【正文】 在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。因此，我們?cè)谶@方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。我們的很多事情都是服務(wù)與它。品牌效應(yīng)3%： 因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對(duì)樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。地理位置25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，所以由于位置的因素可能會(huì)對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是25%。但我們預(yù)計(jì)來自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30%。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)的綠化，40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了5%左右的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)通過對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì)是未來市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信通過對(duì)本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。解析： 一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過購(gòu)置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營(yíng)者年齡段：3545歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅； 因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過在上海經(jīng)商購(gòu)房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：由于此類購(gòu)房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購(gòu)買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：3050歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)——新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起 一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。我們之所以用優(yōu)秀的“優(yōu)”，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“悠”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢(shì)，文化氛圍的濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。而“風(fēng)景”是希望通過對(duì)午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過對(duì)新華路寧靜的生活環(huán)境進(jìn)行描述 通過廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn) 借鑒上海國(guó)際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 營(yíng)造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會(huì)所您全家的唯一 個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國(guó)情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！ 九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點(diǎn)的收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！ 創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念； 房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車位269個(gè)，%。同時(shí)在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。而在此需要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。窗要透入陽光、引入景色。窗套和窗體本身的顏色和線條，對(duì)于外立面的貢獻(xiàn)也是不可估量的。本項(xiàng)目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。窗臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。陽臺(tái)工藝本項(xiàng)目的陽臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻，造型宜簡(jiǎn)潔古樸和實(shí)用。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。要注意陽臺(tái)與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。但在屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽臺(tái)真正的作用。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角支架極易生銹，影響外觀。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格?？偟母拍钐釤挘盒氯A路上的唯一擁有超過40%綠化的時(shí)尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。這部分配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。這需要增