【正文】 八達(dá)嶺孔雀城 2023年?duì)I銷策劃報(bào)告 2023年，八達(dá)嶺孔雀城將載譽(yù)起航。 作為孔雀城品牌旗下又一新的項(xiàng)目，如何向客戶展現(xiàn)八達(dá)嶺孔雀城品牌及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)5個(gè)億的銷售任務(wù)，完成品牌飛躍，是年度計(jì)劃的重中之重。 目 錄 價(jià)值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 價(jià)值挖掘 多角度發(fā)掘項(xiàng)目自身價(jià)值屬性，找出核心價(jià)值 價(jià)值創(chuàng)造 價(jià)值挖掘 —— 歷史價(jià)值 硝煙彌漫的古戰(zhàn)場(chǎng)，重大史實(shí)的見證者 1. 八達(dá)嶺山口的特殊地形，成為歷代兵家必爭(zhēng)之地，一向駐以重兵把守。 2. 1420年，明成祖朱棣遷都北京，決心統(tǒng)一中國(guó)，先后五次御駕親征途經(jīng)八達(dá)嶺深入蒙古高原。 3. 秦始皇東游、肖太后巡幸、元太祖入關(guān)、元代皇帝每年兩次往返北京和上都之間、明朝帝王北伐、清代天子親征 …… 八達(dá)嶺都是必經(jīng)之地。 價(jià)值挖掘 —— 文化價(jià)值 長(zhǎng)城十萬(wàn)里，文化五千年 1. 歷代皇親貴族、文人墨客吟誦八達(dá)嶺的詩(shī)文更是數(shù)不勝數(shù)。 2. 1961年，國(guó)務(wù)院確定八達(dá)嶺關(guān)城和城墻為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 3. 1987年，聯(lián)合國(guó)接受萬(wàn)里長(zhǎng)城為 “ 世界文化遺產(chǎn) ” 。 4. 八達(dá)嶺長(zhǎng)城馳名中外，譽(yù)滿全球。先后有尼克松、里根、撒切爾、戈?duì)柊蛦谭颉⒁聋惿?、希思?72位外國(guó)首腦和眾多的世界風(fēng)云人物，登上八達(dá)嶺觀光游覽。 價(jià)值挖掘 —— 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 1. 生態(tài)農(nóng)業(yè)： “ 中國(guó)名特優(yōu)經(jīng)濟(jì)林葡萄之鄉(xiāng) ” 和“ 中國(guó)葡萄酒之鄉(xiāng) ” 。 2. 生態(tài)旅游：官?gòu)d水庫(kù)暢游；天漠滑沙；康西草原、及京西草原騎馬、燒烤、露營(yíng)；八達(dá)嶺滑雪場(chǎng)滑雪；天皇山、白龍?zhí)兜茸匀伙L(fēng)景區(qū)，植被茂盛，風(fēng)景秀美。 3. 生態(tài)服務(wù)：容辰葡萄莊園，被國(guó)家批準(zhǔn)為首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)；梨園、海棠園、葡萄園等眾多花果采摘園； 價(jià)值挖掘 —— 戰(zhàn)略價(jià)值 承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 本案 一小時(shí)交通圈 廊坊 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京張 京承 涿州 固安 門頭溝 大興 房山 燕郊 平谷 密云 懷柔 延慶 半小時(shí)交通圈 亦莊 本案 項(xiàng)目位于北京西部生態(tài)發(fā)展帶的端頭，承接大北京區(qū)域生態(tài)發(fā)展的龍頭。 項(xiàng)目位于北京 1小時(shí)交通圈，距離北京城區(qū) 70公里，是推動(dòng)京張一體化發(fā)展的龍頭。 價(jià)值挖掘 —— 交通價(jià)值 高速出口 鐵 路 高速公路 主干道 城鎮(zhèn) 官?gòu)d湖水庫(kù) 北京市 東花園鎮(zhèn)出口 康莊出口 沙城出口 沙城鎮(zhèn) 小南辛堡鎮(zhèn) 東花園鎮(zhèn) 土木臨時(shí)出入口 大秦鐵路 ? 自駕路線：八達(dá)嶺高速康莊出口向南。 ? 未來(lái)延慶輕軌、京包高速與八達(dá)嶺高速三線直達(dá)。 交通便捷，項(xiàng)目通達(dá)性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 八達(dá)嶺 潮白河 大運(yùn)河 永定河 孔雀城 價(jià)值挖掘 —— 品牌價(jià)值 品牌開創(chuàng) 品牌發(fā)展 品牌升級(jí) 品牌飛躍 連鎖發(fā)展的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴(kuò)散 價(jià)值挖掘小結(jié) 項(xiàng)目 價(jià)值挖掘 大山大水，集文化生態(tài)居住與未來(lái)升值于一體 歷史價(jià)值：硝煙彌漫的古戰(zhàn)場(chǎng)，重大史實(shí)的見證者 文化價(jià)值：長(zhǎng)城十萬(wàn)里，文化五千年 產(chǎn)業(yè)價(jià)值：生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 戰(zhàn)略價(jià)值：承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 交通價(jià)值：交通便捷，項(xiàng)目通達(dá)性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 品牌價(jià)值：連鎖發(fā)展的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴(kuò)散 目 錄 價(jià)值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 價(jià)值挖掘 價(jià)值創(chuàng)造 高爾夫、紅酒文化、品牌價(jià)值創(chuàng)造、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)造 具備上述大環(huán)境價(jià)值挖掘，我們是否就能吸引到目標(biāo)客戶？ 顯然，這還不夠， 我們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造 8000畝山地，我們能做什么？ 我們的目標(biāo)客戶除了原生態(tài)山居環(huán)境，還追求什么？ 價(jià)值創(chuàng)造 —— 高爾夫 高爾夫球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) —— ? 標(biāo)準(zhǔn)桿 72桿 ? 一場(chǎng)球是 18洞，分為前 9洞和后 9洞 ? 一場(chǎng)球時(shí)間不得超過 4小時(shí) 15分 高爾夫是什么？ 是園林，是景觀 高爾夫是什么？ 是社交，是團(tuán)聚 一種高尚的品味生活，一種不同的境界追求 北緯 40度葡萄黃金產(chǎn)業(yè)帶，具有上千年葡萄種植歷史 這里， 將散發(fā)著濃郁的葡萄酒香和葡萄酒文化 我國(guó)三大葡萄酒原料產(chǎn)地 高爾夫是什么？ 價(jià)值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 法國(guó)波爾多 澳大利亞巴羅莎山谷 意大利托斯卡納 西班牙安達(dá)魯西亞 德國(guó)萊茵河 美國(guó)納帕溪谷 英國(guó)著名酒評(píng)家約翰 艾塞克說(shuō)： “ 如果你想要更具有藝術(shù)氣息、更健康、更有樂趣的人生，何妨花點(diǎn)時(shí)間來(lái)了解葡萄酒。你不一定要成為品酒家，但是你一定要知道一些基本概念。 ” 你可以不知道懷來(lái)，但是，你不能不知道八達(dá)嶺孔雀城 價(jià)值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 對(duì)比前三個(gè)孔雀城項(xiàng)目，找出價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌飛躍 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 位置 京開高速與永定河交匯處，全程高 速驅(qū)車 30分鐘即達(dá)北京市中心。 香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國(guó)安天下 第一城對(duì)面 CBD國(guó)貿(mào)正東 30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望 八達(dá)嶺水關(guān)長(zhǎng)城腳下，河北懷來(lái)與延慶交界處 首期產(chǎn)品 大堡 230260、聯(lián)排 250290、疊拼170230，共 1206套， 15%大堡、 60%聯(lián)排、 25%疊拼 聯(lián)排： 240260㎡ 約 803套 疊拼： 160170㎡ ，約 100套 一期：聯(lián)排： 225235㎡ 約 225套 二期：疊拼： ㎡ ，約 366套 院墅：377㎡ ，約 28套 待定 交通 京開高速（距北京城區(qū) 40公里） 京沈高速、 120國(guó)道、京津高速（距北京城區(qū) 50公里） 京哈高速（距北京城區(qū) 30公里） 八達(dá)嶺高速、京包高速（距北京城區(qū) 70公里） 建筑風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 +現(xiàn)代主義建筑形式 南加州風(fēng)格 綠化率 30% 30% % 待定 容積率 1 1 景觀 西班牙風(fēng)情中心花園，毗鄰中央生 態(tài)景觀帶 天下第一城 4A景點(diǎn)；京杭大運(yùn)河；兩條中央景觀帶交錯(cuò)形成主要支持節(jié)點(diǎn)，通過人林漫道將每個(gè)庭院景觀結(jié)合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間 社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中 ,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風(fēng)情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園 八達(dá)嶺長(zhǎng)城、官?gòu)d水庫(kù)、雞鳴驛、龍慶峽、康西草原、溫泉、天漠等 配套 星級(jí)獨(dú)立會(huì)所，多功能健身，娛樂 配套 天下第一城國(guó)際會(huì)展中心、區(qū)內(nèi) 2023平米休閑體驗(yàn)中心、國(guó)際休閑商業(yè)街、 3000平米雙語(yǔ)幼兒園 緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。 葡萄產(chǎn)業(yè)園、五星級(jí)酒店、 18洞高爾夫球場(chǎng)、葡萄酒莊、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)會(huì)所等 物業(yè)服務(wù) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 工程進(jìn)度 03年開始開發(fā)， 3期部分已入住， 4期將于 2023年、 2023年陸續(xù)入住 一期 ， 一級(jí)開發(fā)完成，通往項(xiàng)目的路正在修繕， 最早入住時(shí)間 2023年 廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力客群 北京南部大興、房山等地客群 北京東部朝陽(yáng)區(qū)客群 北京東部朝陽(yáng)區(qū)客群 預(yù)計(jì)北京西部海淀區(qū)客群 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 優(yōu)勢(shì) ? 成熟社區(qū)，至今已開發(fā)至六期 ? 便利交通，緊鄰京開高速，距北京城區(qū)約 40公里外部配套成熟，第二機(jī)場(chǎng)、大興地鐵線等 ? 2900億元啟動(dòng)“南城發(fā)展計(jì)劃”，大興成熱點(diǎn)區(qū)域 ? CBD東擴(kuò)帶來(lái)的價(jià)值利好 ? 享有天下第一城的成熟配套 ? 交通便利，京沈高速及公交車直達(dá) ? 南加州建筑及景觀風(fēng)格，引人入勝 ? 社區(qū)即將入住，項(xiàng)目展示效果顯著 ? 距北京城區(qū)最近的項(xiàng)目，僅 30公里 ? 潮白河水街的創(chuàng)意規(guī)劃 ? 配套先行（先建配套，后建住宅） ? 水岸景觀，風(fēng)景如畫 劣勢(shì) ? 建成區(qū)問題較多，存在建筑品質(zhì)問題，影響項(xiàng)目銷售 ? 無(wú)特殊規(guī)劃，自身價(jià)值對(duì)客戶吸引力不足 ? 客戶對(duì)南部區(qū)域的接受度有一定抗性 ? 無(wú)特殊規(guī)劃，自身規(guī)劃對(duì)客戶打動(dòng)力不足 ? 距離 CBD較遠(yuǎn)，約 50公里 ? 外部景觀資源較少，距離水景較遠(yuǎn) ? 大期房開發(fā)，客戶認(rèn)可度較低 ? 價(jià)格相對(duì)較高，沒有實(shí)物對(duì)價(jià)格進(jìn)行支撐 ? 交通環(huán)境較差，項(xiàng)目通達(dá)性較差 客戶及關(guān)注點(diǎn) ? 以南部客群為主 ? 配套成熟度，如醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)安保、購(gòu)物超市等 ? 交通便利性，如出行便利性，距市區(qū)的距離等 ? 產(chǎn)品的性價(jià)比，如價(jià)格是客戶最為關(guān)注的點(diǎn) ? 產(chǎn)品的實(shí)用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈(zèng)送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主 ? 高端配套成熟度，如會(huì)所、外部休閑娛樂、天下第一城（仿皇城建筑）等 ? 項(xiàng)