【正文】 ）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能：對小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視和自動控制；對路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng)基本功能：安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統(tǒng)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個系統(tǒng)：1．多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。概念提煉：成熟街區(qū)帶來應(yīng)有盡有的生活便利，從此生活更輕松?。ㄌ貏e提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等設(shè)施的健身場館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）區(qū)配套及物業(yè)管理建議{享受生活的最佳保證}概念提煉：風(fēng)雨無阻的貼心好管家！u 社區(qū)配套建議采用散點式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中的服務(wù)設(shè)施組成；u 社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過物業(yè)管理費用的方式經(jīng)營；另外一部分作為收費的服務(wù)性項目，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過收取服務(wù)費以保證收支平衡。建議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機自帶出水管的長度要求。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。仿石形狀和大小建議采用30*60mm。本項目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。開窗的大小和位置對房間光線有著相當(dāng)大的影響。本項目的地面停車位建議采用植草磚形式。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。因此我方在此提供了三個推廣名以供參考： “優(yōu)揚時代”之緣起： 提出用“優(yōu)揚時代”，是希望略微軟化一點“新華世紀(jì)園” 這一案名的硬度。訴求點——小區(qū)的文化氛圍（高級會所）、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對半二）、客戶來源：徐匯、長寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)）客戶身份：私營業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：35—50歲之間消費動機：希望通過二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件； 因職務(wù)的變動而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購房者在購房時家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨有的文化底蘊和區(qū)域勢必會給本案在今后的推廣銷售方面帶來10%的優(yōu)勢。（三）分析規(guī)劃：從整個新華路的建筑規(guī)劃來看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)代時尚社區(qū)）、新華路獨有的文化底蘊以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢。但是它是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把它預(yù)計為5%。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中通過房型的優(yōu)勢來強化消費者的認(rèn)可度。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。企劃篇營銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。目標(biāo)購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視。 房型15%： 房型對于目標(biāo)購房者來說是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否等問題。我們的很多事情都是服務(wù)與它。但我們預(yù)計來自競爭個案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30%。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。解析： 一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費動機：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點——新華路的文化底蘊六、推廣案名的緣起 一個好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費者認(rèn)可和接受。新華路上的最后貴族優(yōu)揚時代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過對新華路寧靜的生活環(huán)境進(jìn)行描述 通過廣告等推廣形式點綴出新華路獨有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊 借鑒上海國際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢 營造一種高雅時尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚的音樂迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會所您全家的唯一 個性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對樓盤的所有賣點進(jìn)行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。本項目總戶數(shù)382戶，總停車位269個，%。窗要透入陽光、引入景色。窗臺的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。建議空調(diào)數(shù)目的估計上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過40%綠化的時尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來可以如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分紅外線周界報警確定實施出入口及重點區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實施訪客對講系統(tǒng)確定實施家庭緊急報警系統(tǒng)確定實施電子訓(xùn)更確定實施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費管理（會所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂（包括緊急廣播）自動三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒有實施該項服務(wù)。可造功能：家庭煤氣（天然氣）進(jìn)氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)生泄漏時，能自動報警并切斷進(jìn)線，家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時能夠自動撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。可選功能：對車輛出入控制與管理的同時，對車輛泊位實行聯(lián)動控制與管理?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費。產(chǎn)品建議： 桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國家驗收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)， 同時以人性化設(shè)計呈現(xiàn)，使消費者產(chǎn)生親切感，對樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。 展板： 購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。特別建議： 一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當(dāng)場辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強現(xiàn)場逼定，同時也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速決。 布藝之家 （備受矚目的混合樣式） 此種風(fēng)格是近來備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù)自己的靈感，創(chuàng)造一個多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。為孩子隔出一個專屬的游戲間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來的混亂。風(fēng)格：海派古典 中西融合 寬敞的客廳里，高亮度的白墻、沙發(fā)與幾件老式家具協(xié)調(diào)的搭配在一起，有種新古典的意境，用式樣簡潔的老式家具搭配高調(diào)色彩的新式家具，明快又不失內(nèi)涵，房間里沒有常見的裝修的痕跡，墻壁和家具的線條簡單，但很高雅。本項目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部