【正文】 傳說拿破侖的軍隊打了勝仗，沿途路過一個村莊。懷著對拿破侖的崇拜，村民夾道歡迎凱旋的軍隊，都想一睹神采。 在占領(lǐng)區(qū)受到如此禮遇，戰(zhàn)士們興奮得侃侃而談。走在前面的是一個高大英武的侍衛(wèi)，大家都以為他就是拿破侖，紛紛送上鮮花、奶酪，并與他親切握手； 獨有一個少年走到倍受冷落的拿破侖跟前，把親手做的竹制匕首送給他。拿破侖感到十分詫異，因為他從未認(rèn)識這個少年。 少年說：在飯桌上，爸爸也是如此沉默，他只用目光跟我說話 ……眼神對話世界上最有榮辱感的人應(yīng)該享有最自豪的房子江山墅項目全程策略提報呈送 :太和集團下屬麟凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提案 :惹目地產(chǎn)顧問機構(gòu)日期 :2023年 5月 20日 首先感謝各位領(lǐng)導(dǎo)能給予惹目地產(chǎn)顧問機構(gòu)此次提報的機會，下面我們開始今天的提報內(nèi)容 ……通過本項目的入市運作，使太和集團的企業(yè)形象在石家莊再次得到提升。將本項目打造成太和集團的住宅樣本之作，從而為集團后續(xù)的住宅項目打下一定的社會基礎(chǔ)。使江山墅項目擺脫前期銷售不利的影響，快速熱銷，最終實現(xiàn)太和集團及石家莊麟凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的利潤及收益本案終極任務(wù)目錄 ContentsPART 1— 市場篇 Market chapterPART 3— 產(chǎn)品篇 Products chapterPART 2— 人群篇 People chapterPART 5— 營銷篇 Marketing chapterPART 6— 視覺 Visual chapter客觀部分主觀部分PART 1 —— 客觀部分市 場 篇【 Market chapter】宏 觀 市 場 分 析關(guān) 鍵 詞 一：國家調(diào)控，政策執(zhí)行 面對去年全國性的房價飛漲，今年的市場顯得平緩許多，大量樓盤面臨著滯銷，從而有些樓盤打起了促銷風(fēng)，有的甚至還直接降價，這些都是政策執(zhí)行年的表現(xiàn)，面對不景氣的樓市，消費者紛紛持幣觀望，使本來就疲軟的樓市顯得更加冷淡，可以說今年的市場充滿了懸念與風(fēng)險。宏 觀 市 場 分 析關(guān) 鍵 詞 二：嚴(yán)控土地，別墅用地停批 2023年國家第一次低密度別墅類用地停止供應(yīng)， 2023年，國家將繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，并出臺措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。種種限制使別墅用地越加稀有，因此在未來的市場上別墅產(chǎn)品應(yīng)該是供應(yīng)少于需求的，這對目前運作別墅項目的公司來說，無疑是利好點。 關(guān) 鍵 詞 三：汶川地震，山地項目面臨考驗宏 觀 市 場 分 析 2023的汶川大地震對山地住宅項目來說無疑是不好的消息，通過此事件引發(fā)消費者更多的思考，從而對山地項目抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度，在這樣的環(huán)境下，如何使項目快速銷售，這是在此環(huán)境下的主要課題。宏 觀 市 場 總 結(jié) 從大環(huán)境看，整個別墅市場具有著短期風(fēng)險性與長期機遇性共存的態(tài)勢，對我們項目客觀的來說，仍舊有一定的風(fēng)險性，并且對我們的區(qū)域市場也有著一定的影響。中 觀 市 場 分 析關(guān) 鍵 詞 一：三年大變樣，城市化進程加快 2023年后，石家莊政府加快了城市化進程，相繼提出了 4+1組團戰(zhàn)略，一體兩翼戰(zhàn)略，以及目前沸沸揚揚的三年大變樣工程。這些都表明石家莊的城市化步伐在加快。城市化發(fā)展必將使生活節(jié)奏加快，這樣城區(qū)外的安逸田園的生活必將受到追捧，這對我們項目來說是利好點之一。中 觀 市 場 分 析關(guān) 鍵 詞 二：西部山前生態(tài)新區(qū)， 62萬平米生態(tài)宜居福祉 2023年后，最熱的板塊要屬西部山前生態(tài)新區(qū)了，從 2023年的 “西部山前區(qū) ”到 2023年的 “西山、北水、古城 ”，這些都表明該區(qū)域的熱度，在未來西部山前區(qū)規(guī)劃完成后，配套的完善，道路的修通，相信 62萬 —— 生態(tài)新區(qū)會將其優(yōu)質(zhì)的配套與便捷的交通提供給我們。中 觀 市 場 總 結(jié) 從中觀環(huán)境看，石家莊市場對項目將產(chǎn)生促進的作用，雖然石家莊地產(chǎn)受到政策的影響也有消費者持幣觀望的現(xiàn)象發(fā)生，但是針對性政策仍舊可以讓我們的項目在市場上處于較有利地位。石 家 莊 二 居 狀 況： 隨著石家莊地產(chǎn)市場的不斷成熟，我們的二居市場也在不斷的向前發(fā)展，目前石家莊二居市場的代表區(qū)域為 蟠龍湖板塊、龍鳳湖板塊及溫塘板塊 ，其各自有著自己的核心賣點。溫塘板塊蟠龍湖板塊龍鳳湖板塊微 觀 市 場 分 析? 享墅? 碧水別墅? 天山龍湖灣? 大湖之翼? 月光溪谷? 圣地亞水岸生活館? 江山墅? 卓達(dá)假日公館? 頤和山水? 卡納小鎮(zhèn)? 東方波爾多? 樂城? 陽光河谷? 千百度瀾珊? 溫泉假日? 天下財富灣? 天籟山水清音蟠龍湖板塊龍鳳湖板塊溫塘板塊蟠 龍 湖 板 塊 項 目 分 析項目名稱 銷售價格 建筑規(guī)模 產(chǎn)品類型 主力面積區(qū)間 開盤日期占地面積建筑面積蟠龍湖別墅 1960 元 /平方米 30000 平方米 —— 公寓、別墅 200280平米 20230301 享墅 2280元 /平方米 25346平米 190000平米 聯(lián)排別墅、度假公寓、花園洋房 50—300 平米 20231215天山 龍湖灣 3000元 /平方米 42000 平方米 17000 平方米 獨棟別墅 150200平 20238 泊岸 南山 2023元 /平方米 —— ——精裝公寓聯(lián)排別墅 —— 2023 大湖之翼 1950元 /平方米 160畝 20230萬平米 獨棟 /聯(lián)排、度假公寓 —— 20235 蟠 龍 湖 競 爭 項 目 景 觀 規(guī) 劃 賣 點 分 析項目名稱 景觀規(guī)劃亮點 景觀規(guī)劃設(shè)計特點蟠龍湖別墅 潘龍湖畔南岸風(fēng)景區(qū) 坐擁蟠龍湖岸第一排，矗立蟠龍半山，環(huán)湖而建，藏風(fēng)納水，風(fēng)水寶地。 享墅 北依 3000畝蟠龍湖浩渺碧波，專享 2023米水岸線。 人造水系與蟠龍湖一脈相連，水系深入項目所在區(qū)域，形成天然溪谷、疊水；高地、森林等自然景觀，變換出多層次的獨有精致。 天山龍湖灣 20米落差坡地建筑，視野通透戶戶觀湖，私享3000畝稀有天然湖泊。 坡地建筑、靈動空間、山水庭院、戶戶觀湖泊岸 南山從宜居性考慮，設(shè)置多功能休閑區(qū) ,生態(tài)園林區(qū)及疊水廣場 依山傍水而建，婀娜逶迤 大湖之翼 坐擁 3。 5萬平方公里的水域 戶戶觀水，家家有景。 蟠 龍 湖 競 爭 項 目 戶 型 設(shè) 計 分 析項目名稱 戶 型 戶型設(shè)計特點蟠龍湖別墅150—220 平米 /棟， 50萬元/套起。山水公寓 52㎡ ——150 ㎡， 8萬元 /套 餐廳：做到了動靜分區(qū)，潔污分區(qū)。客廳 : 采用落地景觀推拉門，提高客廳的舒適度、視覺效果和采光效果。臥室：一陰一陽南北通透，保證了室內(nèi)的通風(fēng)和采光。享墅 50—300 平米之間 廚房：寬幅明窗，功能完善，便于觀景露臺：別致景觀露臺，閑暇之余可盡享悠然景觀