濰坊富凱新世紀(jì)營銷報(bào)告(已修改)
2025-02-17 18:46 本頁面
【正文】 富凱 新世紀(jì) 營銷策劃報(bào)告 202306月 九鼎時(shí)代 1 九鼎時(shí)代 一、項(xiàng)目分析 賣什么樣的產(chǎn)品 ? 二、客戶定位 賣給誰？ 三、價(jià)格定位 賣多少錢？ 四、營銷策略 怎么賣？ 五、企劃方向 怎么吸引？ 六、銷售執(zhí)行 賣得了嗎？ 前言 本報(bào)告所要解決的是： 營銷策略、銷售執(zhí)行與企劃方向 的問題，圍繞三個(gè)問題，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述： 2 九鼎時(shí)代 第一部分：項(xiàng)目分析 賣什么樣的產(chǎn)品 ? 九鼎時(shí)代 3 項(xiàng)目一期占地面積： 20231平方米（ 30畝） 總建筑面積： 32600平方米 其中： 商業(yè)外街 2層 4550平方米，內(nèi)街 11830平方米，外街 4層 7420平方米；商場面積 8800平方米。 容積率 可售面積為： 商業(yè) 2層（外街）： 4550 平方米； 商業(yè)（內(nèi)街）： 11830 平方米； 商業(yè)外街 4層： 7420 平方米。 主力面積： 96平方米 /套 主力總價(jià)：外街 60萬 /套，內(nèi)街 40萬 /套。 打造昌樂商業(yè)基地 ：步行街 +賣場 +沿街店鋪 一、項(xiàng)目概況 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 4 優(yōu)勢分析（ S） ⑴地段優(yōu)勢 — 老商業(yè)基地 ⑵政策優(yōu)勢 試營業(yè) 3年 ⑷賣場牽引 — 百貨大樓 ⑸產(chǎn)品優(yōu)勢 中檔房型 劣勢分析（ W） ⑴區(qū)域的認(rèn)可度不高，不屬于中心商業(yè)區(qū)； ⑵昌樂無市場概念，內(nèi)街銷售存在相當(dāng)壓力； (3)專業(yè)市場與賣場結(jié)合，容易干擾。 (4)產(chǎn)品單一，無小套型產(chǎn)品，投資局限。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 5 機(jī)會(huì)分析 （ O） ⑴ 昌樂城市規(guī)劃 ， 拆遷力度加大 ， 原有商業(yè)業(yè)態(tài)功能面臨調(diào)整； (2)賣場吸引投資客 ， 五金 、 汽配留住老客戶； ⑶ 目前昌樂商業(yè)項(xiàng)目營銷手段落后； ⑷ 獨(dú)特的 、 創(chuàng)新的營銷手段 。 威脅分析 （ T） ⑴ 市場供應(yīng)量膨脹 ， 競爭激烈； ⑵ 前期商業(yè)的出現(xiàn) ， 消化了部分投資資金 ， 客戶出現(xiàn)持幣觀望狀態(tài)； ⑶ 項(xiàng)目運(yùn)作的系統(tǒng)性及政府的支持程度 。 (4)項(xiàng)目上市的時(shí)機(jī) ， 抓住最后一波投資機(jī)會(huì) 。 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 6 第二部分：客戶定位 賣給誰？ 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 7 我們的目標(biāo)客戶 客戶類別 客戶年齡 客戶區(qū)域 經(jīng)濟(jì)分析 備注購鋪客戶 3060昌樂城區(qū)、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)等年收入20萬以上以企事業(yè)單位投資戶為主，以生意人投資為輔；租鋪客戶 2560昌樂城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、濰坊等周邊區(qū)域年收入5萬以上經(jīng)營業(yè)態(tài)與本市場業(yè)態(tài)定位相同的經(jīng)營戶或派生的客戶。濰坊的表現(xiàn)為發(fā)展的代理商。購鋪經(jīng)營客戶2550昌樂城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)年收入10萬元以上以昌樂現(xiàn)經(jīng)營戶或派生經(jīng)營戶為主其他拆遷戶，前期調(diào)研積累客戶；這兩類客戶是我們前期的重點(diǎn)，也是我們前期客戶的主要部分。按客戶購買目的來分，目標(biāo)客戶包括 3大類： 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 8 第三部分：價(jià)格定位 賣多少錢？ 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 9 （一）定價(jià)考慮因素 （二）銷售價(jià)格建議 （三）價(jià)格推廣策略 （四）付款方式建議 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 10 （一）定價(jià)考慮因素 市場的變化：商業(yè)價(jià)格 2年內(nèi)成倍增長 ， 租金也是一樣 ， 其主要原因是拆遷 ， 多數(shù)商業(yè)房拆除 ， 而僅有佳樂家是新商鋪；而今年下半年開始 ， 商鋪上市量將是 07年的 23倍 。 投資者的心理 ， 投資者買漲不買跌的心理 ， 因此 ， 前期定價(jià)不宜過高 ， 待保證銷售率的情況下逐步進(jìn)行調(diào)價(jià) 。 項(xiàng)目如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，鞏固及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為后期的銷售及發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 11 （二）銷售價(jià)格建議 城區(qū)在售商鋪的價(jià)格（元 /㎡）調(diào)查： 商鋪 利民廣場 愛倫堡 藍(lán)寶石花園 御景苑2F內(nèi)街：45005600方山路：4600孤山街： 未定2F外街：10800利民街：未定方山路：3F 4F —— —— 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 12 綜合區(qū)域市場在售樓盤的資料以及本項(xiàng)目實(shí)際情況 ， 以現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格的水平看 ， 認(rèn)為本項(xiàng)目以下的價(jià)格定位是貼近市場的 。 外街： 6000元 /平方米起銷售，內(nèi)街均價(jià) 4000元 /平方米， 4層 2500元 /平米。 備注：具體價(jià)格采用單套價(jià)格表的形式 [銷售價(jià)格建議 ] 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 13 （三）價(jià)格推廣策略 低開高走 試探市場接受度 快速回籠資金 讓客戶感受到項(xiàng)目增值 給客戶緊迫感 小幅提價(jià) 快頻調(diào)整 總體價(jià)格策略 價(jià)格策略 策略目標(biāo) 增加銷售速度 九鼎時(shí)代 九鼎時(shí)代 14 （四）付款方式建議 一次性付款 按揭付款 付款王 免息建筑分期九六折 九八折 九八折 原價(jià)60%50%,同時(shí)辦理五成十年銀行按揭30%,同時(shí)辦理五成十年銀行按揭30%一個(gè)月內(nèi) 25% 10%三個(gè)月內(nèi) 15% 20%五個(gè)月內(nèi) 20%七個(gè)月內(nèi) 20%九個(gè)月內(nèi) 10%付款方式折扣定金 30000元簽署買賣合同時(shí)付(扣除定金)簽署買賣合同后20
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