【正文】 八達(dá)嶺孔雀城 2023年?duì)I銷策劃報告 2023年，八達(dá)嶺孔雀城將載譽(yù)起航。 作為孔雀城品牌旗下又一新的項(xiàng)目，如何向客戶展現(xiàn)八達(dá)嶺孔雀城品牌及項(xiàng)目價值，實(shí)現(xiàn)5個億的銷售任務(wù)，完成品牌飛躍，是年度計劃的重中之重。 目 錄 價值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營銷策略 價值挖掘 多角度發(fā)掘項(xiàng)目自身價值屬性，找出核心價值 價值創(chuàng)造 價值挖掘 —— 歷史價值 硝煙彌漫的古戰(zhàn)場，重大史實(shí)的見證者 1. 八達(dá)嶺山口的特殊地形，成為歷代兵家必爭之地，一向駐以重兵把守。 2. 1420年，明成祖朱棣遷都北京，決心統(tǒng)一中國，先后五次御駕親征途經(jīng)八達(dá)嶺深入蒙古高原。 3. 秦始皇東游、肖太后巡幸、元太祖入關(guān)、元代皇帝每年兩次往返北京和上都之間、明朝帝王北伐、清代天子親征 …… 八達(dá)嶺都是必經(jīng)之地。 價值挖掘 —— 文化價值 長城十萬里，文化五千年 1. 歷代皇親貴族、文人墨客吟誦八達(dá)嶺的詩文更是數(shù)不勝數(shù)。 2. 1961年，國務(wù)院確定八達(dá)嶺關(guān)城和城墻為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 3. 1987年，聯(lián)合國接受萬里長城為 “ 世界文化遺產(chǎn) ” 。 4. 八達(dá)嶺長城馳名中外，譽(yù)滿全球。先后有尼克松、里根、撒切爾、戈?duì)柊蛦谭?、伊麗莎白、希思?72位外國首腦和眾多的世界風(fēng)云人物，登上八達(dá)嶺觀光游覽。 價值挖掘 —— 產(chǎn)業(yè)價值 生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 1. 生態(tài)農(nóng)業(yè)： “ 中國名特優(yōu)經(jīng)濟(jì)林葡萄之鄉(xiāng) ” 和“ 中國葡萄酒之鄉(xiāng) ” 。 2. 生態(tài)旅游：官廳水庫暢游；天漠滑沙；康西草原、及京西草原騎馬、燒烤、露營；八達(dá)嶺滑雪場滑雪；天皇山、白龍?zhí)兜茸匀伙L(fēng)景區(qū)，植被茂盛，風(fēng)景秀美。 3. 生態(tài)服務(wù)：容辰葡萄莊園，被國家批準(zhǔn)為首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)；梨園、海棠園、葡萄園等眾多花果采摘園； 價值挖掘 —— 戰(zhàn)略價值 承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 本案 一小時交通圈 廊坊 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京張 京承 涿州 固安 門頭溝 大興 房山 燕郊 平谷 密云 懷柔 延慶 半小時交通圈 亦莊 本案 項(xiàng)目位于北京西部生態(tài)發(fā)展帶的端頭，承接大北京區(qū)域生態(tài)發(fā)展的龍頭。 項(xiàng)目位于北京 1小時交通圈，距離北京城區(qū) 70公里，是推動京張一體化發(fā)展的龍頭。 價值挖掘 —— 交通價值 高速出口 鐵 路 高速公路 主干道 城鎮(zhèn) 官廳湖水庫 北京市 東花園鎮(zhèn)出口 康莊出口 沙城出口 沙城鎮(zhèn) 小南辛堡鎮(zhèn) 東花園鎮(zhèn) 土木臨時出入口 大秦鐵路 ? 自駕路線：八達(dá)嶺高速康莊出口向南。 ? 未來延慶輕軌、京包高速與八達(dá)嶺高速三線直達(dá)。 交通便捷，項(xiàng)目通達(dá)性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 八達(dá)嶺 潮白河 大運(yùn)河 永定河 孔雀城 價值挖掘 —— 品牌價值 品牌開創(chuàng) 品牌發(fā)展 品牌升級 品牌飛躍 連鎖發(fā)展的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴(kuò)散 價值挖掘小結(jié) 項(xiàng)目 價值挖掘 大山大水，集文化生態(tài)居住與未來升值于一體 歷史價值：硝煙彌漫的古戰(zhàn)場，重大史實(shí)的見證者 文化價值：長城十萬里，文化五千年 產(chǎn)業(yè)價值：生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 戰(zhàn)略價值：承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 交通價值：交通便捷，項(xiàng)目通達(dá)性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 品牌價值：連鎖發(fā)展的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴(kuò)散 目 錄 價值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營銷策略 價值挖掘 價值創(chuàng)造 高爾夫、紅酒文化、品牌價值創(chuàng)造、區(qū)域競爭力創(chuàng)造 具備上述大環(huán)境價值挖掘，我們是否就能吸引到目標(biāo)客戶？ 顯然，這還不夠， 我們需要對項(xiàng)目進(jìn)行價值創(chuàng)造 8000畝山地，我們能做什么？ 我們的目標(biāo)客戶除了原生態(tài)山居環(huán)境，還追求什么？ 價值創(chuàng)造 —— 高爾夫 高爾夫球場國際標(biāo)準(zhǔn) —— ? 標(biāo)準(zhǔn)桿 72桿 ? 一場球是 18洞，分為前 9洞和后 9洞 ? 一場球時間不得超過 4小時 15分 高爾夫是什么？ 是園林，是景觀 高爾夫是什么？ 是社交，是團(tuán)聚 一種高尚的品味生活，一種不同的境界追求 北緯 40度葡萄黃金產(chǎn)業(yè)帶，具有上千年葡萄種植歷史 這里， 將散發(fā)著濃郁的葡萄酒香和葡萄酒文化 我國三大葡萄酒原料產(chǎn)地 高爾夫是什么？ 價值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 法國波爾多 澳大利亞巴羅莎山谷 意大利托斯卡納 西班牙安達(dá)魯西亞 德國萊茵河 美國納帕溪谷 英國著名酒評家約翰 艾塞克說： “ 如果你想要更具有藝術(shù)氣息、更健康、更有樂趣的人生，何妨花點(diǎn)時間來了解葡萄酒。你不一定要成為品酒家，但是你一定要知道一些基本概念。 ” 你可以不知道懷來，但是，你不能不知道八達(dá)嶺孔雀城 價值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 對比前三個孔雀城項(xiàng)目，找出價值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌飛躍 價值創(chuàng)造 —— 品牌價值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 位置 京開高速與永定河交匯處，全程高 速驅(qū)車 30分鐘即達(dá)北京市中心。 香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國安天下 第一城對面 CBD國貿(mào)正東 30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望 八達(dá)嶺水關(guān)長城腳下，河北懷來與延慶交界處 首期產(chǎn)品 大堡 230260、聯(lián)排 250290、疊拼170230，共 1206套， 15%大堡、 60%聯(lián)排、 25%疊拼 聯(lián)排： 240260㎡ 約 803套 疊拼： 160170㎡ ，約 100套 一期：聯(lián)排： 225235㎡ 約 225套 二期：疊拼： ㎡ ，約 366套 院墅：377㎡ ，約 28套 待定 交通 京開高速（距北京城區(qū) 40公里） 京沈高速、 120國道、京津高速（距北京城區(qū) 50公里） 京哈高速（距北京城區(qū) 30公里） 八達(dá)嶺高速、京包高速（距北京城區(qū) 70公里） 建筑風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 +現(xiàn)代主義建筑形式 南加州風(fēng)格 綠化率 30% 30% % 待定 容積率 1 1 景觀 西班牙風(fēng)情中心花園，毗鄰中央生 態(tài)景觀帶 天下第一城 4A景點(diǎn)；京杭大運(yùn)河；兩條中央景觀帶交錯形成主要支持節(jié)點(diǎn)，通過人林漫道將每個庭院景觀結(jié)合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間 社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中 ,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風(fēng)情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園 八達(dá)嶺長城、官廳水庫、雞鳴驛、龍慶峽、康西草原、溫泉、天漠等 配套 星級獨(dú)立會所，多功能健身，娛樂 配套 天下第一城國際會展中心、區(qū)內(nèi) 2023平米休閑體驗(yàn)中心、國際休閑商業(yè)街、 3000平米雙語幼兒園 緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。 葡萄產(chǎn)業(yè)園、五星級酒店、 18洞高爾夫球場、葡萄酒莊、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)會所等 物業(yè)服務(wù) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 工程進(jìn)度 03年開始開發(fā)， 3期部分已入住， 4期將于 2023年、 2023年陸續(xù)入住 一期 ， 一級開發(fā)完成，通往項(xiàng)目的路正在修繕， 最早入住時間 2023年 廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力客群 北京南部大興、房山等地客群 北京東部朝陽區(qū)客群 北京東部朝陽區(qū)客群 預(yù)計北京西部海淀區(qū)客群 價值創(chuàng)造 —— 品牌價值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 優(yōu)勢 ? 成熟社區(qū)，至今已開發(fā)至六期 ? 便利交通，緊鄰京開高速，距北京城區(qū)約 40公里外部配套成熟，第二機(jī)場、大興地鐵線等 ? 2900億元啟動“南城發(fā)展計劃”，大興成熱點(diǎn)區(qū)域 ? CBD東擴(kuò)帶來的價值利好 ? 享有天下第一城的成熟配套 ? 交通便利，京沈高速及公交車直達(dá) ? 南加州建筑及景觀風(fēng)格，引人入勝 ? 社區(qū)即將入住，項(xiàng)目展示效果顯著 ? 距北京城區(qū)最近的項(xiàng)目，僅 30公里 ? 潮白河水街的創(chuàng)意規(guī)劃 ? 配套先行（先建配套，后建住宅） ? 水岸景觀，風(fēng)景如畫 劣勢 ? 建成區(qū)問題較多，存在建筑品質(zhì)問題，影響項(xiàng)目銷售 ? 無特殊規(guī)劃，自身價值對客戶吸引力不足 ? 客戶對南部區(qū)域的接受度有一定抗性 ? 無特殊規(guī)劃，自身規(guī)劃對客戶打動力不足 ? 距離 CBD較遠(yuǎn)，約 50公里 ? 外部景觀資源較少，距離水景較遠(yuǎn) ? 大期房開發(fā)，客戶認(rèn)可度較低 ? 價格相對較高，沒有實(shí)物對價格進(jìn)行支撐 ? 交通環(huán)境較差，項(xiàng)目通達(dá)性較差 客戶及關(guān)注點(diǎn) ? 以南部客群為主 ? 配套成熟度，如醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)安保、購物超市等 ? 交通便利性，如出行便利性，距市區(qū)的距離等 ? 產(chǎn)品的性價比，如價格是客戶最為關(guān)注的點(diǎn) ? 產(chǎn)品的實(shí)用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主 ? 高端配套成熟度，如會所、外部休閑娛樂、天下第一城（仿皇城建筑）等 ? 項(xiàng)