【正文】 房地產(chǎn)成本 全程精細(xì)化管控 體系實(shí)戰(zhàn)解析 武 漢 2023年 6月 28日 【課程大綱】 第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管理發(fā)展 三個(gè) 階段 第二節(jié)、 房地產(chǎn)成本發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新房地產(chǎn) 第三節(jié)、 成本管理現(xiàn)狀分析 小結(jié) ： 1)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段 2)房地產(chǎn)項(xiàng)目要建立以目標(biāo)為導(dǎo)向成本管理體系 第四節(jié)、學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理 “ 5+2+1” 實(shí)施方法 （ 5大 助 推器 +2大燃料庫(kù) +1大后勤基地） 如何在開發(fā)前期做好成本的精確測(cè) 算 和過(guò) 程 中偏 差 把握？ 關(guān) 注：標(biāo)桿企業(yè)成本管控 的 重點(diǎn) 、 標(biāo)準(zhǔn) 不 創(chuàng)新 前言：過(guò) 去十年 ， 由于行 業(yè) 利潤(rùn)空 間 較大， 一 些房 企成本 管理并沒有得到足夠的重視，甚至由于運(yùn)營(yíng) 管理能 力不足，項(xiàng)目拖期、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用不斷上 升，導(dǎo) 致企業(yè)利潤(rùn)不斷缺失。 “利潤(rùn) ==銷 售收 入 —成本費(fèi)用 ”。 白銀時(shí)代 ， 行 業(yè)利潤(rùn) 率平均每 年 1%下滑 ， 項(xiàng)目虧損時(shí)有發(fā)生 。 要 想獲得 合理的利潤(rùn) ， 除了提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品外 ， 最迫切 的就是有效降低開發(fā)成本 ， 但在品質(zhì)致勝的 時(shí)代 ， 降低成 本 又絕對(duì) 不 能降低 品 質(zhì) 。 “省錢 就是賺 錢 ”，如何再造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力之成本 制勝。 2023年中期報(bào)表顯示，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) %，達(dá)到 元，再次穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。其凈利是老大萬(wàn)科，更是中國(guó)恒大 6倍多。 中海銷售規(guī)模規(guī)是萬(wàn)科、恒大的一半左右，但利潤(rùn)卻遠(yuǎn)超萬(wàn)科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤(rùn)王”之名？ 讓我們來(lái)說(shuō)說(shuō)中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！ ? 2023年中期 報(bào) 表 顯示 ， 中海 地 產(chǎn)實(shí) 現(xiàn) 歸屬 上市公司股東凈利潤(rùn)同 比 增 長(zhǎng) %，達(dá)到 港元 ， 再次 穩(wěn) 坐行 業(yè) 龍頭 寶 座。 其 凈 利是老大萬(wàn)科 元的 兩 倍多 ， 更是 中 國(guó) 恒大 元 的 6倍多。 ? 銷售觃模仁有萬(wàn)科、恒大 的 一半 左 右，但 利潤(rùn)卻遠(yuǎn)超萬(wàn)科、恒大 。 是什 么 成就 了 中海地 產(chǎn)的 “ 利潤(rùn)王 ” 之名？ 讓我們來(lái)說(shuō)說(shuō)中海地產(chǎn)成本背后的 秘 密吧！ 無(wú)可比擬的央企優(yōu)勢(shì)，“背靠大樹好乘涼”； 明顯的融資優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格； 出色的費(fèi)用控制能力，“有錢也要控制著用” 擅長(zhǎng)逆周期操作，低潮買地，高潮賣房； 主流區(qū)域布局，聚焦中高端產(chǎn)品，有效保障企業(yè)利潤(rùn)； 卓越的成本控制能力，源自多年的歷史深沉。 “利潤(rùn)之王”中?！白钯嶅X房企”開源節(jié)流術(shù) 低“三費(fèi)”、低融資成本、中高端項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、收購(gòu)兼并資產(chǎn)帶來(lái)收益及卓越的成本控制能力是中海衛(wèi)冕“利潤(rùn)王”的制勝法寶。 其 低費(fèi)低息下的高利 中海的強(qiáng)大融資能力，融資成本較低，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在 %。保利的債務(wù)成本為 %，而恒大， 2023上半年銀行借款利息為 %，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在 8%15%之間。 其 中海的“三費(fèi)”占比較低 2023年中期，中海地產(chǎn)銷售、行政及財(cái)務(wù)費(fèi)用占總收收入的 %最低值。中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力極強(qiáng)，管理嚴(yán)謹(jǐn)，三費(fèi)等費(fèi)用控制嚴(yán)格。 相比之下，行業(yè)龍頭萬(wàn)科的“三費(fèi)”占比約 %。統(tǒng)計(jì)去年上半年房地產(chǎn)行業(yè)三費(fèi)占比平均水平約在 %?！皩?duì)于超大型房企來(lái)說(shuō)，費(fèi)率相差幾個(gè)點(diǎn)，就能節(jié)省幾十億利潤(rùn)”。 其 并購(gòu)整合與高周轉(zhuǎn)帶來(lái)收益 中海高利潤(rùn)還包括另外兩個(gè)方面： 一是其有著超強(qiáng)的整合能力；二是其有著極高的操盤能力，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)勁 。中高端項(xiàng)目一直以來(lái)都是中海的強(qiáng)項(xiàng)。且項(xiàng)目周期均控制在 兩年以內(nèi) ，這樣的高周轉(zhuǎn)使的中海的回款能力表現(xiàn)突出。 2023年至今，中海地產(chǎn)已對(duì)中國(guó)海外宏洋、母公司中國(guó)建筑股份和中信地產(chǎn)的三場(chǎng)整合并購(gòu)，交易對(duì)價(jià)近 700億元，總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò) 2023億元，獲得了超過(guò)3700萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。 思考： 學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理具體學(xué)什么？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 全 成本 管 理的 關(guān) 鍵點(diǎn) 有 哪些？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 成 本策 劃 前 至 性 管理 是 如何 做 到的？ 標(biāo)桿 地 產(chǎn) 如 何成 功 實(shí)施 成 本策 劃 不均 衡 策略？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 限 額設(shè) 計(jì) 的成 功 做法 及 如何 控 制設(shè) 計(jì) 階段 成本？ 如何在 項(xiàng) 目 立項(xiàng) 階 段 ， 規(guī) 劃 項(xiàng)目 的 投入 產(chǎn) 出比 ， 以較 低的 成本 建 造適 銷 對(duì)路 的 產(chǎn)品； 標(biāo)桿地產(chǎn) 目 標(biāo)成 本 模板 及 目標(biāo) 成 本管 理 辦法。 標(biāo)桿地產(chǎn) 動(dòng) 態(tài)成 本 管理 辦 法及 相 關(guān)模板 ； 討論：項(xiàng)目管理原因影響成本失控幾個(gè)常見問(wèn)題？ 項(xiàng)目決策階段市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷脫節(jié)，成本策劃前置無(wú)法實(shí)現(xiàn)， 沒有建立全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系 。 施工圖紙文件設(shè)計(jì)遲慢，錯(cuò)缺變更多，邊設(shè)計(jì)邊施工成常態(tài)，圖紙會(huì)審不認(rèn)真，甲供材材料選型定版不及時(shí)，招投標(biāo)文件約定不明； 低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，招投標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，工程內(nèi)容接口界定不明，約定不詳細(xì)，總（分）包單位總是想辦法，要求增加工程量、工程造價(jià)及順延工期； 進(jìn)度與質(zhì)量、造價(jià)相互影響，導(dǎo)致變更、簽證滿天飛，目標(biāo)成本失控，后期結(jié)算雙方扯皮嚴(yán)重； 討論：項(xiàng)目管理原因影響成本失控幾個(gè)常見方面？ 報(bào)批、報(bào)建手續(xù)遲緩，水、電、氣、暖、消防等市政配套工程壟斷，影響工程造價(jià)不可控； 工程現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更沒按制度流程及時(shí)辦理及時(shí)反饋，造成動(dòng)態(tài)成本反饋不準(zhǔn)確。 管理人員更換頻繁，項(xiàng)目完工后許多資料找不到，許多事項(xiàng)不知道是如何產(chǎn)生的，造成成本斷線式增加，卻找不到責(zé)任人；項(xiàng)目部反索賠的能力弱，造成竣工結(jié)算困難。 項(xiàng)目開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，隱性成本、如銷售、行政以及資金利息費(fèi)用較高。 集團(tuán)總部與項(xiàng)目部成本管理工作、責(zé)、權(quán)、利界定不清，激勵(lì)措施不科學(xué)，基層執(zhí)行不到位。 討論：項(xiàng)目管理原因影響成本失控幾個(gè)常見問(wèn)題？ 成本失控可以歸納為四個(gè)方面： 管理意識(shí)方面 很多企業(yè)的成本管理人員還停留在編、審結(jié)算，只是完成基本的成本核算功能，事先沒有建立明確的目標(biāo)成本責(zé)任；沒有方案評(píng)審、沒有過(guò)程控制手段， “不是先算后干、而是干了再說(shuō)”， “走一步看一步” ，竣工結(jié)算時(shí)木已成舟，成本失控就不足為奇了。 搶進(jìn)度、趕時(shí)間方面 基于資金回收的壓力、或是上市公司完成年度利潤(rùn)指標(biāo)需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度通常卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間、進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，造成為了保證進(jìn)度卻不得不犧牲了成本。 招投標(biāo)方面： 因招標(biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患，招標(biāo)人不能“事先控制”易造成成本“超標(biāo)”。 目標(biāo)成本管理體系不規(guī)范 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理復(fù)雜，周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管。每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制。 第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管 理 發(fā)展 三個(gè) 階 段 回顧 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 成本 控制 的三個(gè)過(guò)程 ? ? 一、事前成 本 控制 ：是指拿地至簽合同 前 的成 本 形成 過(guò) 程 ； 二、事中成 本 控制 ：指簽合同后至交樓 前 形成 的 成本 ， 屬 于 過(guò)程管控； 三、事后成 本 控制 ：指竣工交樓之后的 成 本核 算 。 ? 大多數(shù)企業(yè)是在關(guān)注事后核算，目 前 正在 努 力將 成 本管 控 前置。 注： 事后核算 是僅對(duì)已完工項(xiàng)目的竣工結(jié)算，此時(shí)成本基本全部發(fā)生，只能告訴老板這個(gè)工程完工后的最終造價(jià)，而不能起到在前期、中期成本應(yīng)起到的警示作用； 事中控制 ，注重施工階段的成本確定和管控，在一定程度上提前了對(duì)成本管控的關(guān)注度； 只有加強(qiáng)事前成本管理 ，才能真正介入到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要部分，即土地購(gòu)買前后、產(chǎn)品策劃與定位、設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算等。 典故分享：誰(shuí)的醫(yī)術(shù)好？ 扁鵲三兄弟皆從醫(yī)，魏文王問(wèn)名醫(yī)扁鵲說(shuō)：“你們家兄弟三人，都精于 醫(yī)術(shù)，到底哪 一位最好呢？”扁鵲答說(shuō)：“長(zhǎng)兄最好，中兄次之，我最 差?！蔽耐踉賳?wèn)：“那為什么你最出名呢？”扁鵲答說(shuō)：“我長(zhǎng)兄治病， 是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他事先能鏟除病因，所以他 的名氣無(wú)法傳出去，只有我們家的人才知道。我中兄治病，是治病于病 情初起之時(shí)。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他的名氣只及于本 鄉(xiāng)里。而我扁鵲治病，是治病情嚴(yán)重之時(shí)。一般人都看到我在經(jīng)脈上針 灸放血、在皮膚上敷藥動(dòng)刀等大手術(shù)，以為我的醫(yī)術(shù)高明，因此我的名 氣也就響遍全國(guó)了?！蔽耐踹B連點(diǎn)頭稱道：“你說(shuō)得好極了?！? 小故事折射出大道理： 從醫(yī)術(shù)上來(lái)說(shuō)，“ 事后控制不如事中控制、事中 控制不如事前控制” 現(xiàn)實(shí)生活中，我們通常更多的是注重事后控制，而 少注重事中、事前控制。 其實(shí)我們做房地產(chǎn)管理更是要明白此道理。應(yīng)注重項(xiàng) 目成本管理事前策劃與事中控制，那么好結(jié)果就是順 理成章的了。 回顧 房地 產(chǎn) 項(xiàng)目 成本管理的三大階段 一、成本核算 型 階段 關(guān)注造價(jià)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn) 03 ? 核算 型 階 段的成本管理以建安成本為主要管理對(duì) 象，以 核算為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn)，成本 管理與 執(zhí)行以 預(yù) 算人員 為 主，對(duì) 預(yù) 算人員的 造價(jià) 能力、 圖紙解讀能力要求較高。 成本核 算屬于科目與數(shù)據(jù) 的 事后整 理 ， 對(duì)項(xiàng)目 定位和 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本影響弱 ， 其成本過(guò)程控制 缺失 ， 不能為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供全局性的成本信 息 ， 核 算型成本管理適合項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多的企業(yè) 。 ? 回顧 房地 產(chǎn) 成本管理的三大階段 一、成本核算型階段 關(guān)注造價(jià)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn) 03 優(yōu)缺點(diǎn)：操作簡(jiǎn)便，成本核算準(zhǔn)確，利于數(shù)據(jù)沉淀； 定位和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)成本的影響失控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒有預(yù)判； 簽了合同再拆分得出動(dòng)態(tài)成本，過(guò)程控制滯后； 不能提供全局性成本信息供經(jīng)營(yíng)決策使用。 關(guān)鍵點(diǎn)：成本管理與執(zhí)行以預(yù)算人員為主，以建安成本為對(duì)象以核 算為重點(diǎn)。 約束條件：業(yè)務(wù)能力：預(yù)算人員的造價(jià)能力、圖紙理解能力要強(qiáng)。 運(yùn)營(yíng)管理：施工圖出圖要在招標(biāo)、工程開工銜接好。 協(xié)同機(jī)制：設(shè)計(jì)部門的出圖時(shí)間要能夠保障。 二、成本控制 型 階段 關(guān) 注目 標(biāo) ，強(qiáng) 調(diào) 目標(biāo) 成 本控 得 住 06 伴隨房企 跨 區(qū) 域、 多 項(xiàng)目 發(fā) 展， 事 后 成 本核 算 型 所暴露的成本失 控、 成 本超 支 等問(wèn) 題 越來(lái) 越 嚴(yán)重 ， 房企 開 始轉(zhuǎn)變思路， 逐步向事中 的 成本過(guò)程控 制 轉(zhuǎn)型 ， 即構(gòu)建 基于合約規(guī)劃 的目 標(biāo) 成本 控 制體 系 ， 屬 于 事中 管 控 型 。 控制型成本 管理 模 式要 求 成本 人 員對(duì) 產(chǎn) 品策 劃 、設(shè)計(jì)和工程有 一定 的 認(rèn)知 和 管理 能 力。 該 階段 企 業(yè)運(yùn) 營(yíng) 要能保證“ 目 標(biāo)成 本 合 約 規(guī)劃 招標(biāo) 工程 開 工 ” 有效 銜接，并在 項(xiàng)目推進(jìn)過(guò) 程 中通過(guò)目標(biāo) 成 本與動(dòng)態(tài)成 本的 對(duì)比分析。找出差異，防止成本超標(biāo)，實(shí)現(xiàn)成本的過(guò)程 有效控制，最終為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供全局性、實(shí)時(shí)性的成信息。 二、成本控制型階段 關(guān) 注目 標(biāo) ，強(qiáng) 調(diào) 目標(biāo) 成 本控 得 住 06 優(yōu)缺點(diǎn)：適合有 3~5個(gè)項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn)，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度有效管理的企業(yè)； 能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成本控制的前置，可為經(jīng)營(yíng)決策提供全局性成本信息； 定位和方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)階段的成本管理較弱，對(duì)項(xiàng)目收益支撐較差。 關(guān)鍵點(diǎn)：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本差異，進(jìn)行動(dòng)態(tài)回顧， 防止成本超標(biāo)。 約束條件：業(yè)務(wù)能力：成本人員對(duì)產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)和工程有一定的認(rèn)識(shí)和管理 能力。 運(yùn)營(yíng)管理：保證“目標(biāo)成本 合約規(guī)劃 招標(biāo) 工程開工”有效銜接 協(xié)同機(jī)制：設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、工程要協(xié)同。 三、成本策劃 型 階段 — 關(guān)注收益，強(qiáng)調(diào) 成 本結(jié) 構(gòu) 的 不 均 衡分布 09 1） 成本策劃是近 年房 地 產(chǎn)成 本 管理 走 向成 熟 的表 現(xiàn) 。 其 強(qiáng)調(diào) 成 本 的 投入 產(chǎn) 出 比 ， 要 求 做 好 成本 的 前 至 管 理 。 深度考慮成 本投放的價(jià) 值 體現(xiàn)，需要 從 成本核算向成 本價(jià)值轉(zhuǎn)變 ，從 項(xiàng) 目設(shè) 計(jì)的 后 端 控 制 向 項(xiàng)目 論 證和定 位的 前端控制 轉(zhuǎn)變。 2）策劃型成 本管