瀛通盧灣濱江項(xiàng)目定位報(bào)告(已修改)
2025-02-26 01:07 本頁面
【正文】 瀛通集團(tuán) 盧灣濱江 105街坊地塊 產(chǎn)品定位報(bào)告 易居中國 上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司 上海公司 2023年 12月 定位前述 解決定位，實(shí)際就是實(shí)現(xiàn)市場、營銷和產(chǎn)品之間的價(jià)值平衡 市場， 不同品類的市場特征賦予項(xiàng)目未來的價(jià)值實(shí)現(xiàn) 營銷， 追求流量條件下的項(xiàng)目價(jià)值最高臨界點(diǎn) 產(chǎn)品， 可行性條件下完成項(xiàng)目的品類和檔次 本報(bào)告將首先從自身立地條件和市場環(huán)境出發(fā)，以價(jià)值最大化為目標(biāo)，對本案公寓式辦公樓進(jìn)行產(chǎn)品研判 ！ 定位思考 宏觀環(huán)境 市場迷局之激蕩中的宏觀經(jīng)濟(jì) 近期，局勢撲朔迷離 世界經(jīng)濟(jì)惡化 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)驟變 房地產(chǎn)市場滑坡 恐懼蔓延 外需萎縮 增長明顯放緩 量減價(jià)跌跡象明顯 消費(fèi)信心不足 大城市＞小城市 回顧，樓市發(fā)展規(guī)律 持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是中國樓市的源動力； 各大利益集團(tuán)抱團(tuán)求存 頂過調(diào)整浪就是大贏家 人民幣貶值壓力 市場現(xiàn)狀 市場困局之上海銷售型寫字樓市場 全市市場分析 長期供大于求 價(jià)格增張緩慢 未來供應(yīng)巨大 中心城區(qū)分析 成交持續(xù)低靡，成交集中于 /平 “地王”退地、整體出讓顯示信心不足 長風(fēng)新建商務(wù)區(qū)出現(xiàn)臨路的低價(jià)競爭 迅速擴(kuò)張后 市場消化困難 累計(jì)存量超過 100萬方 年均漲幅僅 6% 轉(zhuǎn)租為售擴(kuò)大 北外灘 /四川北路 /外灘源 /長風(fēng) CBD/徐匯濱江 /上海船廠二期，未來濱江辦公競爭激烈 市場信心受挫 市場面臨下行壓力 濱江辦公優(yōu)勢弱化 銷售周期相對較長，整盤銷售期約 18— 24個月 資金回籠緩慢 浦西中央商務(wù)區(qū)主力價(jià)格 — /平 價(jià)格遭遇瓶頸 從全市價(jià)格體系 ,自身產(chǎn)品特點(diǎn)和現(xiàn)時區(qū)位特征看 本案最大價(jià)格支撐預(yù)計(jì)在 — /平（第二梯隊(duì)） 項(xiàng)目認(rèn)知 市中心整體改造區(qū)中的潛力發(fā)展型項(xiàng)目 區(qū) 位 特 征 四 至 現(xiàn) 狀 臨 路 關(guān) 注 自 身 條 件 盧灣濱江改造區(qū)，原先的日暉港環(huán)保碼頭，形象即將改善 隧道施工，周邊道路改善在即，未來形成新型交通路網(wǎng) 海珀 日暉借勢規(guī)模效應(yīng)，既形成競爭，又帶來聯(lián)動發(fā)展 景觀資源不容忽視，原有設(shè)計(jì)和屬性造成項(xiàng)目改造的局限性 先天不足，但潛力無限，準(zhǔn)確定位方能 “以小博大” 全方位解讀本案的立地條件 —— 定位思考 定位公寓式辦公？還是濱江豪宅？ 定位策略生成 我們的機(jī)會 我們的目標(biāo) 定位初步構(gòu)想 定位策略 2023世博年，推動區(qū)域開發(fā)高潮； 盧灣一線濱江的景觀優(yōu)勢； 定位辦公，受區(qū)位和自身配置原因，價(jià)值不高，且去化困難； 內(nèi)部差異化定位，避免自身的產(chǎn)品同質(zhì)競爭 ； 在土地性質(zhì)不變情況下，打破原有設(shè)計(jì)思路，挖掘潛在價(jià)值； 順應(yīng)市場趨勢，完成產(chǎn)品與市場的有效對接，精細(xì)化定位； A樓 —— 超甲級 5A寫字樓 B樓 —— 區(qū)隔 A樓，打造面向世界的濱江豪宅 走雙線式、差異化、精細(xì)化的特色定位 項(xiàng)目定位 定位研判 項(xiàng)目定位三策略 板塊定位策略 —— 區(qū)位選擇，是濱江還是盧灣？ 市場定位策略 —— 價(jià)值選擇，是一線還是二線？ 產(chǎn)品定位策略 —— 功能選擇，是豪宅還是 Soho公館？ 板塊鎖定 盧灣 —— 上海浦西豪宅新領(lǐng)地 曾 經(jīng)， 湖南路、新華路、華山路 …… 文化底蘊(yùn)和法國梧桐筑起了第一代豪宅區(qū) 如 今， 新天地、陸家嘴濱江、世紀(jì)公園 …… 絕對地段和成熟商業(yè)夯實(shí)了第二代豪宅區(qū)的基石 當(dāng)，法國梧桐包裹下的老上海馬路走到了盡頭 那，每一寸代表絕對中心地段的區(qū)域愈將稀世珍貴 除了地段，還是地段，這就是豪宅生存的基本法則 不用嘆息錯過了新天地，下一個盧灣神話剛剛開始 因?yàn)?，僅憑 “盧灣” 兩個字，我們就足以聯(lián)想到 “豪宅” …… —— 上海豪宅領(lǐng)地變遷 內(nèi)長寧 盧灣區(qū) 黃浦區(qū) 陸家嘴 內(nèi)徐匯 本案 靜安區(qū) 新華路 愚園路 華山路 興國路 湖南路 思南路 建國西路 靜安區(qū)板塊鎖定 濱江 —— 第一居所級的豪宅燙金底線 本案 小陸家嘴 外灘 第一灣 世博園區(qū) 第
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1