【正文】 I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 10 朝陽(yáng)區(qū)35%9%13%8%8%14%8% 5%食品 衣著 家用設(shè)備及服務(wù) 醫(yī)療保健交通通訊 娛樂(lè)教育文化 居住 其他在食品支出方面、家用設(shè)備服務(wù)、居住方面、醫(yī)療保險(xiǎn)，朝陽(yáng)區(qū)的人均支出，均高于北京市平均水平，說(shuō)明朝陽(yáng)區(qū)更注重家庭消費(fèi)，更注重提高生活質(zhì)量。 ■ 產(chǎn)業(yè) 朝陽(yáng)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)占全市的比重 項(xiàng)目 全市 比重 % 朝陽(yáng)區(qū) 比重 % 第一產(chǎn)業(yè) 93 1 第二產(chǎn)業(yè) 36 第三產(chǎn)業(yè) 59 63 合計(jì) 100 100 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)全市朝陽(yáng)區(qū)020040060080010001200140016001800北京市比重%3%38%59%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)朝陽(yáng)區(qū)比重%1%36%63%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 08 朝陽(yáng)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的比例高于北京市的平均水平，說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)在朝陽(yáng)區(qū)是比較發(fā)達(dá)的，故朝陽(yáng)區(qū)在娛樂(lè)教育文化的消費(fèi)還會(huì)有上升的空間。 ■ 朝陽(yáng)區(qū)的特點(diǎn) 北京市各區(qū)收入水平比較 項(xiàng) 目 在崗職工人數(shù) (人 ) 平均工資 (元 ) 2022 2022 2022 2022 全 市 4003165 3979251 19155 16350 東 城 區(qū) 354620 377469 23055 18501 西 城 區(qū) 464641 466438 22241 17504 崇 文 區(qū) 121796 115911 16412 16187 宣 武 區(qū) 236169 253528 17725 13993 朝 陽(yáng) 區(qū) 707807 722656 21849 18488 豐 臺(tái) 區(qū) 430583 387535 15365 13788 石景山區(qū) 162682 219502 18705 14700 海 淀 區(qū) 733108 704550 21150 18663 門(mén)頭溝區(qū) 57451 58280 14887 12199 房 山 區(qū) 121925 136072 15839 14245 通 州 區(qū) 76651 80301 13798 12197 昌 平 區(qū) 112488 103149 13801 11757 順 義 區(qū) 81569 81529 15271 13829 大 興 區(qū) 146988 109534 16018 14625 平 谷 縣 39059 39560 13379 10633 懷 柔 縣 35291 37632 16164 13493 密 云 縣 47904 47910 14202 11917 延 慶 縣 39072 34448 13889 11989 外 地 33361 3247 4944 12649 0100000202200300000400000500000600000700000800000東 城 區(qū)西 城 區(qū)崇 文 區(qū)宣 武 區(qū)朝 陽(yáng) 區(qū)豐 臺(tái) 區(qū)石景山區(qū) 海 淀 區(qū)門(mén)頭溝區(qū) 房 山 區(qū)通 州 區(qū)昌 平 區(qū)順 義 區(qū)大 興 區(qū)平 谷 縣懷 柔 縣密 云 縣延 慶 縣外 地在崗職工人數(shù)( 人) 2 0 0 1 在崗職工人數(shù)( 人) 2 0 0 0平均工資( 元) 2 0 0 1 平均工資( 元) 2 0 0 0F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 07 朝陽(yáng)區(qū)是北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)之一，同時(shí)也是人均收入水平最高的區(qū)之一，眾多的外國(guó)公司、合資公司和國(guó)有大型公司均在朝陽(yáng)區(qū)辦公，導(dǎo)致了大量人才匯集朝陽(yáng)，這部分人也是最具有消費(fèi)實(shí)力和頻繁消費(fèi)的人群。 ■ 北化客戶(hù)群 — 地塊周邊住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 北化項(xiàng)目附近是北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)之一，住宅樓盤(pán)眾多，價(jià)位多在 55008000 元 /平米之間，主要針對(duì)年輕的白領(lǐng)階層開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)；同時(shí)北京工業(yè)區(qū)的搬遷也在一定程度上加速了當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)建設(shè)速度。 ■ 項(xiàng)目商圈內(nèi)交通狀況： ■ 交通量調(diào)查 主干道： 上午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 63 輛；中 午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 86 輛；下午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 75 輛 附 路 ：上午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 24 輛；中午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 43 輛；下午流量高峰每一分鐘經(jīng)過(guò)車(chē)輛 21 輛 二 級(jí)商圈中的公共汽車(chē)線(xiàn)路 環(huán) 線(xiàn) 路 主 干 道 城 鐵 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 04 從項(xiàng)目周邊交通狀況上來(lái)看，公交車(chē)的數(shù)量 是不足的，而且服務(wù)時(shí)段（首末車(chē)時(shí)間）不能滿(mǎn)足此地住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)的發(fā)展需要，但從市政府的公交規(guī)劃來(lái)看，隨著住宅建設(shè)的加快，公交系統(tǒng)會(huì)不斷完善，滿(mǎn)足百姓出行要求。地鐵八通線(xiàn)是北京地鐵路網(wǎng)規(guī)劃中 1 號(hào)線(xiàn)東段復(fù)興門(mén)至八王墳段復(fù)八線(xiàn)的延長(zhǎng)線(xiàn)。 ■ 北京市人口、家庭數(shù) ■ 項(xiàng)目商圈內(nèi)人口家庭數(shù) (綠色為兩公里商圈 ) 名 稱(chēng) 總戶(hù)數(shù) （單位：戶(hù)） 總?cè)丝? 合計(jì) 男 女 合 計(jì) 583732 1563265 794499 758766 建 外 15874 49705 25748 23957 呼家樓 22291 67200 33592 24190 香河園 12217 31392 16010 15382 麥子店 9075 22710 11697 11013 團(tuán)結(jié)湖 14471 39687 20348 19339 六里屯 19393 52231 26620 25611 八里莊 23697 71078 35661 35417 雙 井 20229 60060 31126 28934 勁 松 21858 58577 30003 28574 潘家園 23422 60636 30991 29645 垡 頭 7355 23128 12647 10481 管 莊 16138 56877 29527 27350 南磨房 15133 38875 20593 18282 將 臺(tái) 9808 22469 11042 11427 太陽(yáng)宮 8766 20789 10524 10265 小紅門(mén) 11011 23051 10852 12199 十八里店 14347 31374 14793 16581 王四營(yíng) 6848 13841 6698 7143 平 房 9389 19119 9172 9947 東 風(fēng) 8047 16430 8101 8329 洼 里 9207 23837 11835 12022 樓梓莊 5463 13425 6669 6756 黃 港 3106 6510 3161 3349 崔各莊 4895 9795 4778 5017 龍?zhí)督值? 22049 61576 30180 31396 東花市街道 20678 55084 27785 27299 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 03 八里莊街道是朝陽(yáng)區(qū)人口密度最大的街道，恰好處于項(xiàng)目的核心商圈內(nèi)，證明此商業(yè)項(xiàng)目具備很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，南磨房鄉(xiāng)盡管目前人口數(shù)量處于中等規(guī)模，但隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的增加，人口也會(huì)增加，同時(shí)人口的素質(zhì)也會(huì)有所改變。 ■ 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 地 區(qū) 總?cè)丝? 戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)） 常住人口（萬(wàn)人） 人口密度 （萬(wàn)人） 合計(jì) 非農(nóng)業(yè)戶(hù) 農(nóng)業(yè)戶(hù) 合計(jì) 非農(nóng)業(yè)戶(hù) 農(nóng)業(yè)戶(hù) （人 /1K ㎡） 城 區(qū) 27,490 東城區(qū) 25,492 西城區(qū) 26,215 崇文區(qū) 25,948 宣武區(qū) 32,683 朝陽(yáng)區(qū) 3,297 豐臺(tái)區(qū) 2,748 石景山區(qū) 3,963 海淀區(qū) 3,917 郊區(qū) 413 門(mén)頭溝區(qū) 176 房山區(qū) 400 通州區(qū) 693 順義區(qū) 551 昌平區(qū) 305 大興區(qū) 528 各縣 169 平谷 362 懷柔 104 密云 179 延慶 136 合 計(jì) 668 年齡階層 北京市 (%) 平均 (%) 0～ 4 5～ 9 10～ 14 15～ 19 20～ 24 25～ 29 30～ 34 35～ 39 40～ 44 45～ 49 50～ 54 55～ 59 60～ 64 65 歲 以上 024681012140 ～4 5 ～91 0～1 41 5～1 92 0～2 42 5～2 93 0～3 43 5～3 94 0～4 44 5～4 95 0～5 45 5～5 96 0～6 46 5歳以上■ 北京市人口構(gòu)成比 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 02 從北京市和朝陽(yáng)區(qū)人口狀況來(lái)看， 1545 歲的人口占相當(dāng)大的比重，這一年齡段的人口是各單位基本骨干力量。針對(duì)該項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，以及與相關(guān)合作方的接洽研討，我們初步的方案設(shè)想是：即南，北，中地塊以集中商業(yè)為主；西區(qū)則發(fā)展部分配套物 業(yè)。 該項(xiàng)目東臨東四環(huán)路，地處原化工區(qū)，近年來(lái)周邊已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的各類(lèi)物業(yè)達(dá)數(shù)百萬(wàn)平米，臨近本項(xiàng)目用地以中高檔物業(yè)居多，包括一些辦公，旅游項(xiàng)目。 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 01 │項(xiàng)目簡(jiǎn)介│ 該項(xiàng)目用地位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)南路，總占地 14 公頃。其建設(shè)用地 公頃，分為北區(qū) 公頃，中區(qū) 公頃，西區(qū) 公頃，南區(qū) 公頃等四塊地，整個(gè)地塊沿東四環(huán)西側(cè)一線(xiàn)南北縱列呈品字型分布。此處是未來(lái)從東四環(huán)連通北京兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的必由之路，東四環(huán)西區(qū)地塊臨東四環(huán)主路有 700－ 800 米延展 面，處于未來(lái)輕軌 7 號(hào)線(xiàn)， 10 號(hào)線(xiàn)的交叉點(diǎn)，又近京沈高速，京津塘高速路的北京起點(diǎn)，地段廣告效應(yīng)極強(qiáng)，背有珠江帝景大型高檔綜合社區(qū)，面對(duì)未來(lái)的燕山石化辦公，科研，文教生活中心，往西北 CBD 核心商務(wù)圈近在咫尺，往東南有投資 25 億元的的華僑城旅游復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目， 110 億元的京港國(guó)際物流中心，亦莊外資生產(chǎn)生活開(kāi)發(fā)區(qū)等大型項(xiàng)目，以發(fā)展的眼光看，該地塊具有建設(shè)區(qū)域地標(biāo)性集辦公，酒店，商業(yè)綜合建筑的潛質(zhì)。通過(guò)引進(jìn)知名品牌商業(yè)，采取“租售并舉”的形式，力爭(zhēng)在北京東四環(huán)， CBD 經(jīng)濟(jì)中心圈內(nèi)建設(shè)一個(gè)商業(yè)建筑規(guī)模大致為 13－18 萬(wàn)平方米，其它配套規(guī)模 6－ 8 萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合物業(yè)群。同時(shí)也是最具有消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望的。 途徑大郊亭站附近的公交車(chē)： 3 3 34 74 91 95 952 支 途徑十八里店站附近的公交車(chē)： 37 907 支、 95 952 支 三環(huán)路：以東三環(huán)南路為主