中原石家莊京元大廈項(xiàng)目開發(fā)策略及產(chǎn)品定位(已修改)
2025-01-27 00:26 本頁(yè)面
【正文】 “京元大廈”項(xiàng)目開發(fā)策略及產(chǎn)品定位“京元大廈”項(xiàng)目開發(fā)策略及產(chǎn)品定位1目 錄第一部分 策劃理念 …………………………………………………………………………………… 1第二部分 市場(chǎng)概況 …………………………………………………………………………………… 3第三部分 開發(fā)策略 ……………………………………………………………………………… 7第四部分 市場(chǎng)定位 ……………………………………………………………………………… 9附 件 第一部分 策劃理念178。 意識(shí)領(lǐng)先與其與別人競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不如自己創(chuàng)造市場(chǎng)；與其與別人競(jìng)爭(zhēng)需求，不如自己創(chuàng)造需求。競(jìng)爭(zhēng)的最高境界是不爭(zhēng)，即“在一個(gè)無競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域做只屬于自己的市場(chǎng)，如入無人之境”。178。 創(chuàng)造第一策劃的根本就是要出彩，更要做第一。只要做出一個(gè)或若干個(gè)第一，就會(huì)出奇制勝、制造新聞點(diǎn)和賣點(diǎn)，最忌 “步人后塵”。178。 戰(zhàn)略突破房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正日漸激烈，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性運(yùn)作，達(dá)到名、利雙收，必須打破常規(guī)思維模式，在把握客觀現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，尋求戰(zhàn)略突破，把不可能變?yōu)榭赡?。第二部? 市場(chǎng)依據(jù)178。 宏觀調(diào)控促進(jìn)市場(chǎng)細(xì)分，城市核心地段公寓項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)前景看好。經(jīng)過國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再像兩年前那樣順風(fēng)順?biāo)?，雖然整體市場(chǎng)還處于放量上升的階段，但進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、細(xì)分市場(chǎng)研究及產(chǎn)品研究已成為開發(fā)商不可回避的課題。城市核心位置小規(guī)模地塊、單體建筑由于商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)及住宅項(xiàng)目的規(guī)模受限，開始借助街區(qū)的城市配套條件，開發(fā)更具實(shí)用性及投資價(jià)值的各類公寓產(chǎn)品。供方市場(chǎng)：匯景國(guó)際的中央公寓，樂模、紅人公館、萬(wàn)隆國(guó)際的小戶型公寓，財(cái)智西美、燕趙財(cái)富中心的酒店式公寓，都是目前省會(huì)公寓市場(chǎng)的典型代表，為不同的消費(fèi)需求提供著多樣化的產(chǎn)品。需方市場(chǎng)：這些城市核心地段的公寓產(chǎn)品因單套總價(jià)低、租金回報(bào)高、投資風(fēng)險(xiǎn)小，受到市場(chǎng)的追捧，前景看好。178。 公寓產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧與項(xiàng)目所處的城市區(qū)位和可以借助的城市資源相關(guān)從國(guó)內(nèi)大中城市或國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，公寓項(xiàng)目能否成功，主要是取決于項(xiàng)目區(qū)域的“便捷度”，即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對(duì)居住人群的支撐能力。所以公寓產(chǎn)品主要分布在三個(gè)區(qū)域，其一是鬧市區(qū)，如CBD核心區(qū)、市中心；其二是城市輕軌、交通樞紐（火車站）附近；其三是以人群或工作為導(dǎo)向，如年輕人聚集的地區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)、大學(xué)城、名校、科技園區(qū)附近。在產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)上，區(qū)位資源不同，側(cè)重點(diǎn)也不盡相同，產(chǎn)品功能要與區(qū)位資源形成互補(bǔ)。財(cái)智西美、燕趙財(cái)富中心等城市核心商圈、緊鄰CBD核心區(qū)的酒店式公寓，產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)主要致力于商務(wù)生活的舒適及便捷，這類產(chǎn)品往往在配套設(shè)施上下大力度，在電梯的運(yùn)行、網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)、周邊的環(huán)境、存車位的數(shù)量、交通的便捷等方面有著相當(dāng)?shù)闹匾暎欢t人公館、軍安水晶等是以人群為導(dǎo)向的居住型公寓，注重在居住品質(zhì)上下功夫，如戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)“家”的概念等。178。 本案區(qū)位資源豐富，具備商務(wù)、居住、休閑娛樂等多重功能本案地處的北國(guó)商圈是省會(huì)的核心商圈，亦是都市CBD中央商務(wù)區(qū)。周邊北國(guó)商城、南三條市場(chǎng)、新華集貿(mào)市場(chǎng)等全國(guó)知名商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集；國(guó)際大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)酒店、燕春花園酒店、中京大酒店、西美商務(wù)酒店等星級(jí)酒店林立于此；金融機(jī)構(gòu)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、民生銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多；市委、市政府、市政協(xié)、市人大、市國(guó)稅局、省軍區(qū)、河北日?qǐng)?bào)社、石家莊日?qǐng)?bào)社、河北電臺(tái)等政要機(jī)關(guān)遍布周圍，盡享商務(wù)便捷；省博物館、省圖書館、省科技館、石家莊國(guó)際博覽中心、圖書大廈、外文書店、河北師大、河北科技大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)盡顯人文氣息；人民廣場(chǎng)、長(zhǎng)安公園、省體育館、裕彤國(guó)際體育中心、河北奧林匹克健身俱樂部、中體倍力健身俱樂部等娛樂設(shè)施齊全。該區(qū)域具備了“城市核心商圈”與“中央商務(wù)圈”的雙重屬性，具有商務(wù)中心、政務(wù)中心、新經(jīng)濟(jì)核心、文化交流中心、休閑娛樂中心等多重城市功能，更具備了“城市核心商圈”與“中央商務(wù)圈”的雙重屬性。因而本案的定位及功能設(shè)置可以是多重的，目標(biāo)客戶群可以是多樣化的。第三部分 開發(fā)策略178。 借勢(shì)，造勢(shì)，個(gè)性鮮明本案立項(xiàng)及定位的核心依據(jù)，是其所處的地段、區(qū)域是城市的“中央”地帶，擁有強(qiáng)大的、豐富的各類城市資源和客戶資源。
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