【正文】 :00:1102:00Feb2328Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。（坐在陽光花房讀早報(bào)新聞） 主題文字示意： TOWNHOUSE戶型 為座駕，找到另一半。（面寬） 花園浴房 ，尊享身體親近自然的美好時(shí)光。 活動(dòng)營銷 以維護(hù)客戶滿意度為主； 注意年終的形象宣傳和媒體關(guān)系維護(hù)。 行 銷 定向營銷 1方式：通過對(duì)小眾客戶的邀約，傳遞本項(xiàng)目信息，形成口碑傳播 ：客戶預(yù)約 現(xiàn)場推介 客戶答疑 贈(zèng)送禮品 客戶資料留存，后期聯(lián)絡(luò) ： 清華 EMBA學(xué)員 汽車俱樂部會(huì)員 私營業(yè)主聯(lián)合會(huì) 通過其他途徑（如公司主要領(lǐng)導(dǎo)）可聯(lián)絡(luò)的高端客戶 小型專場客戶推介會(huì) 銷售節(jié)奏 客戶認(rèn)籌 洋房開盤 高層開盤 籌備階段 客戶積累期 客戶篩選 強(qiáng)銷期 尾房消化 客戶積累曲線 誠意金客戶曲線 成交客戶曲線 銷售節(jié)點(diǎn) 推廣預(yù)熱階段 強(qiáng)力推廣階段 開盤 滿意度維護(hù) 開盤準(zhǔn)備階段 銷售節(jié)奏 推廣節(jié)奏 大眾宣傳 渠道營銷 客戶認(rèn)籌 洋房開盤 高層開盤 籌備預(yù)熱階段 ?賣場包裝 ?廣告定位 ?媒體預(yù)訂 ?異地布點(diǎn) ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?軟文宣傳 ?活動(dòng)營銷 ?梳理富邦會(huì) ?尋找渠道 ?打通渠道 客戶積累曲線 誠意金客戶曲線 成交客戶曲線 銷售節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)力推廣 客戶積累 ?常規(guī)推廣 ?異地宣傳 ?壽光巡展 ?企業(yè)宣傳 ——— 〉 項(xiàng)目宣傳 ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?活動(dòng)營銷 篩選客戶 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 1 ?項(xiàng)目推介會(huì) 1 ?活動(dòng)營銷 富邦校園月 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 2 ?項(xiàng)目推介會(huì) 2 ?活動(dòng)營銷 開盤 1 開盤 2 強(qiáng)銷期 ?短信維護(hù) ?老帶新活動(dòng) ?營銷活動(dòng) 維護(hù)期 ?常規(guī)推廣 ?企業(yè)宣傳 ?活動(dòng)營銷 北歐攝影展 媒體答謝會(huì) ?短信維護(hù) ?老帶新政策 ?活動(dòng)營銷 業(yè)主嘉年華 ?短信維護(hù) ?富邦卡升級(jí) ?營銷活動(dòng) 富邦會(huì)認(rèn)購專場 ?富邦卡 ——— 〉 會(huì)員服務(wù) ?富邦會(huì)活動(dòng)： 專場銷售 理財(cái)講座 風(fēng)水講座 ?品牌嫁接 寶馬 Z4試駕 /銀行、俱樂部 … 籌備要求：外賣場、銷售道具、媒體渠道等的籌備 ，為后續(xù)正式宣傳做好準(zhǔn)備； 推廣預(yù)熱：以媒體、業(yè)內(nèi)為起點(diǎn) ，開始炒作宣傳，側(cè)重地段炒作； 以 路牌進(jìn)行企業(yè)品牌宣傳 ， 企業(yè)品牌相關(guān)活動(dòng) 為主（輔以軟性報(bào)道）。 營銷關(guān)鍵點(diǎn)之三 帶著我們營銷關(guān)鍵的問題，建立精準(zhǔn)的營銷策略以及合理的營銷體系。所以形象定位盡可能表現(xiàn)項(xiàng)目富于文化、奢華氣息。 市場定位： 根據(jù)區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目內(nèi)部資源，準(zhǔn)確描述具有相應(yīng)客群特征的群體作為銷售對(duì)象?？拐鸬燃?jí)達(dá) 910度，臨學(xué)校 【 藍(lán)灣康城 】 占地約 ㎡， 總建筑面積約 13萬㎡ 戶數(shù)： 1116戶 容積率 。 【 北大 壽光未來最大的商務(wù)區(qū) 本案 從壽光市的規(guī)劃用地性質(zhì)上看，本項(xiàng)目緊鄰壽光市未來最大的商務(wù)區(qū)。 農(nóng)二代將成購房主力！ 由于壽光的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商，外來流動(dòng)人口的涌入，第三產(chǎn)業(yè)的急劇擴(kuò)張，以及城建環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，使得投資者的敢于投資 ?? 這一切極大的帶動(dòng)了商業(yè)用房的銷售和租賃，地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目銷售就更加火爆。壽光市水木清華項(xiàng)目 營銷策劃報(bào)告 目錄 [Ⅰ 市場篇 ] A市場分析 / B競爭分析 [Ⅱ 定位篇 ] C項(xiàng)目 SWOT分析 /D項(xiàng)目定位 [Ⅲ 營銷篇 ] E營銷推廣 /F形象調(diào)性 本案營銷思維導(dǎo)圖 ： 宏觀分析 基地價(jià)值分析 市場分析 項(xiàng)目定位 整體營銷思路 項(xiàng)目包裝策劃及執(zhí)行 項(xiàng)目銷售策劃及執(zhí)行 [Ⅰ 市場篇 ] 勝者，得算者多矣！ A 市場分析 1/調(diào)控分析 2/壽光房產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測 ?上調(diào)存款準(zhǔn)備金率： 2023年 1月 20日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 .此次上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到 19%，再創(chuàng)歷史新高，而部分被實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)則要執(zhí)行20%的標(biāo)準(zhǔn)。 如今市區(qū)購買住宅的客戶，多為改善居住條件的群體；而投資客群則投資房地產(chǎn)以求保值增值 ,特別需要指出的是：作為在鄉(xiāng)鎮(zhèn)種植大棚的后代 —— 農(nóng)二代們，本身極為向往城市生活，這部分人群將父輩在農(nóng)村種地的積蓄帶到了城區(qū)進(jìn)行置業(yè)消費(fèi)，這不但促進(jìn)了城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，更進(jìn)一步增強(qiáng)了剛性需求群體的購買力 ?? 伴隨著這種狀況，今后壽光商品房銷售面積、銷售均價(jià)都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 營銷特色 項(xiàng)目體量 優(yōu)劣勢 現(xiàn)銷售均價(jià) 暢銷面積 小區(qū)配套 領(lǐng)世郡 花園洋房、復(fù)式、電梯洋房、高層、平層豪宅 歐式溫泉養(yǎng)生社區(qū) 占地 209畝、總建筑面積 28萬㎡ 首席溫泉養(yǎng)生社區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，位置相對(duì)較邊緣 4150元 /平方米（高層） 104—145㎡ 7100㎡ 中央威尼斯水系、下沉式溫泉會(huì)館、地上會(huì)所、幼兒園 中南世紀(jì)城 高層 西班牙風(fēng)情社區(qū) 占地面積 115000㎡ 、總建筑面積 28㎡ 靠近全福元且地理位置便利，景觀配套較好，開發(fā)商品牌 3850元 /㎡ （高層） 120—140㎡ 西班牙風(fēng)情景觀 巨能華府 洋房、高層、疊拼 獨(dú)具魅力的英倫 風(fēng)尚城 總建筑面積 20萬㎡ 景觀配套較好，巨能品牌品質(zhì)好 電梯洋房 4700元 /㎡ 高層 4200 元 /㎡ 109—140㎡ 地上會(huì)所 威尼斯小鎮(zhèn) 雙拼、洋房豪宅、電梯洋房、小高層、高層 歐式風(fēng)情 37萬㎡原生水岸生活 占地 330余畝，總建筑面積 37萬㎡ 彌河岸邊，環(huán)境優(yōu)雅、靠近學(xué)校 電梯洋房 54926350元 /㎡ 90—180㎡ 秀水環(huán)繞、中央景觀帶、會(huì)所、幼兒園 玫瑰園 高層 美宅，丌只是居 住 占地 100多畝，共1120戶 位置近市中心，品牌知名度高，景觀優(yōu)美，離高壓線近 3950元 /㎡ 100—140㎡ 酒店式公寓商務(wù)配套一體、市政公園 【 威尼斯小鎮(zhèn) 】 開發(fā)商 ：晨鳴地產(chǎn) 位置 ：南環(huán)路晨鳴大酒店對(duì)面 建筑面積： 37萬㎡ 產(chǎn)品組成 ：雙拼、洋房豪宅、電梯多層洋房、小高層、高層 戶型面積 ：洋房豪宅： 440㎡ 、 558㎡ ； 雙拼： 802㎡ 電梯多層： 148㎡ ， 168㎡ 。領(lǐng)世郡 】 開 發(fā) 商 ：北京科技園（濰坊）建設(shè)開發(fā)公司 項(xiàng)目位置 ：南環(huán)路北學(xué)院路西 建筑面積 ： ㎡ 物業(yè)類別 ：多層 19棟（ 6層），高層 9棟（ 18層）， 11棟花園洋房， 2幢豪宅及沿街商鋪。 綠地率 。 形象 定位 如何將項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)有機(jī)整合，形成項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位 —— 項(xiàng)目定位模型 全面整合后 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) 周邊市場環(huán)境 提升項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn) 填補(bǔ)市場需求 有機(jī) 結(jié)合 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng)目市場形象定位 ? 毗鄰 75畝的清華園，超級(jí)景觀環(huán)境 ? Townhouse稀缺型豪宅產(chǎn)品 ? 大盤配套，自我生活滿足 ? 優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，提升項(xiàng)目價(jià)值 核心價(jià)值點(diǎn) 滿足頂級(jí)高端生活的各種需求 ? 高端產(chǎn)品主要集中于壽光新城區(qū)圣城街以南區(qū)域，距離壽光市核心較近的圣城街以北的區(qū)缺少純粹的豪宅產(chǎn)品 ? 城市中心建筑過于密集，缺少豪宅所需的景觀環(huán)境以及生活尺度 市場情況 市場環(huán)境需要在與城市適當(dāng)尺度的純粹豪宅產(chǎn)品 城市 ? 突出項(xiàng)目所處的區(qū)域與城市中心之間的緊密聯(lián)系，強(qiáng)化彌河沿岸的新城板塊作為未來城市發(fā)展的重心，所帶來的區(qū)域價(jià)值，引導(dǎo)客戶對(duì)于該區(qū)域板塊的認(rèn)可度逐漸提升。 “ 通感營銷 +精準(zhǔn)營銷 +文化營銷 ” 通感營銷： 提升項(xiàng)目形象，加深市場認(rèn)知，刺激客戶購買欲望 精準(zhǔn)營銷： 精確定位客戶，傳遞項(xiàng)目信息 文化營銷： 拉進(jìn)客戶距離，形成圈層營銷 營銷架構(gòu)體系 通感營銷 項(xiàng)目包裝 媒體宣傳 精準(zhǔn)營銷 渠道推廣 公關(guān)活動(dòng) 行 銷 文化營銷 富邦CLUB 公共關(guān)系營銷 策略執(zhí)行體系 媒體宣傳 項(xiàng)目包裝 戶外 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 雜志 電視 廣告形象 銷售現(xiàn)場 產(chǎn)品包裝 看房動(dòng)線 渠道推廣 信息直投 口碑傳遞 定點(diǎn)傳播 公關(guān)活動(dòng) 重大事件營銷 品牌聯(lián)展 命題研討 公共關(guān)系 業(yè)界人士 新聞媒體 富邦 CLUB 客戶的第二客廳，項(xiàng)目與客戶的互動(dòng)平臺(tái) “ 富邦 CLUB” 代表了 “ 圈子文化 階層文化 貴族文化 生活文化、社交文化 ” ——以 “ 文化行銷 ” 形式將商業(yè)行為轉(zhuǎn)換為與目標(biāo)群生活方式與階層意志更為對(duì)應(yīng)的生活藝術(shù) ——“隱蔽 ” 的銷售方式，比之商業(yè)化推銷更為長效及有力。 （ 4月 6月底） 銷售節(jié)奏 推廣節(jié)奏 大眾宣傳 渠道營銷 客戶認(rèn)籌 別墅開盤 高層開盤 籌備預(yù)熱階段 ?賣場包裝 ?廣告定位 ?媒體預(yù)訂 ?異地布點(diǎn) ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?軟文宣傳 ?活動(dòng)營銷 ?梳理富邦會(huì) ?尋找渠道 ?打通渠道 客戶積累曲線 誠意金客戶曲線 成交客戶曲線 銷售節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)力推廣 客戶積累 ?常規(guī)推廣 ?異地宣傳 ?壽光巡展 ?企業(yè)宣傳 ——— 〉 項(xiàng)目宣傳 ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?活動(dòng)營銷： 渾河是龍 ?富邦卡 ——— 〉 會(huì)員服務(wù) ?富邦會(huì)活動(dòng)： 西武專場銷售 理財(cái)講座 風(fēng)水講座 ?品牌嫁接 寶馬 Z4試駕 /銀行、俱樂部 … 篩選客戶 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 1 ?項(xiàng)目推介會(huì) 1 ?活動(dòng)營銷 富邦校園月 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 2 ?項(xiàng)目推介會(huì) 2 ?活動(dòng)營銷 開盤 1 開盤 2 強(qiáng)銷期 ?短信維護(hù) ?老帶新活動(dòng) ?營銷活動(dòng) 維護(hù)期 ?常規(guī)推廣 ?企業(yè)宣傳 ?活動(dòng)營銷 北歐攝影展 媒體答謝會(huì) ?短信維護(hù) ?老帶新政策 ?活動(dòng)營銷 業(yè)主嘉年華 ?短信維護(hù) ?富邦卡升級(jí) ?營銷活動(dòng) 富邦會(huì)認(rèn)購專場 利用包裝手段，強(qiáng)化項(xiàng)目的品質(zhì)感 通過賣場展示項(xiàng)目的形象，觸動(dòng)客戶的敏感神經(jīng)，產(chǎn)生購買欲望 賣場包裝 事項(xiàng) 完成時(shí)間 備注 外賣場 6月中旬 達(dá)到進(jìn)駐條件 銷售中心 8月進(jìn)駐 6月前完成設(shè)計(jì) 銷售道具 簡裝樓書 6月中旬 保證外賣場使用 手提袋、名片、胸牌、紙杯 6月中旬 保證外賣場使用 視頻宣傳片 6月中旬 保證外賣場使用 DM宣傳冊(cè) 6月中旬 第一階段推廣中使用 景觀明信片 6月中旬 第一階段推廣中使用 富邦品牌宣傳冊(cè) 6月中旬 保證第二階段活動(dòng)的使用