偉業(yè)顧問_北京房地產(chǎn)別墅項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃報(bào)告_78頁(yè)_xxxx年-展示頁(yè)
2025-02-22 14:27本頁(yè)面
【正文】 ? 頤和原著根據(jù)目標(biāo)客戶的特征選擇、使用傳播媒介與溝通方法。 頤和原著 ? 客戶分析： ? 消費(fèi)群體多為高層干部、知名文人，包括金融街、中關(guān)村的一些政府機(jī)關(guān)的人員、高校教授、央視高管等。借鑒皇家園林“一池三山”營(yíng)造手筆，收集 1000余株珍稀成樹特供園區(qū)，精心設(shè)計(jì)系列主題景觀庭院。 頤和原著 一層尊貴社交場(chǎng)，強(qiáng)化禮儀軸線縱深和接待空間的層次感；二層寬適起居世界，家人休憩空間， 360度采光，私密性優(yōu)越；地下一層私人俱樂部，鍛造頂級(jí)娛樂休憩空間。頤和原著項(xiàng)目背靠燕山余脈，西鄰頤和園昆明湖。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 套數(shù) 面積區(qū)間 報(bào)價(jià) 總價(jià)區(qū)間 已售套數(shù) 頤和原著 1 2546平方米 50000元 /平米 0 富力山 2 18002500平米 60000元 /平米 0 泰禾紅御 12 12023500平方米 30000元 /平米 0 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中總價(jià)過億元的別墅產(chǎn)品提列 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 北京從未成交過總價(jià) 1億元以上的單套別墅。 ? 從高單價(jià)成交產(chǎn)品來看，超過 50000元 /平米產(chǎn)品共成交 14套，其中位于 CBD區(qū)的山水文園成交 6套，頤和原著成交 4套，這兩個(gè)項(xiàng)目都擁有絕佳的地段和景觀優(yōu)勢(shì)，山水文園在東三四環(huán)間緊鄰東三環(huán)，社區(qū)內(nèi)有近 10000平米的人工湖，而頤和原著緊鄰最大的皇家園林頤和園；此外，麗宮、東方普羅旺斯、泰禾紅御及亞運(yùn)新新家園各成交一套，麗宮和東方普羅旺斯賣的都是其臨水的精裝樣板間，亞運(yùn)新新家園 1套為精裝樣板，泰禾紅御 1套為臨水樓王。 ? 從 2千萬級(jí)以上別墅成交分析來看，單套總價(jià)在 2023萬以上的產(chǎn)品主要集中以下優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)如中央別墅區(qū)項(xiàng)目、資源優(yōu)勢(shì)如西山別墅區(qū)對(duì)西山自然景觀資源的占有等、產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)如大戶型面積，臨水或臨湖、精裝修等。 政策市場(chǎng) ? 在救市政策刺激下，今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速?gòu)?fù)蘇，各地商品房成交量大幅提升，創(chuàng)下近年新高； ? 土地成本不斷上漲，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)難以改變； ? 房地產(chǎn)投資過猛，房?jī)r(jià)漲幅過快，市場(chǎng)中投機(jī)成分增大，樓市泡沫不斷放大； ? 未來政策向收緊趨勢(shì)調(diào)整； ? 依照房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)還需觀察具體政策細(xì)則。 政策市場(chǎng) 厲以寧：經(jīng)濟(jì)政策取決于明年一季度形勢(shì) 經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變與否，仍需觀望明年第一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。 一個(gè)“恢復(fù)”：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年。 2023年“國(guó)八條” 2023年“國(guó)六條” 發(fā)展 2023年“國(guó)四條” “遏制房?jī)r(jià)” “ 穩(wěn)定房?jī)r(jià) ” 政策市場(chǎng) 二套房貸首付提高至 50% 各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，而且同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至 50%。 05000001000000150000020230002500000300000005000100001500020230250003000035000建筑面積 0 3 0 1 7 1 . 0 2 9 3 3 2 5 . 7 4 2 2 9 4 8 7 . 9 1712122 2355258 1462470 1306680 2547178 131594 169126樓面地價(jià)（元 / 平米） 0 9 9 6 8 . 6 7 9 2 8 5 2 . 1 5 8 1 5 2 2 . 9 5 6 2 1 6 0 . 9 2 9 5 3 8 7 . 2 3 6 5 5 5 5 . 7 7 3 3 2 9 8 . 0 4 5 6 3 7 8 . 0 0 7 3 9 5 1 . 5 4 8 2 9 8 5 9 . 3 91 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月政策市場(chǎng) 12月 14日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。 ?11月 20日，有著順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)以 ，將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價(jià)高達(dá) 29859元 /平方米，而周邊類別墅二手房?jī)r(jià)僅在 28000元 /平方米左右。 ?6月 26日，中國(guó)電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以 ，平均樓面地價(jià) 15217元 /平方米，一舉刷新一個(gè)月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。Consulting 山上的別墅 2023年?duì)I銷策略 目錄 政策市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 客戶定位 營(yíng)銷計(jì)劃 政策市場(chǎng) 050000010000001500000202300002023400060008000100001202314000160001800020230供應(yīng)面積 325177 74487 900464 1053265 1182256 780184 671677 1680156 850692 1156964 1221037需求面積 574466 696834 1355356 1634706 1529897 1570908 1481054 1340651 1299772 1283639 1378627均價(jià) 10245 11513 12040 12238 13019 13436 14275 14446 14684 15546 173781月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月09/109/7 成交量持續(xù)增長(zhǎng) 前期壓抑許久的剛性需求，集中釋放 全年成交均價(jià)持續(xù)上漲，國(guó)際熱錢涌入，通貨膨脹下資金避險(xiǎn)，投機(jī)資金再現(xiàn) 09/809/11 成交量基本持平 上半年成交量持續(xù)增長(zhǎng)，出現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，于 7月開始有小幅回落。偉 業(yè) 顧 問 BA 政策市場(chǎng) 年度土地供應(yīng)量較少，明年商品房供應(yīng)依然緊張，土地成交價(jià)屢創(chuàng)新高 北京 2023地王回顧 ： ?5月 21日，富力地產(chǎn)以 10號(hào)地，平均樓面地價(jià) 15141元 /平方米，成為今年首塊地王。 ?6月 30日，中化集團(tuán)旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，最終以 15號(hào)地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá) 16000元 /平方米，再次刷新地王紀(jì)錄。 ?12月 3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以 ，平均樓面地價(jià)高達(dá) 18000元 /平方米，而該地塊毗鄰的在售項(xiàng)目售價(jià)為 19000元 /平方米。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“ 遏制房?jī)r(jià)過快上漲 ”。 一個(gè)“繼續(xù)”：繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)。 提高開發(fā)商拿地成本：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。 他強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率不宜太高 ——維持 GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 )增速在 8%上下，這樣做可避免關(guān)鍵性產(chǎn)品的急劇上漲而造成通貨膨脹。 政策趨勢(shì)從緊，未來市場(chǎng)難以預(yù)測(cè) 綜上所述 政策市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析
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