樓價(jià)策略報(bào)告(完整版)
【正文】 濱江商業(yè)廣場(chǎng)的均價(jià)都在 3500元左右，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，這也充分反映出目前會(huì)昌人購(gòu)房的心理價(jià)位！ 為確保二期開盤能達(dá)到既定的銷售率，我司建議本項(xiàng)目二批次推售的實(shí)收均價(jià)應(yīng)調(diào)整為 3766元 /平米 。 戶型 樓棟 套內(nèi)面積 建筑面積 梯戶比 贈(zèng)送面積 朝向 景觀 M 7 ㎡ 兩梯三戶 陽臺(tái)、花池、飄窗 正南 中心花園 2023/2/1 28 產(chǎn)品體系分類及價(jià)值排序 7號(hào)樓 K 6號(hào)樓 F1 6號(hào)樓 E1 7號(hào)樓 L 2023/2/1 29 6號(hào)樓 G 7號(hào)樓 M 7號(hào)樓 K 6號(hào)樓 F1 6號(hào)樓 E1 7號(hào)樓 L 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 價(jià)格制定背景 客戶分析 宏觀大勢(shì) 產(chǎn)品分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2023/2/1 30 客戶分析 ?78%的客戶可承受 購(gòu)房總價(jià)在 40~55萬 ，購(gòu)買力適中。 慢慢的，房?jī)r(jià)由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產(chǎn)品，投資必然有泡沫，房?jī)r(jià)漲幅一波更比一波高。 保監(jiān)會(huì)：不做野蠻人 7月 26日下午，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)公司股權(quán)信息披露有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件。 2023/2/1 8 目標(biāo)下的問題 將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶的可選擇性增多在 客戶觀望比較的形勢(shì)下，如何確定二期一批單位的核心均價(jià)及入市價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？ ，實(shí)現(xiàn)二期一批開盤套數(shù)目標(biāo)和穩(wěn)健的銷售速度？ 2023/2/1 9 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 價(jià)格制定背景 宏觀大勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品分析 客戶分析 2023/2/1 10 2023宏觀大勢(shì) 國(guó)家政策回顧 2023/2/1 11 政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫 7月 26號(hào)，中央政治局會(huì)議罕見提出，抑制資產(chǎn)泡沫。 隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場(chǎng)也將有所降溫。 此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號(hào)。 2023/2/1 22 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) ? 2023年 17月，會(huì)昌縣住宅市場(chǎng)整體形式良好，價(jià)格稍有上漲，成交量大幅上升 。 2023/2/1 35 核心均價(jià)推導(dǎo) 確定權(quán)重 項(xiàng)目名稱 靜態(tài)均價(jià)（實(shí)收均價(jià)） 權(quán)重 加權(quán)價(jià) 文園裕景 3500 60% 2100 御花園 3500 30% 1050 濱江商業(yè)廣場(chǎng) 3450 10% 345 參考樓盤加權(quán)平均價(jià) 3495 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。 ? 6號(hào)樓的１ 7層為頂樓，頂層影響了會(huì)昌人的消費(fèi)習(xí)慣，因而單獨(dú)調(diào)差 400。 2023/2/1 52 最后，預(yù)祝湘灣首府二期單位： 開盤熱銷！ 2023/2/1 53 THANKS！ 2023/2/1 54 。 2023/2/1 45 價(jià)格表形成 分棟樓宇均價(jià)形成 以 4樓作為比準(zhǔn)基數(shù)，考慮樓宇物業(yè)形態(tài)差、景觀差、產(chǎn)品差及噪音差。 根據(jù)參考樓盤的靜態(tài)均價(jià)及權(quán)重得出本批次的加權(quán)平均價(jià)為： 3495元 /米。 2023/2/1 25 產(chǎn)品分析 明星產(chǎn)品： K戶型 空間布局緊湊 利用率高 主臥配衛(wèi)生間 私密性極強(qiáng) 南北通透 采光率極佳 超寬陽臺(tái) 盡賞園林美景 270度轉(zhuǎn)角飄窗 戶型 樓棟 套內(nèi)面積 建筑面積 贈(zèng)送位臵 梯戶比 朝向 景觀 K 7 一半入戶花園 轉(zhuǎn)角飄窗 一半陽臺(tái) 兩梯 三戶 西南 /東南 中心花園 2023/2/1 27 產(chǎn)品分析 主力三房產(chǎn)品： L戶型 戶型 樓棟 套內(nèi)面積 建筑面積 梯戶比 贈(zèng)送面積 朝向 景觀 L 7 兩梯三戶 陽臺(tái)、飄窗、入戶花園 南北 中心前后花園 戶型方正實(shí)用 功能分區(qū)合理 飄窗設(shè)計(jì) 視野開闊無限 廚房向北 遠(yuǎn)離油污生活 2023/2/1 27 產(chǎn)品分析 問題產(chǎn)品： M戶型 ? 大型景觀陽臺(tái)，花園生活，極致享受，彰顯主人氣度； ? 客廳、餐廳連為一體，方便實(shí)用，奢享一城； ? 合理布局，方正實(shí)用，宜居宜生活，創(chuàng)造溫馨全體驗(yàn)； ? 非主流戶型，銷售抗性較大。 2023年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象 —— 過量信用貨幣的流入推高了房?jī)r(jià)，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。 理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫。2023/2/1 1 湘灣首府 7棟價(jià)格策略報(bào)告 2023/2/1 2023/2/1 2 項(xiàng)目總體介紹 湘灣首府 —17萬平米高品
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