【正文】 響力擴(kuò)散 目 錄 價(jià)值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 價(jià)值挖掘 價(jià)值創(chuàng)造 高爾夫、紅酒文化、品牌價(jià)值創(chuàng)造、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)造 具備上述大環(huán)境價(jià)值挖掘，我們是否就能吸引到目標(biāo)客戶？ 顯然，這還不夠， 我們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造 8000畝山地，我們能做什么？ 我們的目標(biāo)客戶除了原生態(tài)山居環(huán)境，還追求什么？ 價(jià)值創(chuàng)造 —— 高爾夫 高爾夫球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) —— ? 標(biāo)準(zhǔn)桿 72桿 ? 一場(chǎng)球是 18洞，分為前 9洞和后 9洞 ? 一場(chǎng)球時(shí)間不得超過(guò) 4小時(shí) 15分 高爾夫是什么？ 是園林，是景觀 高爾夫是什么？ 是社交，是團(tuán)聚 一種高尚的品味生活，一種不同的境界追求 北緯 40度葡萄黃金產(chǎn)業(yè)帶，具有上千年葡萄種植歷史 這里， 將散發(fā)著濃郁的葡萄酒香和葡萄酒文化 我國(guó)三大葡萄酒原料產(chǎn)地 高爾夫是什么？ 價(jià)值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 法國(guó)波爾多 澳大利亞巴羅莎山谷 意大利托斯卡納 西班牙安達(dá)魯西亞 德國(guó)萊茵河 美國(guó)納帕溪谷 英國(guó)著名酒評(píng)家約翰 價(jià)值挖掘 —— 交通價(jià)值 高速出口 鐵 路 高速公路 主干道 城鎮(zhèn) 官?gòu)d湖水庫(kù) 北京市 東花園鎮(zhèn)出口 康莊出口 沙城出口 沙城鎮(zhèn) 小南辛堡鎮(zhèn) 東花園鎮(zhèn) 土木臨時(shí)出入口 大秦鐵路 ? 自駕路線：八達(dá)嶺高速康莊出口向南。 3. 生態(tài)服務(wù)：容辰葡萄莊園，被國(guó)家批準(zhǔn)為首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)；梨園、海棠園、葡萄園等眾多花果采摘園； 價(jià)值挖掘 —— 戰(zhàn)略價(jià)值 承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 本案 一小時(shí)交通圈 廊坊 京哈 京沈 京津塘 京開(kāi) 京石 京張 京承 涿州 固安 門(mén)頭溝 大興 房山 燕郊 平谷 密云 懷柔 延慶 半小時(shí)交通圈 亦莊 本案 項(xiàng)目位于北京西部生態(tài)發(fā)展帶的端頭，承接大北京區(qū)域生態(tài)發(fā)展的龍頭。 價(jià)值挖掘 —— 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 1. 生態(tài)農(nóng)業(yè)： “ 中國(guó)名特優(yōu)經(jīng)濟(jì)林葡萄之鄉(xiāng) ” 和“ 中國(guó)葡萄酒之鄉(xiāng) ” 。 4. 八達(dá)嶺長(zhǎng)城馳名中外，譽(yù)滿全球。 2. 1961年，國(guó)務(wù)院確定八達(dá)嶺關(guān)城和城墻為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 3. 秦始皇東游、肖太后巡幸、元太祖入關(guān)、元代皇帝每年兩次往返北京和上都之間、明朝帝王北伐、清代天子親征 …… 八達(dá)嶺都是必經(jīng)之地。 目 錄 價(jià)值梳理 客群定位 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 價(jià)值挖掘 多角度發(fā)掘項(xiàng)目自身價(jià)值屬性，找出核心價(jià)值 價(jià)值創(chuàng)造 價(jià)值挖掘 —— 歷史價(jià)值 硝煙彌漫的古戰(zhàn)場(chǎng)，重大史實(shí)的見(jiàn)證者 1. 八達(dá)嶺山口的特殊地形，成為歷代兵家必爭(zhēng)之地，一向駐以重兵把守。八達(dá)嶺孔雀城 2023年?duì)I銷策劃報(bào)告 2023年，八達(dá)嶺孔雀城將載譽(yù)起航。 作為孔雀城品牌旗下又一新的項(xiàng)目，如何向客戶展現(xiàn)八達(dá)嶺孔雀城品牌及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)5個(gè)億的銷售任務(wù)，完成品牌飛躍，是年度計(jì)劃的重中之重。 2. 1420年，明成祖朱棣遷都北京，決心統(tǒng)一中國(guó)，先后五次御駕親征途經(jīng)八達(dá)嶺深入蒙古高原。 價(jià)值挖掘 —— 文化價(jià)值 長(zhǎng)城十萬(wàn)里，文化五千年 1. 歷代皇親貴族、文人墨客吟誦八達(dá)嶺的詩(shī)文更是數(shù)不勝數(shù)。 3. 1987年，聯(lián)合國(guó)接受萬(wàn)里長(zhǎng)城為 “ 世界文化遺產(chǎn) ” 。先后有尼克松、里根、撒切爾、戈?duì)柊蛦谭?、伊麗莎白、希思?72位外國(guó)首腦和眾多的世界風(fēng)云人物，登上八達(dá)嶺觀光游覽。 2. 生態(tài)旅游：官?gòu)d水庫(kù)暢游；天漠滑沙；康西草原、及京西草原騎馬、燒烤、露營(yíng)；八達(dá)嶺滑雪場(chǎng)滑雪；天皇山、白龍?zhí)兜茸匀伙L(fēng)景區(qū)，植被茂盛，風(fēng)景秀美。 項(xiàng)目位于北京 1小時(shí)交通圈，距離北京城區(qū) 70公里，是推動(dòng)京張一體化發(fā)展的龍頭。 ? 未來(lái)延慶輕軌、京包高速與八達(dá)嶺高速三線直達(dá)。 艾塞克說(shuō)： “ 如果你想要更具有藝術(shù)氣息、更健康、更有樂(lè)趣的人生，何妨花點(diǎn)時(shí)間來(lái)了解葡萄酒。 ” 你可以不知道懷來(lái)，但是，你不能不知道八達(dá)嶺孔雀城 價(jià)值創(chuàng)造 —— 葡萄酒文化 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 對(duì)比前三個(gè)孔雀城項(xiàng)目，找出價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌飛躍 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 八達(dá)嶺孔雀城 位置 京開(kāi)高速與永定河交匯處，全程高 速驅(qū)車 30分鐘即達(dá)北京市中心。 葡萄產(chǎn)業(yè)園、五星級(jí)酒店、 18洞高爾夫球場(chǎng)、葡萄酒莊、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)會(huì)所等 物業(yè)服務(wù) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 華夏物業(yè) 工程進(jìn)度 03年開(kāi)始開(kāi)發(fā)， 3期部分已入住， 4期將于 2023年、 2023年陸續(xù)入住 一期 ， 一級(jí)開(kāi)發(fā)完成，通往項(xiàng)目的路正在修繕， 最早入住時(shí)間 2023年 廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 主力客群 北京南部大興、房山等地客群 北京東部朝陽(yáng)區(qū)客群 北京東部朝陽(yáng)區(qū)客群 預(yù)計(jì)北京西部海淀區(qū)客群 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 優(yōu)勢(shì) ? 成熟社區(qū)，至今已開(kāi)發(fā)至六期 ? 便利交通，緊鄰京開(kāi)高速，距北京城區(qū)約 40公里外部配套成熟，第二機(jī)場(chǎng)、大興地鐵線等 ? 2900億元啟動(dòng)“南城發(fā)展計(jì)劃”，大興成熱點(diǎn)區(qū)域 ? CBD東擴(kuò)帶來(lái)的價(jià)值利好 ? 享有天下第一城的成熟配套 ? 交通便利，京沈高速及公交車直達(dá) ? 南加州建筑及景觀風(fēng)格，引人入勝 ? 社區(qū)即將入住，項(xiàng)目展示效果顯著 ? 距北京城區(qū)最近的項(xiàng)目，僅 30公里 ? 潮白河水街的創(chuàng)意規(guī)劃 ? 配套先行（先建配套，后建住宅） ? 水岸景觀，風(fēng)景如畫(huà) 劣勢(shì) ? 建成區(qū)問(wèn)題較多，存在建筑品質(zhì)問(wèn)題，影響項(xiàng)目銷售 ? 無(wú)特殊規(guī)劃，自身價(jià)值對(duì)客戶吸引力不足 ? 客戶對(duì)南部區(qū)域的接受度有一定抗性 ? 無(wú)特殊規(guī)劃，自身規(guī)劃對(duì)客戶打動(dòng)力不足 ? 距離 CBD較遠(yuǎn)，約 50公里 ? 外部景觀資源較少，距離水景較遠(yuǎn) ? 大期房開(kāi)發(fā)，客戶認(rèn)可度較低 ? 價(jià)格相對(duì)較高，沒(méi)有實(shí)物對(duì)價(jià)格進(jìn)行支撐 ? 交通環(huán)境較差，項(xiàng)目通達(dá)性較差 客戶及關(guān)注點(diǎn) ? 以南部客群為主 ? 配套成熟度，如醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)安保、購(gòu)物超市等 ? 交通便利性，如出行便利性，距市區(qū)的距離等 ? 產(chǎn)品的性價(jià)比，如價(jià)格是客戶最為關(guān)注的點(diǎn) ? 產(chǎn)品的實(shí)用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈(zèng)送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主 ? 高端配套成熟度，如會(huì)所、外部休閑娛樂(lè)、天下第一城（仿皇城建筑）等 ? 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)國(guó)際化、高品質(zhì) ? 產(chǎn)品的性價(jià)比 ? 產(chǎn)品的實(shí)用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈(zèng)送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主，略高于大運(yùn)河孔雀城客群 ? 區(qū)位，與北京城區(qū)的距離 ? 配套成熟度 ? 產(chǎn)品的性價(jià)比升值潛力，中央別墅區(qū)的價(jià)值延續(xù) 營(yíng)銷借鑒 ? 配套及社區(qū)成熟度，展現(xiàn)大盤(pán)項(xiàng)目的實(shí)力 ? 多樣化的促銷手段，突顯項(xiàng)目高性價(jià)比，堅(jiān)定客戶信心 ? 外部資源的成熟運(yùn)用，借助天下第一城體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際品味及客戶的尊貴感和身份感 ? 建筑風(fēng)格符合目標(biāo)客戶的心理追求 ? 特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、水街創(chuàng)意，突顯項(xiàng)目難得的水岸生活及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值 ? 規(guī)避大期房開(kāi)發(fā)，提高客戶的心理預(yù)期及價(jià)值認(rèn)同 關(guān)鍵詞：大戰(zhàn)略規(guī)劃、高升值潛力、低密度產(chǎn)品、豐富生態(tài)景觀 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 集合三大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 重規(guī)劃、重配套、重客戶關(guān)注度 豐富自然資源 八達(dá)嶺長(zhǎng)城、官?gòu)d水庫(kù)、龍慶峽、康西草原、溫泉、天漠等周邊自然生態(tài)資源最為豐富 低密度產(chǎn)品 容積率僅 ，產(chǎn)品舒適度為孔雀城品牌項(xiàng)目之最 8000畝特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 葡萄酒產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)外溢、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展龍頭 京張一體化龍頭，大北京西部生態(tài)發(fā)展價(jià)值帶 八達(dá)嶺孔雀城 品牌價(jià)值 特色生態(tài)文化項(xiàng)目 與城市保持一定距離，高爾夫文化、葡萄酒文化、歷史悠久（雞鳴驛、長(zhǎng)城文化），突顯項(xiàng)目生態(tài)文化及旅游度假屬性 價(jià)值創(chuàng)造 —— 品牌價(jià)值創(chuàng)造 價(jià)值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)造 波爾多莊園 清涼盛景 龍聚山莊 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 本項(xiàng)目 名稱 占地 建面 容積 率 產(chǎn)品形式 核心定位 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 1000000 180000 獨(dú)棟 美式西部鄉(xiāng)村風(fēng)情小鎮(zhèn) 波爾多莊園 獨(dú)棟 法式風(fēng)情，葡萄酒莊園 清涼盛景 800400 120230 獨(dú)棟 歐式建筑，中式園林，以景觀為核心賣點(diǎn) 龍聚山莊 326000 130000 板樓、獨(dú)棟、聯(lián)排 純中式度假型園林莊園 以低密度、中等規(guī)模的主題度假型別墅產(chǎn)品為主，同質(zhì)化嚴(yán)重 主題度假型別墅，同質(zhì)化嚴(yán)重 名稱 區(qū)位 占地面積 （萬(wàn)平米） 建筑面積 （萬(wàn)平米） 容積率 產(chǎn)品形式 總套數(shù) 售價(jià) （元 /平米） 銷售速度 （月 /套） 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 延慶區(qū)古崖居西側(cè) 100 18 獨(dú)棟 700 12023 9 清涼盛景 延慶八達(dá)嶺野生動(dòng)物園停