瀛通盧灣濱江項(xiàng)目定位報(bào)告-wenkub
2023-03-09 01:07:00 本頁面
【正文】 考察對(duì)象 參比板塊 市場(chǎng)功能 50000元 /㎡ 45000—50000元 /㎡ 新天地 北外灘 陸家嘴 徐匯濱江 南外灘 內(nèi)盧灣 初期站穩(wěn)區(qū)域行情 后期利用一線豪宅突破價(jià)格壁壘 比肩內(nèi)盧灣想象陸家嘴 翠湖天地嘉苑 白金灣府邸 財(cái)富海景 世茂 5號(hào) 尚海灣 浦江公館 太原邸 老西門公館 分產(chǎn)品占位 拉高項(xiàng)目?jī)r(jià)值 提升產(chǎn)品形象 效果預(yù)期 引起全城轟動(dòng) 立足先天價(jià)值 確保流量要求 助推全程營(yíng)銷 與綠地差異化定位 產(chǎn)品鎖定 從自身土地性質(zhì)及原有設(shè)計(jì)考慮 標(biāo)準(zhǔn)層面積： ㎡ 3F— 20F層高： 地上建筑面積： 20,289㎡ 建筑高度： 12F裙房面積： 2,965㎡ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品定位出發(fā)點(diǎn) 土地性質(zhì)： 辦公 40 年 標(biāo)準(zhǔn)層面積不足、電梯配數(shù)少，造成日常商務(wù)性較差 考慮 1：強(qiáng)化居住功能，弱化商務(wù)性 考慮 2： 40年的土地性質(zhì)，將降低豪宅價(jià)值 考慮 3：擺脫設(shè)計(jì)局限，成就濱江一線豪宅 公共部位及配套的居住性 我們需要做另類的豪宅 以豪景戶型完成華麗轉(zhuǎn)身 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 原先名： 新源南路 5號(hào) 現(xiàn)用名： SOHO北京公館 所屬區(qū)位： 國(guó)際化特征的燕莎區(qū)，毗鄰北京使館區(qū) 產(chǎn)品特點(diǎn)： 全鋼結(jié)構(gòu)，精裝修國(guó)際級(jí)豪宅 開發(fā)商： SOHO中國(guó)（從華遠(yuǎn)地產(chǎn)老樓轉(zhuǎn)讓而得） 目前價(jià)格： 3600060000元 /㎡ 總建面積： 44602平方米 (263套公寓 ) 開盤日期： 2023年 12月 19日 累計(jì)銷售： 13703㎡（ 65套） 戶型面積： 70350㎡ (主力 200300 ㎡ ) 產(chǎn)品發(fā)現(xiàn) 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 裝修報(bào)價(jià)： 40005000元 /㎡ 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 瀛通集團(tuán) 盧灣濱江 105街坊地塊 產(chǎn)品定位報(bào)告 易居中國(guó) 雙層呼吸幕墻 優(yōu)異的隔熱保溫、遮陽、隔音功能和良好的自然通風(fēng)效果。 環(huán)保節(jié)能的水源熱泵系統(tǒng) 使用 100米以下的地下水作為冷熱源，比電供暖耗電較少 70%以上。 ?華裔華僑外籍人士： 以美籍華裔和東南亞籍華裔為主，屬于各層次 購(gòu)買力最強(qiáng) 的客源。 ?上海本地客源 : 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。 但也具有強(qiáng)烈的華人文化圈背景。美國(guó) 中央給水系統(tǒng) 垃圾處理系統(tǒng) 中央吸塵垃圾處理系統(tǒng) 美國(guó)ＢＥＡＭ 智能系統(tǒng) 安全防盜系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 其它 戶內(nèi)門 漆面防火防盜門 ,指紋密碼鎖 電梯 芬蘭 KONE觀光電梯及 KONE服務(wù)電梯 入戶樓梯廳 綠玉石電梯門套，古銅不銹鋼電梯門，進(jìn)口石材鋪面及墻面，吊頂 收納系統(tǒng) 定制實(shí)木貼皮內(nèi)嵌式柜體 立面 。“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年以上的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房” 目前市場(chǎng)成交客戶是以歐美華人為主，但是這個(gè)客戶比例結(jié)構(gòu)是一個(gè)靜態(tài)的結(jié)構(gòu)，它將受到未來環(huán)境變化的營(yíng)銷； 3 1 上海、長(zhǎng)三角乃至全國(guó)性客戶需求的蘇醒以及購(gòu)買力的增強(qiáng)將使得本區(qū)域客戶實(shí)現(xiàn)一次本土化的回歸； 2 成交客戶驗(yàn)證 —— 上海濱江地區(qū)客戶結(jié)構(gòu)正逐漸“由外轉(zhuǎn)內(nèi)” 本案作為商辦用地，限外政策影響更大 客戶定位 客戶描述 年齡 年齡集中在 35－ 45歲 有活力，善于享受、但很成熟 文化背景 客戶具有全國(guó)屬性，即使是外籍，與中 國(guó)的淵源也很深厚 事業(yè)舞臺(tái)是全國(guó)性的，乃至世界級(jí)的 當(dāng)前生活區(qū)域 上海、北京、長(zhǎng)三角，港澳臺(tái) 很多時(shí)光在飛機(jī)，酒店中度過 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 個(gè)人年收入超過千萬 總價(jià)考慮，單價(jià)不敏感 成長(zhǎng)經(jīng)歷 60年代生人或 70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段 他們是世界上最可能充分享受中國(guó)金融發(fā)展碩果的人 其格局、野心和視野膨脹 置業(yè)經(jīng)歷 擁有多次置業(yè)經(jīng)歷 房子對(duì)他們來講，除了是住所，也是 藏品和個(gè)性標(biāo)簽 教育經(jīng)歷 高學(xué)歷，海外學(xué)歷 其人際資源平臺(tái)在求學(xué)時(shí)代已經(jīng)構(gòu)筑 其本身是重要圈層營(yíng)銷平臺(tái) 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口 但是， 異地商務(wù)驛站是脫離家庭構(gòu)造的 出行方式 自駕車，和有司機(jī)的商務(wù)車輛都有 車與房都要求是頂級(jí)的 購(gòu)買行為特征
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