瀛通盧灣濱江項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-02-08 01:07 本頁(yè)面
【正文】 二灣 陸家嘴濱江豪宅 本案所屬區(qū)位 沿江位置 同處浦江都心流域 政府規(guī)劃 改革開放 20年，推動(dòng)浦東陸家嘴的崛起 2023世博會(huì)，催生浦西盧灣濱江裂變 區(qū)域背景 依托外灘成熟區(qū)域 背靠盧灣成熟區(qū)域 定位屬性 比肩“浦東陸家嘴” “浦江第一灣” 打造“浦西陸家嘴” “浦江第二灣” 板塊鎖定策略 看齊陸家嘴的浦江第二灣 引發(fā)認(rèn)同的濱江參照體系 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位及豪宅價(jià)值筑底 板塊鎖定 世博會(huì) —— 2023年的上海中心 世博會(huì)歐洲館 企業(yè)館 徐浦大橋 南浦大橋 陸家嘴 世博會(huì)主館 2023世博會(huì) 規(guī)劃 位于上海中心城區(qū) 南浦大橋盧浦大橋之間 沿黃浦江兩岸分布 200個(gè)國(guó)家和國(guó)際組織參展 7000萬人次參觀 如果說，上一個(gè) 20年 浦東陸家嘴的崛起震驚了世人 那，下一個(gè) 10年 2023世博會(huì)將吸納世界的眼光 不用嘆息，錯(cuò)過了陸家嘴 因?yàn)椋乱粋€(gè)上海的中心 世博版圖剛剛拉開序幕 …… 本 案 浦西段： 世博會(huì)企業(yè)館，必將帶來世界級(jí)商業(yè)領(lǐng)袖； 本案 本案未來必將承接世博會(huì)的商務(wù)配套功能 Lujiazui CBD 2023 EXPO Xintiandi 板塊定位 三重地標(biāo)意義成就豪宅板塊定位 盧灣 濱江 項(xiàng)目 本案是一個(gè)具有三重地理屬性的項(xiàng)目 地段型 （原法租界，世襲領(lǐng)地） 資源型 （浦西濱江一線） 純都市 濱江區(qū) 世博心 盧灣濱江泛世博 —— 優(yōu)質(zhì)都會(huì)核心地段板塊 ,未來可能成為國(guó)際地段 系統(tǒng)化資源 —— 盧灣 +黃浦江 +世博會(huì) =創(chuàng)造新興資源體系的可能 全新濱江商務(wù)區(qū) —— 五星級(jí)酒店 +服務(wù)式公寓 +大型商業(yè) +甲級(jí)辦公 +高檔住宅 市場(chǎng)鎖定 從價(jià)格體系角度劃分豪宅線 類別 〉 4萬 銷售量 市場(chǎng)占位 2% 34萬 5% 23萬 9% 12萬 31% 1萬 53% 高端 低端 低端公寓 高端公寓 頂級(jí)公寓 根據(jù)市場(chǎng)劃分的 2/8原則，全市公寓產(chǎn)品占額 20%高端產(chǎn)品是以單價(jià) 2萬元 /平方米為劃分線 我們將要瞄準(zhǔn)的是“金字塔”的頂端 40000元 /平方米是本案成就頂級(jí)豪宅的及格線 站在普通消費(fèi)者的角度，視線很難觸及到頂級(jí)公寓的范圍 小結(jié)：以產(chǎn)品成交均價(jià)來劃分產(chǎn)品類別，目前上海市場(chǎng) 1~2萬 /平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額為 84%，根據(jù)市場(chǎng) 2/8劃分原則，為普通消費(fèi)產(chǎn)品，而 〉 2萬元 /平方米的高端產(chǎn)品中， 〉 4萬 /平方米的頂級(jí)公寓市場(chǎng)占有率僅為 2%為頂級(jí)客戶消費(fèi)品，是普通大眾客戶望塵莫及的 市場(chǎng)鎖定 從濱江資源賦予本案價(jià)值出發(fā) 45o 2023 EXPO 歐洲館 無疑， 東觀盧浦，北瞰濱江，遠(yuǎn)望世博 本案將成就純正世界級(jí)濱江豪宅 市場(chǎng)鎖定 從區(qū)域市場(chǎng)行情出發(fā) 第一梯隊(duì)：資源型 +品牌開發(fā) +高品質(zhì) 翠湖天地 濟(jì)南路 8號(hào) 第二梯隊(duì)：世襲領(lǐng)地 +頂級(jí)品質(zhì) 王子晶品 蘭馨公寓 白金灣府邸 永新晶苑 財(cái)富海景 世茂 5號(hào) 尚海灣一線 第三梯隊(duì)：市中心 + 豪宅配置 陸家嘴濱江 淮海新天地 靜安寺 長(zhǎng)樂路 浦西濱江 70000 100000 50000 70000 淡水灣 浦江公館 老西門公館 金外灘花園 … 50000 40000 內(nèi)盧灣 內(nèi)黃浦 元 /平方米 本案 站穩(wěn)區(qū)域價(jià)值行情 伺機(jī)靠攏頂級(jí)豪宅 定位契機(jī) 上海豪宅公寓分布圖 市場(chǎng)鎖定 與直接競(jìng)品間的產(chǎn)品差異化出發(fā) 5+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 2保姆房） 約 610㎡ 3+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 1保姆房） 約 400㎡ 2房 2廳 3衛(wèi) 1廚（另兩保姆房） 約 210㎡ ㎡ 城市綠地 ㎡ 綠地 海珀日暉 產(chǎn)品分析 景觀性：更濱江，東觀大型綠地，視野更開闊 大產(chǎn)品： 28萬方城市綜合體，商住辦三維一體 小產(chǎn)品：純住宅性質(zhì)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理 戶型： 面積大，舒適度高 ，將出現(xiàn) penthouse豪宅 啟示 緊貼大盤，市場(chǎng)跟隨，產(chǎn)品差異化，拉開與其總價(jià)差距將是我們的市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)定位 控制“一線產(chǎn)品” —— 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 依托“二線產(chǎn)品” —— 確保流量最大化 一線 二線 屬性 價(jià)
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