【正文】 壽光市水木清華項目 營銷策劃報告 目錄 [Ⅰ 市場篇 ] A市場分析 / B競爭分析 [Ⅱ 定位篇 ] C項目 SWOT分析 /D項目定位 [Ⅲ 營銷篇 ] E營銷推廣 /F形象調(diào)性 本案營銷思維導(dǎo)圖 ： 宏觀分析 基地價值分析 市場分析 項目定位 整體營銷思路 項目包裝策劃及執(zhí)行 項目銷售策劃及執(zhí)行 [Ⅰ 市場篇 ] 勝者，得算者多矣！ A 市場分析 1/調(diào)控分析 2/壽光房產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測 ?上調(diào)存款準(zhǔn)備金率： 2023年 1月 20日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 .此次上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到 19%，再創(chuàng)歷史新高，而部分被實行差別存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)則要執(zhí)行20%的標(biāo)準(zhǔn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，也將高達(dá) %。 ?同日，新國八條出臺：其中重要的 5個方面是： 5年，營業(yè)稅按銷售價全額征收； 2 .二套房貸首付提至六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 3 .省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購； 4 .各地今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前 2年年均實際供應(yīng)量 5 .各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于 2023年一季度向社會公布。 在上述方針大政下，各地市相繼出臺了相關(guān)措施，如 ： ?元月 28日上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征 ?元月 30日山東青島實施限購令； 3月 7日，山東濟(jì)南實施限購令。 ?2月 8日（正月初六）央行再次加息 ?在未來 5年，全國將有 3600萬套保障房供應(yīng)市場， ?而濰坊全市在 2023年將增添 25426套保障房（ 摘自 《 齊魯晚報 *今日濰坊 》 3月 7日四 ）…… 政策動向 ，調(diào)控了什么？ 打擊投機(jī)性囤房購房，加大保障房供應(yīng)量， 進(jìn)而有效抑制房價，以解決民生問題。 ——這是國家宏觀調(diào)控的主要目的。 可以預(yù)測，未來 2— 3年壽光市場將會出現(xiàn)如下變化 ： ?地方政府行政干預(yù)力度進(jìn)一步增強(qiáng)！ ?使得部分投資性客群退出房市，也會使得部分剛需群體再次進(jìn)入持幣觀望狀態(tài)！ ?客源競爭更加激烈！項目營銷難度進(jìn)一步增大！ ?開發(fā)及營銷理念進(jìn)一步更新、對營銷人員 /團(tuán)隊的專業(yè)性要求進(jìn)一步增加！ ?開發(fā)商的專業(yè)性、資金實力、政府公關(guān)能力面臨更大的考驗！ ?部分小型開發(fā)商會因資金短缺或拿不到合適地塊，而退出房地產(chǎn)開發(fā)！ ?央行還會在 2023年進(jìn)一步加息、宏觀大政進(jìn)一步從緊！ ?在 2023年，上半年會是銷售較好的季節(jié)，而下半年隨著各項政策的落地執(zhí)行，銷售趨緩。 壽光經(jīng)濟(jì)有不同于其他城市經(jīng)濟(jì)的特殊地方： 1. 壽光本身區(qū)域位置良好，海路及陸路交通十分發(fā)達(dá)；是全國百強(qiáng)縣之一更是全國知名的 蔬菜之鄉(xiāng)，多年蔬菜種植及銷售，為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民積累的大量原始財富，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民比市區(qū)居民更為富有，這和其他縣市是相當(dāng)不同的。 2. 隨著黃河三角洲上升為國家戰(zhàn)略，壽光作為黃三角經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)城市之一，輻射帶動作用極大！ 3. 最近新出臺的 《 關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的通知 》 中，在未來 5年，壽光將發(fā)展成為 50萬人口以上的大城市，這就為壽光的進(jìn)一步大發(fā)展拓寬了道路 …… 4. 壽光房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)正處于上升期；象中南地產(chǎn)等項目的強(qiáng)勢進(jìn)駐、大量開發(fā)，進(jìn)一步調(diào)動了當(dāng)?shù)鼐用褓彿康姆e極性與主動性。 5. 環(huán)繞市區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)十分發(fā)達(dá)，如：洛城、孫家集、稻田等，在這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)上也涌現(xiàn)出了大量個體經(jīng)營商戶，從事農(nóng)副產(chǎn)品、輪胎等化工產(chǎn)品經(jīng)營，這部分人有著極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，更有著在市區(qū)購房的強(qiáng)烈愿望。 我們再進(jìn)一步來看壽光的房地產(chǎn)市場 —— 在售項目風(fēng)格迥異、賣點(diǎn)突出： 像北大領(lǐng)世郡、中南城市經(jīng)典、晨鳴威尼斯小鎮(zhèn)、左岸綠洲等，居住理念新穎，社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較好；其中，以中南地產(chǎn)為代表的四大項目：中南世紀(jì)城、城市經(jīng)典、香堤雅苑、世紀(jì)星城（位于彌河?xùn)|岸，建筑面積約 110萬平方米），無論在區(qū)域位置、開發(fā)企業(yè)品牌、開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、項目形象等各方面，表現(xiàn)尤為搶眼！而細(xì)分開來，同樣是別墅項目的左岸綠洲項目與威尼斯小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不同，前者是地中海風(fēng)格，而后者則重點(diǎn)打造意大利風(fēng)格；在 2023年下半年即將動工的中南世紀(jì)星城項目（彌河?xùn)|岸）則繼續(xù)延續(xù)中南世紀(jì)城的西班牙風(fēng)格。 同時， 在社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施上，也越來越完善、越來越高端 ，如： —— 中南城市經(jīng)典：西班牙風(fēng)格，設(shè)計有八角窗，安裝塑鋼中空玻璃；采用無壓式供水系統(tǒng)，智能門禁系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，彩色互聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線電子巡更系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)封閉式的物業(yè)管理服務(wù)， 24小時攝像監(jiān)控。 —— 左岸綠洲 ： 窗戶為隔熱斷橋窗，水源熱泵制冷供暖，太陽能一體化，安裝雨水收集利用等環(huán)保系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，電子巡更、閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以及安裝樓宇對講門。 —— 北大領(lǐng)世郡：引入家園服務(wù)網(wǎng)；溫泉入戶，溫泉地?zé)岵膳?；安裝雨水收集系統(tǒng)，小區(qū)電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，水電遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，直線電話通訊系統(tǒng)，防盜報警系統(tǒng)，水源熱泵系統(tǒng)（高層）；玻璃為隔熱斷橋中空玻璃，安裝壁掛式太陽能，樓體外立面采用干掛石材及柔性防震瓷磚，半地下觀景車庫等。 —— 晨鳴 *威尼斯小鎮(zhèn)：充分借助臨河并靠近牡丹園之優(yōu)勢，打造詩意、生態(tài)、情趣花園 —— 家里私藏了城市的花園；產(chǎn)品則基本涵蓋了高端居住的全部 —— 128— 167㎡ 電梯洋房、 391— 442㎡ 洋房豪宅別墅； 440— 802平米疊拼別墅等。 農(nóng)二代將成購房主力！ 由于壽光的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速，農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商，外來流動人口的涌入，第三產(chǎn)業(yè)的急劇擴(kuò)張，以及城建環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，使得投資者的敢于投資 ?? 這一切極大的帶動了商業(yè)用房的銷售和租賃，地理位置優(yōu)越的項目銷售就更加火爆。 如今市區(qū)購買住宅的客戶，多為改善居住條件的群體；而投資客群則投資房地產(chǎn)以求保值增值 ,特別需要指出的是：作為在鄉(xiāng)鎮(zhèn)種植大棚的后代 —— 農(nóng)二代們，本身極為向往城市生活，這部分人群將父輩在農(nóng)村種地的積蓄帶到了城區(qū)進(jìn)行置業(yè)消費(fèi)，這不但促進(jìn)了城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，更進(jìn)一步增強(qiáng)了剛性需求群體的購買力 ?? 伴隨著這種狀況，今后壽光商品房銷售面積、銷售均價都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 政府公務(wù)人員等改善型居住需求強(qiáng)勁；中小企業(yè)主高端需求更加旺盛！ 壽光房地產(chǎn)自 2023年真正發(fā)展至今，已有 4年，而這 4年也基本是改善性換房周期，即：由最初滿足居住功能的中小戶型換置成改善性需求的大中戶型 —— 這將是壽光政府公務(wù)人員購房置業(yè)的一大特點(diǎn)；而隨著周邊城市的紛紛上漲、壽光當(dāng)?shù)刂懈叨隧椖康牟粩嘤楷F(xiàn)，也大大刺激了當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)主們投資置業(yè)或改善性居住的熱情。這兩部分人群將是壽光本地高端房地產(chǎn)項目的主力購房群體。 2023壽光市批復(fù)規(guī)劃項目共計 56個，總用地面積 ，總建筑面積為 方米。 其中居住項目 21個，用地面積 ，建筑面積 ； 公共事業(yè)及商業(yè)項目 16個，用地面積 ，建筑面積為 ；工業(yè)項目 9個，用地面積 979畝，建筑面積為 ；農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃及城中村改造方面，共批復(fù)規(guī)劃方案 10個，總用地面積 ，總建筑面積為 ；正在編制完善的農(nóng) 村社區(qū)規(guī)劃方案共 4個。全市今年新規(guī)劃高層 344棟，目前全市建成、在建高層共計 269棟，其中，已建成 125棟，在建 144棟，近期還將開工 35棟，共約 300棟高層建設(shè)。 特別需要指出的是：在 2023年還有以下項目即將或已經(jīng)入市！ 德鑫嘉園 領(lǐng)世郡小區(qū) 中南世紀(jì)星城 威尼斯小鎮(zhèn) 巨能華府 壽光晨鳴廣源地產(chǎn)有限公司； 平米 巨能地產(chǎn) ； 中南地產(chǎn)； 110萬 平米 濰坊北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司；二期 83613平米 壽光市華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 101648 平米 加上其他即將開發(fā)的其他項目，如 ： ——壹號公館：濰坊長城投資置業(yè)有限公司； 位于北環(huán)路以北、幸福路以東 ， 22萬方； ——鐵路花園：壽光市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司； 壽光市南環(huán)路以北、銀海路以西； 平米。 …… 可以看出壽光在未來 1—2年內(nèi)新開發(fā)并上市的項目將近 200多萬平方米。 B 競爭分析 3/版塊分析 4/項目周邊競爭分析 5/市場分析結(jié)論 五大片區(qū)的長遠(yuǎn)規(guī)劃，分別是 “中部商務(wù)區(qū)、東部彌河觀光居住區(qū)、南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、西部物流商貿(mào)區(qū)、北部工業(yè)園區(qū)?！? 本項目 壽光樓市旺盛同時競爭更激烈，壽光市區(qū)樓盤約 60個，其中在售及預(yù)約項目 30多個，其中待售高端項目主要沿彌河岸分布：凱寶皇都、中南世紀(jì)星城、威尼斯小鎮(zhèn)。以圣城街為界，其中圣城街以北的西部地區(qū)樓盤在物流園的新汽車站規(guī)劃的帶動，促動了西部區(qū)域的樓市發(fā)展，主力樓盤為西城首府、圣和 .圣和蘇州園、杭州家園。市中區(qū)主要是商業(yè)及 SOHO公寓為主，主要樓盤有中央華府、華茂貴賓樓、凱德華 SOHO。彌河西岸圣城街以北項目主要沿東環(huán)路與圣城街分布其中主要樓盤有中南世紀(jì)城、海益 .數(shù)碼港、巴龍國際。圣城街以南南環(huán)路附近分布較集中是壽光中高端社區(qū)集中地，主要樓盤有左岸綠洲、領(lǐng)世郡、中南 .城市金典、巨能華府、玫瑰園、新城明珠。 “富邦水木清華”位于壽光市東北角，北依北環(huán)路，南抵健康街，東臨東環(huán)路，西至自康街，規(guī)劃用地面積 110351平方米。 壽光未來最大的商務(wù)區(qū) 本案 從壽光市的規(guī)劃用地性質(zhì)上看，本項目緊鄰壽光市未來最大的商務(wù)區(qū)。 項目名稱 建筑形態(tài) 營銷特色 項目體量 優(yōu)劣勢 現(xiàn)銷售均價 暢銷面積 小區(qū)配套 領(lǐng)世郡 花園洋房、復(fù)式、電梯洋房、高層、平層豪宅 歐式溫泉養(yǎng)生社區(qū) 占地 209畝、總建筑面積 28萬㎡ 首席溫泉養(yǎng)生社區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，位置相對較邊緣 4150元 /平方米（高層） 104—145㎡ 7100㎡ 中央威尼斯水系、下沉式溫泉會館、地上會所、幼兒園 中南世紀(jì)城 高層 西班牙風(fēng)情社區(qū) 占地面積 115000㎡ 、總建筑面積 28㎡ 靠近全福元且地理位置便利，景觀配套較好，開發(fā)商品牌 3850元 /㎡ （高層） 120—140㎡ 西班牙風(fēng)情景觀 巨能華府 洋房、高層、疊拼 獨(dú)具魅力的英倫 風(fēng)尚城 總建筑面積 20萬㎡ 景觀配套較好，巨能品牌品質(zhì)好 電梯洋房 4700元 /㎡ 高層 4200 元 /㎡ 109—140㎡ 地上會所 威尼斯小鎮(zhèn) 雙拼、洋房豪宅、電梯洋房、小高層、高層 歐式風(fēng)情 37萬㎡原生水岸生活 占地 330余畝，總建筑面積 37萬㎡ 彌河岸邊，環(huán)境優(yōu)雅、靠近學(xué)校 電梯洋房 54926350元 /㎡ 90—180㎡ 秀水環(huán)繞、中央景觀帶、會所、幼兒園 玫瑰園 高層 美宅，丌只是居 住 占地 100多畝，共1120戶 位置近市中心，品牌知名度高，景觀優(yōu)美，離高壓線近 3950元 /㎡ 100—140㎡ 酒店式公寓商務(wù)配套一體、市政公園 【 威尼斯小鎮(zhèn) 】 開發(fā)商 ：晨鳴地產(chǎn) 位置 ：南環(huán)路晨鳴大酒店對面 建筑面積： 37萬㎡ 產(chǎn)品組成 ：雙拼、洋房豪宅、電梯多層洋房、小高層、高層 戶型面積 ：洋房豪宅： 440㎡ 、 558㎡ ； 雙拼： 802㎡ 電梯多層： 148㎡ ， 168㎡ 。 在售部分： 雙拼、洋房豪宅、電梯多層洋房。 預(yù)計均價： 洋房豪宅：約 7200/㎡ ； 雙拼：約 13000元 /㎡ 。電梯多層洋房：約 5500元 /㎡ 。 開盤時間： 預(yù)計 2023年 4月份。 優(yōu)惠情況： 別墅部分： 100萬抵 105萬、 200萬抵 210萬、 300萬抵 315萬；電梯多層： 20萬抵