“拉”推拉是一種營銷戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略是將營銷方式中的各種工具和方法進(jìn)行劃分和歸類，分別采用推的戰(zhàn)略或拉的戰(zhàn)略以便創(chuàng)造更多的銷售機(jī)會(huì)。營銷組合常常有幾十個(gè)要素。產(chǎn)品的內(nèi)力是有限的，更多的力需要從外界獲取或后天合成，這就是外力。抑郁彷徨的心情也因這郁郁蔥蔥的綠逐漸淡去，變得清晰開朗起來，靜默地、歡悅地陶醉在這鋪天蓋地的綠色之中。升溫期：2005年9月15日到9月30日目的：在導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰并提起目標(biāo)客戶群關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目有較清晰的認(rèn)知，擴(kuò)大有效關(guān)注度，為形成有效需求奠定基礎(chǔ)，為下階段引爆銷售做好準(zhǔn)備。這些設(shè)施可以結(jié)合在草坪中設(shè)置，既美觀也能夠防止孩子受傷。順通智業(yè)始終認(rèn)為景觀設(shè)計(jì)的要點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是：不是簡(jiǎn)單的顛覆現(xiàn)代人的生活方式，不是在材料上的堆砌，也不是簡(jiǎn)單的把自然元素引到我們生活中來，而是基于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群對(duì)開發(fā)商所營建的居住及其生活方式的深入理解，把自然與生活進(jìn)行完善結(jié)合。戶型比例配置：套型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳比例10%35%50%5%戶型面積比例：面積（平米）60—9090—130 130—140140以上比例30%50%15%5%戶型特點(diǎn)：1）二室二廳，面積在70—90平米之間，針對(duì)小家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，卻又想改善居住環(huán)境；2）三室二廳主力戶型，面積在90—130平米左右，廳房分開，以內(nèi)走廊相連，進(jìn)深二段式，根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的把握，這種戶型市場(chǎng)需求量最大、目標(biāo)客戶最廣，其中包括90—100平米的三室二廳經(jīng)濟(jì)型；3）三室二廳二衛(wèi)豪華型，面積在130—140平米之間，在主力戶型上發(fā)展，將大廳房之間以躍式臺(tái)階形成空間分隔，此戶型在主力三室的基礎(chǔ)上為住戶提供更為寬敞的居住環(huán)境、豐富的居住空間，主要面向經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求舒適豪華的客戶；4）四室二廳二衛(wèi)，面積在140平米以上，一是在初型上發(fā)展，二是頂層復(fù)式，大面積戶型針對(duì)大家庭或追求大居所、豪華型的客戶。對(duì)噪聲控制，則規(guī)定白天不應(yīng)超過50分貝，晚上不應(yīng)超過40分貝。3）面積恰當(dāng)、尺度適宜、關(guān)系合理、公私分離、動(dòng)靜分區(qū)、清污分流。三、智能化：有些項(xiàng)目在對(duì)外宣傳推廣時(shí)也打了“智能化”這張牌，但此“智能化”絕非彼“智能化”，此“智能化”僅是樓宇對(duì)講系統(tǒng)，可見該區(qū)域產(chǎn)品的品質(zhì)普遍偏低。本案將是涿洲市低價(jià)位高品質(zhì)的大型社區(qū)。定位能創(chuàng)造差異，賦予項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性和特色；2.二、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)通過以上市場(chǎng)調(diào)研了解到：目前涿洲市場(chǎng)優(yōu)秀樓盤極少，區(qū)域市場(chǎng)缺少有規(guī)模、有檔次的精品；各項(xiàng)目中小面積戶型較為暢銷；現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品差異化不明顯，戶外環(huán)境設(shè)計(jì)普遍較為粗糙，營銷包裝水平低。二期開發(fā)六層板樓三棟，面積從57平米到132平米不等，每戶有必須購買的配套地下室，小區(qū)規(guī)模較小，容積率較高，綠化率較低，建筑外立面裝飾設(shè)計(jì)呆板。除了具備投資特點(diǎn)的中高檔項(xiàng)目銷售受到影響以外，開發(fā)商原本就主打投資理念的項(xiàng)目銷售也受到了極大影響。中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡，自東向西，開發(fā)水平形成一個(gè)很大的落差，東部沿海城市受惠于改革開放的諸多優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，與國際上的交流頻繁，資金和人口的“盆聚”明顯，居民購買力較強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，開發(fā)商在觀念、思維、資金實(shí)力、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市，并逐步形成了較明顯的專業(yè)化的分工。同時(shí)，部分政策還有一系列細(xì)則將要出臺(tái)，包括銀行會(huì)不會(huì)再次加息等，都存在很多不確定因素。因此下半年樓市迎來放量拐點(diǎn)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。一層贈(zèng)送花園、地下室可以選擇。項(xiàng)目處于平地階段，對(duì)未來發(fā)展形式的不可預(yù)見性使本項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種布局已被大多數(shù)人所接受，推廣起來也相對(duì)容易。家庭結(jié)構(gòu)：兩口到五口之家，兩居或三居戶型為主。安全性是指住宅具有防盜、防火、抗震和抗御自然災(zāi)害的能力，還要具有一定的私密性。為了節(jié)省投資將設(shè)備管線集中設(shè)置，因而廚房和衛(wèi)生間應(yīng)盡可能靠近，大戶型中主臥室最好設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間以提高戶型的品味。涿洲商品房市場(chǎng)具體分析：六層板樓市場(chǎng)需求以80—100平方米的二室二廳居多，建議設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)增大這部分的比例，以滿足絕大部分有購買能力的需求；適當(dāng)?shù)淖饕恍?20—140平米的三室兩廳，以及110 平米左右的小三居，滿足不同人群的需求；一層的客戶群體多為中、老年人，由于家庭子女較多，對(duì)面積需求偏大，可適當(dāng)建一些大戶型，而且建議贈(zèng)送花園，方便促銷；頂層設(shè)計(jì)時(shí)，建議為初次置業(yè)的年輕人量身訂造，將頂層的一梯兩戶，拆分為一梯三戶至四戶，建議將戶型設(shè)計(jì)成50—70平米的一居室或一室一廳，以減少客戶的資金壓力；甚至可以將五、六層建成100平米以內(nèi)的小躍層，既溫馨又帶有濃郁的浪漫情調(diào)，可以用來增加本案的賣點(diǎn)。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目應(yīng)是具有個(gè)性前衛(wèi)和品質(zhì)感的產(chǎn)品，應(yīng)脫離目前市場(chǎng)普遍嬌俗氣息，在外立面上體現(xiàn)清爽、明快的后現(xiàn)代節(jié)奏。樹蔭下擺放休息坐椅，必會(huì)成為春夏秋冬鄰里間交流溝通的場(chǎng)所。另外，入口處的社區(qū)標(biāo)志牌、欄桿、大門、照明等設(shè)計(jì)非常重要，風(fēng)格要明確，并以實(shí)用方便為主。歷代多少文人墨客，以水為景，縱水為情，寫盡了水的魅力與神韻。形象力：包括企業(yè)形象、品牌形象、品牌知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度、公共關(guān)系、市場(chǎng)地位、行業(yè)地位、官方評(píng)價(jià)、媒體評(píng)價(jià)、市場(chǎng)認(rèn)可和追捧程度等多種因素。產(chǎn)品的力是均衡的，有大有小，有強(qiáng)有弱，要想得到較大的產(chǎn)品合力，就必須對(duì)力度小的力進(jìn)行修正、補(bǔ)充和加強(qiáng)，使其達(dá)到期望產(chǎn)品合力的強(qiáng)度。因此，必須加強(qiáng)各種營銷服務(wù)設(shè)施，以便更有效地將產(chǎn)品和服務(wù)提供給目標(biāo)市場(chǎng)。前幾年主要以概念炒作為主。此時(shí)，我們趁熱打鐵，進(jìn)入產(chǎn)品的強(qiáng)銷期。但我們不會(huì)打無準(zhǔn)備之仗，也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。雖然每月還款可能會(huì)多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有， “1+1”方案顯然優(yōu)勢(shì)明顯，更易打動(dòng)消費(fèi)者。四、 媒體組合原則由于市場(chǎng)消費(fèi)者的來源一般較為復(fù)雜。其它手段還有DM直投，客戶通訊等。根據(jù)目前我們對(duì)本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項(xiàng)目的運(yùn)作模式，暫將本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算擬訂為總銷售額的1%－%。所以我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（Corporate Identity System）的簡(jiǎn)稱。所以，我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開高走，低價(jià)入市，試探市場(chǎng)后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。三、 產(chǎn)品持續(xù)期策略安排：制作客戶通訊進(jìn)行市場(chǎng)再控掘和資源二次開發(fā)，派發(fā)禮品給老客戶以及發(fā)放宣傳彩頁，以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶，讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員，制造集約效應(yīng)。在本案地區(qū)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法。因此，必須購買廣告，建立銷售促進(jìn)措施，安排公共宣傳和派遣推銷員推銷產(chǎn)品。營銷合力由產(chǎn)品力、形象力和銷售力加權(quán)平均或簡(jiǎn)單平均得到，是產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。在營銷過程中，“力”的大小相等和均衡是最經(jīng)濟(jì)的，不會(huì)出現(xiàn)“過剩力”而造成浪費(fèi)，但在實(shí)際操作過程中，“力”不會(huì)完全相等，總會(huì)有強(qiáng)有弱，而且這種強(qiáng)弱關(guān)系不斷變化，隨著某種因素的突然變異（放大或減弱），會(huì)打破“力”與“力”之間的平衡，造成“力”的此消彼長(zhǎng)。無人知曉那看似如煙如紗般輕盈的水，卻又蘊(yùn)涵了多少莫測(cè)的神秘力量……水之美，或許就是在于那絲不沾風(fēng)塵的透徹、清秀與鮮活。另外，沿樓根處的綠化設(shè)計(jì)絕不能忽視，要做到簡(jiǎn)單、精致，從而襯托整個(gè)樓體的品質(zhì)。運(yùn)動(dòng)主題廣場(chǎng)精心設(shè)計(jì)