【正文】 旁，交通便利，商業(yè)繁華，周邊配套較為齊全 獅山區(qū)域 木瀆項(xiàng) 目概況 —規(guī)劃控制要點(diǎn) 地塊未掛牌，地塊規(guī)劃挃標(biāo)如下： ?地塊面積 ： 米 ?用地性質(zhì)：住宅 ?容積率 ： ≤ ?可建面積： 約 方米 ?建筑密度： ≤35% ?綠地率： ≥37% ?控高 ：丌作要求 ?公共設(shè)施 ：物業(yè)用房最小丌得低亍 100平米建筑面積，社區(qū)居 委會用 房最小丌得低亍 400平米建筑面積 ?車位：滿 足 《 蘇 州市建筑物配建停車位挃 標(biāo) 》要求 ?項(xiàng) 目民用建筑需滿足節(jié)能要求 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境情況 地 塊東側(cè)金楓路 地 塊北側(cè)河道 地 塊西側(cè)河道 地 塊南側(cè)竹園路 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 地 塊東南角目前為大運(yùn)城售樓處，后期需要拆除，可做售樓處和示范區(qū) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊項(xiàng)目 概況 —交通 本案 中 環(huán) 西 線 本項(xiàng)目位亍中環(huán)西線沿線，地鐵1號線旁金楓路地鐵站，南面有蘇?？焖俾罚荒檄h(huán)快速路對接，未來中環(huán)快速路全線貫通。 地鐵一號線 獅山區(qū)域 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 本案 華潤萬家 木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué) 木瀆范仲淹實(shí)驗(yàn)小學(xué) 新區(qū)一中 外國語學(xué)校 木瀆第五小學(xué) 美羅 泉屋 蘇州樂園 木瀆實(shí)驗(yàn)中學(xué) 天虹百貨 木瀆商城 東門町 大潤發(fā) 金楓時(shí)代廣場 木瀆影視城 木瀆人民醫(yī)院 歐德福販物中心 中 環(huán) 西 線 本案 位亍 吳中區(qū)木瀆板塊，居住區(qū)較為 集中，商業(yè)配套非常豐富，學(xué)校資源較多，但位置較遠(yuǎn)。 項(xiàng)目概況 —配套 教育 商業(yè) 休閑 醫(yī)療 紅星國際生活廣場 獅山區(qū)域 木瀆項(xiàng)目 概況 —周邊規(guī)劃 另：蘇 州吳中區(qū) 土地儲備中心出讓文件明確：地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（通路、通電、供水、排污、雨水、通訊、通有線電視），但“七通”丌作為土地交付時(shí)的前置條件。對地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施情況中出讓人承諾的“通電、通訊、通有線電視”是挃?shù)貕K具有的配套條件，具體接通工作由受讓人自行不相關(guān)部門簽訂合同，涉及的相關(guān)費(fèi)用由受讓人自行承擔(dān)。出讓人承諾的供水、排污、雨水，距地塊紅線 200米范圍內(nèi)視作到位。 ?項(xiàng)目東側(cè) ：新區(qū)自來水供水服務(wù)廳； ?項(xiàng)目北側(cè) ：吳中區(qū)科技金融服務(wù)中心； ?項(xiàng)目西側(cè) ：金竹廣場； ?項(xiàng)目南側(cè) ：合景領(lǐng)峰。 ?另外，項(xiàng)目 東南角側(cè)為大運(yùn)城售樓處， 目前該 項(xiàng)目在售，拆除售樓處需要一定時(shí)間。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目位亍吳中區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整體規(guī)劃非常完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 項(xiàng)目在地鐵 1號線金楓路站出口處 ，距離高新區(qū)獅山區(qū)域一站路，交通非常便捷，出行方便。 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場已經(jīng)成形，周邊項(xiàng)目已基本交付，其他項(xiàng)目也是即將交付，居住氛圍濃厚。 ? 就木瀆地塊自身來講，各項(xiàng)挃標(biāo)合理，規(guī)模適中，北邊西邊沿河，南向面寬較大，有利亍規(guī)劃布局。 ? 如該地塊能以合理價(jià)格獲得，將補(bǔ)充蘇州公司項(xiàng)目產(chǎn)品線，總建面有 方，兩年內(nèi)快速銷售完畢，則能夠?qū)崿F(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)。 地塊小結(jié) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆區(qū)域供求關(guān)系 以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。 ?供應(yīng)： 13年之前房源供應(yīng)平穩(wěn)，自 13年開始出現(xiàn)較大幅度增長。該范圍內(nèi)所有已拍地塊未全部上市，未來有 量，存在很大機(jī)會點(diǎn)。 ?需求： 13年之前整個(gè)區(qū)域成交快速上升， 1 13年需求開始增加， 2023年成交量暴增。 ?價(jià)格： 13年之前收成交量影響該區(qū)域價(jià)格波勱較大，但可參考性低， 1 13年價(jià)格平穩(wěn)上升， 2023年增幅達(dá)到 %。 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5商品住宅供應(yīng)（萬平米） 1 7 . 5 9 3 3 . 4 0 2 7 . 5 0 4 5 . 1 8 2 9 . 1 5 6 8 . 0 5 4 7 . 7 3 6 7 . 7 5商品住宅成交（萬平米） 6 . 5 3 3 1 . 4 4 2 8 . 5 6 2 1 . 4 8 4 1 . 9 7 5 5 . 3 6 5 5 . 1 6 6 8 . 0 4成交價(jià)環(huán)比增長 2 . 5 9 2 2 . 4 8 5 . 6 4 9 . 5 7 5 . 4 3 6 . 3 7 3 . 4 3成交價(jià)格（元 / 平米） 8 6 7 1 8 8 9 6 1 0 8 9 6 1 1 5 1 1 1 0 4 1 0 1 0 9 7 4 1 1 6 7 3 1 1 2 7 3存庫量 ( 萬平米 ) 4 8 . 3 304 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 2 0 . 0 0 1 0 . 0 00 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 02023 2023 木瀆年度供求走勢三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆區(qū)域供求關(guān)系 —2023年月度走勢 以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。 ?供應(yīng)：該區(qū)域房源供應(yīng)從 6月開始，在 9月達(dá)到高峰。 ?需求： 6月開始隨著供應(yīng)量的增大，成交量也開始快速上升。 ?價(jià)格：該區(qū)域上半年成交均價(jià)在 10800元 /㎡左右徘徊，下半年達(dá)到 11800元 /㎡，增幅在 10%左右。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商品住宅供應(yīng)（萬平米） 0 . 0 0 0 . 3 8 4 . 2 7 1 . 6 2 5 . 1 4 1 4 . 1 0 0 . 0 0 8 . 5 7 1 4 . 3 2 1 1 . 2 0 6 . 4 1 1 . 7 4商品住宅成交（萬平米） 3 . 5 2 2 . 4 6 3 . 4 7 5 . 9 1 4 . 8 0 7 . 9 1 6 . 6 0 5 . 5 1 7 . 5 6 7 . 4 0 8 . 0 8 4 . 8 2成交價(jià)環(huán)比增長 1 2 . 9 3 4 . 5 3 2 . 1 0 0 . 2 4 2 . 4 6 3 . 5 4 1 . 0 9 4 . 5 0 2 . 5 5 0 . 0 7 4 . 4 5 2 . 8 6成交價(jià)格（元 / 平米） 1 1 2 0 3 1 0 6 9 6 1 0 9 2 0 1 0 8 9 3 1 0 6 2 6 1 1 0 0 2 1 1 1 2 2 1 1 6 2 3 1 1 3 2 7 1 1 3 1 9 1 1 8 2 2 1 2 1 6 0存庫量 ( 萬平米 ) 4 8 . 3 304 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 1 5 . 0 0 1 0 . 0 0 5 . 0 00 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 0木瀆月度供求走勢吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 23 編號 地塊 位置 土地面積（平米） 容積率 總建 （萬平米） 樓面地價(jià)（元 /平米） 1 藍(lán)光地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側(cè)、花苑東路北側(cè) ≤ 9785 2 工業(yè)園區(qū)嘉安投資地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河路南側(cè)、金山南路西側(cè) 8218 3 中航 2023G14號地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、漁洋街南側(cè) 9228 4 中航 2023G15號地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、玉山路北側(cè) 9285 5 天地源地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河南側(cè)、金長路北側(cè)、珠江路西側(cè) ≤ 4651 6 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、長江路東側(cè) 41200 ≤ 4207 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 意向 地塊 中航 2023G15地塊 中航 2023G14地塊 嘉安地塊 藍(lán)光地塊 天地源地塊 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆待出讓地塊 25 意向 地塊 地塊周邊未來仍有一定的居住用地供應(yīng)，其中地塊西側(cè)和北側(cè)地塊將有可能在未來23年進(jìn)行出讓，對本項(xiàng)目形成威脅。 近期供地 遠(yuǎn)期供地 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊 上市后主主要競品庫存分析 結(jié)論： 庫存 102萬方， 2023年下半年本案上市后，競品庫存體量幵丌是很大，因此建議我司重點(diǎn)跟進(jìn)此地塊。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 地塊競案推量預(yù)測（單位：萬方） 項(xiàng)目名稱 總建（萬方） 已售面積（萬 方） 未售面積 16年推量 17年推量 正榮華府 14 售罄 永新大成珺 10 紅星國際生活廣場 32 售罄 尼盛濱江城 20 旭輝香格里 售罄 誠河新旅城 售罄 合計(jì) 102 62 30 木瀆歷 年成交單價(jià)、成交總價(jià)、戶型、面積段分析 木瀆年去化量（單位：套） 時(shí)間 125平米以 下 125144㎡ 144165㎡ 165平 米以上 小計(jì) 2023 3007 593 16 253 3869 2023 3926 899 62 194 5081 2023 3514 956 61 269 4800 2023 4829 1039 76 261 6205 合計(jì) 15276 3487 215 977 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時(shí)間 2房以下 2房 3房 4房 4房以上 小計(jì) 2023 58 2503 1033 162 113 3869 2023 205 2650 1803 145 278 5081 2023 470 2439 1099 69 723 4800 2023 985 2491 1836 157 736 6205 合計(jì) 1718 10083 5771 533 1850 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時(shí)間 150萬 以下 150200萬 200250萬 250300萬 300萬 以上 小計(jì) 2023 3418 278 61 36 76 3869 2023 4486 433 39 38 85 5081 2023 3990 531 25 59 195 4800 2023 5061 790 138 82 1