樓價(jià)策略報(bào)告(已修改)
2025-01-24 07:48 本頁(yè)面
【正文】 2023/2/1 1 湘灣首府 7棟價(jià)格策略報(bào)告 2023/2/1 2023/2/1 2 項(xiàng)目總體介紹 湘灣首府 —17萬平米高品質(zhì)社區(qū) 總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (㎡ ) 規(guī)劃總用地 46671 住宅面積： 容積率 占地面積 46671 建筑密度 % 總戶數(shù) 1133 停車位地下 848個(gè)，地面 70個(gè) 綠地率 % A4 2023/2/1 3 入市產(chǎn)品分布 本次價(jià)格報(bào)告研判對(duì)象為二期一批住宅部分 （ 7的 171套房源） 一期住宅 8棟共計(jì) 417套 二期一批 7 171套 二期二批 11 1 14501套 2023/2/1 4 二期二批產(chǎn)品解讀 戶型名稱 戶型種類 所屬樓棟 面積 (㎡ ) 數(shù)量（套） 所占比例 合計(jì)占比 K 四房?jī)蓮d 7號(hào)樓 40 % % M 三房?jī)蓮d 7號(hào)樓 40 % L 三房?jī)蓮d 7號(hào)樓 40 % F1 四房?jī)蓮d 6號(hào)樓 17 % % E1 三房?jī)蓮d 6號(hào)樓 17 % G1 三房?jī)蓮d 6號(hào)樓 17 % 合計(jì) 171 ?項(xiàng)目二期一批戶型數(shù)量占比順序?yàn)椋?K=M=L＞ F1＞ E1＞ G1 ? 二期二批主力戶型為 110~120㎡三房，為市場(chǎng)需求主導(dǎo)戶型 中三房 四房 小三房 2023/2/1 5 報(bào)告整體思路 目標(biāo)的梳理 價(jià)格制定背景 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 2023/2/1 6 思路導(dǎo)圖 價(jià)格制定背景 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 目標(biāo)的梳理 2023/2/1 7 目 標(biāo) —— 在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ? 價(jià)格目標(biāo)： 低開高走，在保證銷售率的前提下穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升，追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化； ? 速度目標(biāo)： 在定價(jià)合理的前提下 ， 7開盤期間銷售 40%（ 68套）， 3個(gè)月之內(nèi)完成 整體 70%（累計(jì) 120套）的銷售； ? 回款目標(biāo)： 開盤當(dāng)月回籠資金約 2023萬元； ? 品牌目標(biāo)： 二期一批單位銷售塑造湘灣首府良好的市場(chǎng)形象，為后期二批的銷售及價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)。 2023/2/1 8 目標(biāo)下的問題 將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶的可選擇性增多在 客戶觀望比較的形勢(shì)下，如何確定二期一批單位的核心均價(jià)及入市價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？ ，實(shí)現(xiàn)二期一批開盤套數(shù)目標(biāo)和穩(wěn)健的銷售速度？ 2023/2/1 9 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 價(jià)格制定背景 宏觀大勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品分析 客戶分析 2023/2/1 10 2023宏觀大勢(shì) 國(guó)家政策回顧 2023/2/1 11 政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫 7月 26號(hào)，中央政治局會(huì)議罕見提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。 政治局會(huì)議的態(tài)度表達(dá)了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心?；{(diào)一定下來，下半年的樓市不好走了。 樓市迎來五大地雷 證監(jiān)會(huì)：再融資收緊 7月 25日，證監(jiān)會(huì)官員在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上明確指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。 隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場(chǎng)也將有所降溫。 2023宏觀大勢(shì) 國(guó)家政策回顧 2023/2/1 12 銀監(jiān)會(huì)：銀行風(fēng)控加強(qiáng) 7月 27日，銀行理財(cái)新規(guī)征求意見稿已經(jīng)下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段。 理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫。 保監(jiān)會(huì)：不做野蠻人 7月 26日下午，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)公司股權(quán)信息披露有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件。 在今年上半年全國(guó)誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產(chǎn)大亨，更多的身影是平安、安邦、信達(dá)這些金融大鱷。保監(jiān)會(huì)的新政正是對(duì)這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。 2023年 宏觀大勢(shì) 2023/2/1 13 國(guó)家政策回顧 財(cái)政部：房地產(chǎn)稅在來的路上 7月 23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將 義無反顧 推進(jìn)改革。 雖然市場(chǎng)上很多人表示房地產(chǎn)稅將“遙遙無期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。 此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號(hào)。單單 7月這一個(gè)月內(nèi)，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)，天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施。 2023年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象 —— 過量信用貨幣
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