樓價(jià)策略報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 300套（截止至 2023年 8月 25日） ? 成交率： 80 % ? 整體均價(jià)： 電梯房 3500 元 /㎡，樓梯房4000元 /㎡ ? 優(yōu)惠折扣： 99折 ? 銷售現(xiàn)狀： 5號(hào)樓樓梯 5層， 6號(hào)樓剩 1套， 13已售完， 1 1 16還有幾套 2023/2/1 21 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 會(huì)昌 各項(xiàng)目近期開(kāi)盤(pán)情況 濱江商業(yè)廣場(chǎng) ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 2023年 8月 3日 ? 產(chǎn)品總數(shù) ： 500套 累計(jì)推售： 160 套 ? 推出產(chǎn)品：小三房 108㎡ 大三房 129133 ㎡ ? 備案套數(shù)： 66套（截止至 2023年 8月 25日） ? 成交率： 41 % ? 整體均價(jià)： 3500 元 /㎡ ? 優(yōu)惠折扣： 9折 ? 銷售現(xiàn)狀：樓梯房 840套已基本賣完，電梯房目前推出了 3樓 120套， 2還有12套未售， 3還有 43套未售。 2023/2/1 34 核心均價(jià)推導(dǎo) 市場(chǎng)比較法 價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立 價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型： 比準(zhǔn)均價(jià) = 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格 X 樓盤(pán)對(duì)比修正系數(shù) X 權(quán)重 即： P = Pn X R X 權(quán)重 注： Pn為靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格， R為樓盤(pán)對(duì)比修正系數(shù)，即項(xiàng)目得分與加權(quán)平均分之商。 2023/2/1 42 價(jià)格表形成 垂直調(diào)差原則 垂直調(diào)差主要考慮景觀、視野和消費(fèi)習(xí)慣的影響： ? 7號(hào)樓 28層客戶較認(rèn)可，層差 4０； 912層客戶有抗性，層差２０； 1320層客戶抗性較大，層差 10；（ 1 18）特殊層減 10元每平方。 2023/2/1 51 推盤(pán)策略及出街均價(jià) 入市均價(jià)建議 結(jié)合目前市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)向及客戶敏感點(diǎn)，為保證項(xiàng)目二期快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，我司建議本次入市出街均價(jià)為： 4247元 /平米 實(shí)收均價(jià)為： 3717元 /平米 注：有關(guān)本項(xiàng)目一期價(jià)格的詳情請(qǐng)見(jiàn)湘灣首府二期 7號(hào)樓價(jià)格表。得出樓宇之間差價(jià)：如下表 物業(yè)形態(tài)差 景觀差 產(chǎn)品差 噪聲影響 綜合比對(duì) 4 0 300 0 50 250 3 0 100 100 50 50 由此得出 7號(hào)樓整體實(shí)收均價(jià)為： 實(shí)收總價(jià)（ 3766元 /平米 ） 2差價(jià)（ 1403427元） 3差價(jià)（ 1100059元） /總建筑面積（ ） =3734元 /平米 2023/2/1 46 由此得出 6號(hào)樓整體實(shí)收均價(jià)為： 實(shí)收總價(jià)（ 3766元 /平米 ） 2差價(jià)（ 1403427元） 4差價(jià)（ 5059383元） /總建筑面積（ ） =3682元 /平米 湘灣首府分棟樓宇價(jià)格表 樓號(hào) 總建筑面積 樓宇均價(jià) 銷售金額 6 3682 23839440 7 3744 55366721 合計(jì) 3725 79206161 價(jià)格表形成 分棟樓宇價(jià)栺表 結(jié)論：項(xiàng)目整體實(shí)收均價(jià)為 3725/平米 。 2023/2/1 36 核心均價(jià)推導(dǎo) 項(xiàng)目比準(zhǔn)打分 打分指標(biāo) 湘灣首府 文園裕景 御花園 濱江商業(yè)廣場(chǎng) 片區(qū)價(jià)值 10 片區(qū)地位 5 5 4 5 升值前景 5 4 4 4 地塊價(jià)值 20 環(huán)境與自然景觀 12 10 10 10 交通便利性 7 8 6 9 本體價(jià)值 45 物業(yè)形態(tài) 8 7 8 9 容積率 3 3 3 3 內(nèi)部景觀 8 9 6 6 戶型設(shè)計(jì) 5 5 3 4 會(huì)所 0 2 0 0 庭院 5 6 1 5 建材與設(shè)備設(shè)施 5 4 3 3 立面造型 6 5 3 5 社區(qū)氛圍營(yíng)造 6 5 4 6 項(xiàng)目附加值 25 開(kāi)發(fā)商品牌 7 4 4 4 項(xiàng)目市場(chǎng)形象 4 5 4 9 現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示 5 6 4 8 工程進(jìn)度形象 5 5 4 4 物業(yè)品牌與費(fèi)用 3 3 3 3 設(shè)計(jì)方品牌 2 2 1 2 合計(jì) 100 95 90 88 2023/2/1 37 核心均價(jià)推導(dǎo) 核心均價(jià)形成 湘灣首府 文園裕景 御花園 濱江商業(yè)廣場(chǎng) 得分 100 95 90 88 權(quán)重 100% 60% 30% 10% 加權(quán)分 100 57 27 加權(quán)平均分 修正系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià) =參考樓盤(pán)加權(quán)平均價(jià) X樓盤(pán)對(duì)比修正系數(shù) 即得出二批次的比準(zhǔn)均價(jià)=≈ 3766元 /平米 2023/2/1 38 核心均價(jià)推導(dǎo) 核心均價(jià)調(diào)整 ? 從上表可以看出， 2023年 17月市場(chǎng)均價(jià) 維持在 3500元左右，它們的銷售率也很平穩(wěn)，上半年量?jī)r(jià)都有上升，主要是取決于政府很多的補(bǔ)貼政策；下半年政府取消了很多相關(guān)政策，因此，如本項(xiàng)目二期一批次開(kāi)盤(pán)以推導(dǎo)出的核心均價(jià) 3766元 /平米入市，則銷售可能會(huì)出現(xiàn)較好的局面； ?近期文園裕景和
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