樓價策略報告-文庫吧在線文庫
【正文】 300套（截止至 2023年 8月 25日） ? 成交率： 80 % ? 整體均價： 電梯房 3500 元 /㎡，樓梯房4000元 /㎡ ? 優(yōu)惠折扣： 99折 ? 銷售現(xiàn)狀： 5號樓樓梯 5層， 6號樓剩 1套， 13已售完， 1 1 16還有幾套 2023/2/1 21 市場競爭 會昌 各項目近期開盤情況 濱江商業(yè)廣場 ? 開盤時間 : 2023年 8月 3日 ? 產(chǎn)品總數(shù) ： 500套 累計推售： 160 套 ? 推出產(chǎn)品：小三房 108㎡ 大三房 129133 ㎡ ? 備案套數(shù)： 66套（截止至 2023年 8月 25日） ? 成交率： 41 % ? 整體均價： 3500 元 /㎡ ? 優(yōu)惠折扣： 9折 ? 銷售現(xiàn)狀：樓梯房 840套已基本賣完，電梯房目前推出了 3樓 120套， 2還有12套未售， 3還有 43套未售。 2023/2/1 34 核心均價推導 市場比較法 價格區(qū)間推導模型建立 價格區(qū)間動態(tài)估算模型： 比準均價 = 靜態(tài)基準價格 X 樓盤對比修正系數(shù) X 權重 即： P = Pn X R X 權重 注： Pn為靜態(tài)基準價格， R為樓盤對比修正系數(shù)，即項目得分與加權平均分之商。 2023/2/1 42 價格表形成 垂直調差原則 垂直調差主要考慮景觀、視野和消費習慣的影響： ? 7號樓 28層客戶較認可，層差 4０； 912層客戶有抗性，層差２０； 1320層客戶抗性較大，層差 10；（ 1 18）特殊層減 10元每平方。 2023/2/1 51 推盤策略及出街均價 入市均價建議 結合目前市場形勢、政策風向及客戶敏感點，為保證項目二期快速銷售，實現(xiàn)項目價值最大化，我司建議本次入市出街均價為： 4247元 /平米 實收均價為： 3717元 /平米 注：有關本項目一期價格的詳情請見湘灣首府二期 7號樓價格表。得出樓宇之間差價：如下表 物業(yè)形態(tài)差 景觀差 產(chǎn)品差 噪聲影響 綜合比對 4 0 300 0 50 250 3 0 100 100 50 50 由此得出 7號樓整體實收均價為： 實收總價（ 3766元 /平米 ） 2差價（ 1403427元） 3差價（ 1100059元） /總建筑面積（ ） =3734元 /平米 2023/2/1 46 由此得出 6號樓整體實收均價為： 實收總價（ 3766元 /平米 ） 2差價（ 1403427元） 4差價（ 5059383元） /總建筑面積（ ） =3682元 /平米 湘灣首府分棟樓宇價格表 樓號 總建筑面積 樓宇均價 銷售金額 6 3682 23839440 7 3744 55366721 合計 3725 79206161 價格表形成 分棟樓宇價栺表 結論：項目整體實收均價為 3725/平米 。 2023/2/1 36 核心均價推導 項目比準打分 打分指標 湘灣首府 文園裕景 御花園 濱江商業(yè)廣場 片區(qū)價值 10 片區(qū)地位 5 5 4 5 升值前景 5 4 4 4 地塊價值 20 環(huán)境與自然景觀 12 10 10 10 交通便利性 7 8 6 9 本體價值 45 物業(yè)形態(tài) 8 7 8 9 容積率 3 3 3 3 內部景觀 8 9 6 6 戶型設計 5 5 3 4 會所 0 2 0 0 庭院 5 6 1 5 建材與設備設施 5 4 3 3 立面造型 6 5 3 5 社區(qū)氛圍營造 6 5 4 6 項目附加值 25 開發(fā)商品牌 7 4 4 4 項目市場形象 4 5 4 9 現(xiàn)場包裝與展示 5 6 4 8 工程進度形象 5 5 4 4 物業(yè)品牌與費用 3 3 3 3 設計方品牌 2 2 1 2 合計 100 95 90 88 2023/2/1 37 核心均價推導 核心均價形成 湘灣首府 文園裕景 御花園 濱江商業(yè)廣場 得分 100 95 90 88 權重 100% 60% 30% 10% 加權分 100 57 27 加權平均分 修正系數(shù) 比準均價 =參考樓盤加權平均價 X樓盤對比修正系數(shù) 即得出二批次的比準均價=≈ 3766元 /平米 2023/2/1 38 核心均價推導 核心均價調整 ? 從上表可以看出， 2023年 17月市場均價 維持在 3500元左右，它們的銷售率也很平穩(wěn)，上半年量價都有上升，主要是取決于政府很多的補貼政策；下半年政府取消了很多相關政策，因此，如本項目二期一批次開盤以推導出的核心均價 3766元 /平米入市，則銷售可能會出現(xiàn)較好的局面； ?近期文園裕景和
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