樓價策略報告(已修改)
2025-01-24 07:48 本頁面
【正文】 2023/2/1 1 湘灣首府 7棟價格策略報告 2023/2/1 2023/2/1 2 項目總體介紹 湘灣首府 —17萬平米高品質社區(qū) 總用地主要經濟技術指標 (㎡ ) 規(guī)劃總用地 46671 住宅面積： 容積率 占地面積 46671 建筑密度 % 總戶數 1133 停車位地下 848個，地面 70個 綠地率 % A4 2023/2/1 3 入市產品分布 本次價格報告研判對象為二期一批住宅部分 （ 7的 171套房源） 一期住宅 8棟共計 417套 二期一批 7 171套 二期二批 11 1 14501套 2023/2/1 4 二期二批產品解讀 戶型名稱 戶型種類 所屬樓棟 面積 (㎡ ) 數量（套） 所占比例 合計占比 K 四房兩廳 7號樓 40 % % M 三房兩廳 7號樓 40 % L 三房兩廳 7號樓 40 % F1 四房兩廳 6號樓 17 % % E1 三房兩廳 6號樓 17 % G1 三房兩廳 6號樓 17 % 合計 171 ?項目二期一批戶型數量占比順序為： K=M=L＞ F1＞ E1＞ G1 ? 二期二批主力戶型為 110~120㎡三房，為市場需求主導戶型 中三房 四房 小三房 2023/2/1 5 報告整體思路 目標的梳理 價格制定背景 核心均價推導 價格表形成 推盤策略及出街均價 2023/2/1 6 思路導圖 價格制定背景 核心均價推導 價格表形成 推盤策略及出街均價 目標的梳理 2023/2/1 7 目 標 —— 在充分保證銷售率的前提下實現價值最大化 ? 價格目標： 低開高走，在保證銷售率的前提下穩(wěn)步實現價格攀升，追求項目價值最大化； ? 速度目標： 在定價合理的前提下 ， 7開盤期間銷售 40%（ 68套）， 3個月之內完成 整體 70%（累計 120套）的銷售； ? 回款目標： 開盤當月回籠資金約 2023萬元； ? 品牌目標： 二期一批單位銷售塑造湘灣首府良好的市場形象，為后期二批的銷售及價值最大化奠定基礎。 2023/2/1 8 目標下的問題 將至，競爭樓盤產品將會相繼入市，潛在客戶的可選擇性增多在 客戶觀望比較的形勢下，如何確定二期一批單位的核心均價及入市價格，實現項目價值最大化？ ，實現二期一批開盤套數目標和穩(wěn)健的銷售速度？ 2023/2/1 9 思路導圖 目標的梳理 核心均價推導 價格表形成 推盤策略及出街均價 價格制定背景 宏觀大勢 市場競爭 產品分析 客戶分析 2023/2/1 10 2023宏觀大勢 國家政策回顧 2023/2/1 11 政治局：或著手抑制資產泡沫 7月 26號，中央政治局會議罕見提出，抑制資產泡沫。這被業(yè)內認為指向房地產行業(yè)。 政治局會議的態(tài)度表達了高層要給房地產降溫的決心。基調一定下來，下半年的樓市不好走了。 樓市迎來五大地雷 證監(jiān)會：再融資收緊 7月 25日，證監(jiān)會官員在保薦機構專題培訓會議上明確指出，不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。 隨著監(jiān)管力度的加強，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場也將有所降溫。 2023宏觀大勢 國家政策回顧 2023/2/1 12 銀監(jiān)會：銀行風控加強 7月 27日，銀行理財新規(guī)征求意見稿已經下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會回應稱，目前處于內部研究論證和征求意見階段。 理財新規(guī)被稱為史上最嚴，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產泡沫。 保監(jiān)會：不做野蠻人 7月 26日下午，保監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步加強保險公司股權信息披露有關事項的通知》的文件。 在今年上半年全國誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產大亨，更多的身影是平安、安邦、信達這些金融大鱷。保監(jiān)會的新政正是對這種現象的正面反饋，是短期房地產利空。 2023年 宏觀大勢 2023/2/1 13 國家政策回顧 財政部：房地產稅在來的路上 7月 23日，財政部部長樓繼偉表示，目前房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將 義無反顧 推進改革。 雖然市場上很多人表示房地產稅將“遙遙無期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。 此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號。單單 7月這一個月內，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產信貸防控，深圳首套房利率普遍上調，天津、武漢等城市下調公積金貸款上限，廈門從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施。 2023年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現象 —— 過量信用貨幣
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