【正文】 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識部分 一、 與土地有關(guān)的概念 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整?！叭ā笔前验_ 發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平” 是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ? 路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。“一 平”是土地平整。 國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土 地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土 地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。 二、 與住宅有關(guān)的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住 宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有若 干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚 房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往 來的中外客商及其家眷中短期租用。 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和 車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功 能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全， 戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者 購買。 商住住房：商住住房是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅， 但同時又融入寫字 樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使 居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合 小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。 經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭 住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟 性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入 家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的 使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等 費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的 50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī) 定了較低的固定利潤率（ 3%），故又稱經(jīng)濟實用房。 安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是 黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特 別是對 4 平米以下的特困戶提 供的銷售價格低于成本，由政府補貼的 非盈利性住房。 集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、 個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職 工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材 供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例 確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁 有部分產(chǎn)權(quán)。 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為 多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。 躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩 個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層： 一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安 排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合 一的采光面，即使朝向不好，也可通過增 大采光面積彌補，通風(fēng)好，戶 內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。 復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍 每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾 層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍 層為 米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用 面積，提高住宅的利用率。 錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適 合大面積住宅，小戶型會顯得局促。 三、 與規(guī)劃有關(guān)的概念 進深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié) 約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。（開間 一般限定在 5米左右） 開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開 間一般在 米之間。 層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層 高減去樓板層的厚度為房間的凈高。 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面 積定額所確定的每戶居室的 數(shù)量和大小。 戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比” 戶室比 =某種戶型套數(shù) /（ 1 幢、住宅群）住宅總套數(shù) *100% 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面 積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、 衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下， 盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求， 并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 四、 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的 權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所 享有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利 產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房 屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記 和房屋他項權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健 全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手 續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有 權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機關(guān)申請所有權(quán)登記， 經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房管機 關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有 權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán) 登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。在實踐中 又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有 的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù)； 后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并 承擔同等的義務(wù)。 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由 產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的 權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié) 過戶：即更換房屋 所有 人姓名。 五、 與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算， 包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 公攤面積： 公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等 為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面 積的 50% 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積 大于等于地毯面積。 使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、 內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面 積）等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓 80%、塔樓 75%、寫 字樓 70%商場 65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用 率低。 實用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺面積 套內(nèi)墻體面積 =公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積 計入 套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 分攤的公用建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 =整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分攤的建筑面積 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。 (總占地面積之比 ) 建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。 而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍 內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī) 劃用地面積之比。 六、 與貸款有關(guān)的概念 按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還 款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 按揭人。（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結(jié)束，房 子才歸你） 目前 懷化 市個人住房貸款主要有 二 種： 個人住房擔保貸款（商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款） 個人住房擔保委托貸款（公積金貸款，它是由住房自己管理部門利用歸集的住房公積 金委托銀行發(fā)放的政策性個人住房擔保委托貸款。） 注：商業(yè)用房在懷化一般只做商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)性個人商業(yè)用房貸款 七、 其他 五證與兩書 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一 定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符 合城市規(guī)劃的法定憑證。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 〈商品房銷售（預(yù)售）許可證〉：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。 〈住宅質(zhì)量保證書〉：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的 住房質(zhì)量保證文件。 〈住宅使用說明書〉：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的 有關(guān)住房使用的說明 房屋預(yù)售：房屋還未建成就預(yù)先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種 形式有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司加快資金周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時，房 屋出售往往采用這種形式。 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新 的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的一個專門 稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。 項目介紹部分 證件名稱 證號 發(fā)證日期 國有土地使