【正文】 長，整盤雖近尾聲，但規(guī)劃中的六期未來面臨較強直面競爭。西溪風(fēng)情 —— 區(qū)位 賣點 區(qū)域交通 由文一西路、文二西路延伸段（建設(shè)中） 、荊常大道、繞城高速、等縱橫路網(wǎng)構(gòu)成 了西溪風(fēng)情周邊相對便利的城市交通。 區(qū)域主要在售項目匯總 大華 最近兩年，隨著萬科、綠城 、坤和等實力房產(chǎn)企業(yè)的陸續(xù)進 駐，板塊內(nèi)高尚居住園區(qū)初成規(guī) 模，人居價值已得到迅速提升。 西溪區(qū)域分析 西溪區(qū)域分析 區(qū)域分析 區(qū)域高端產(chǎn)品成就“西貴”板塊 西溪板塊倍受關(guān)注，需求旺盛 “金鑲玉”規(guī)劃打造生態(tài)居住區(qū) 西溪區(qū)域分析 —— “金鑲玉”模式 2023年 3月，《杭州西溪濕地國際城市綜合體概 念規(guī)劃》方案評審勝出的兩套方案提出圍繞西溪 城市綜合體“金鑲玉”建設(shè)理念： 以西溪濕地公園 為“玉”，以西溪濕地周邊區(qū)域開發(fā)和保護為“金”， 通過 “賦金于玉”實現(xiàn)“金玉成碧”，完成 36平方公 里的杭州城市西部整體規(guī)劃。 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花 重點板塊分析結(jié)論 住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩 閑林、西溪 別墅排屋 高檔樓盤 中檔樓盤 中低檔樓盤 城西、錢江新城 城北、濱江、三墩 下沙、留下 由市場現(xiàn)狀得出，本案所在版塊為杭州市高檔樓盤聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪華公寓。 杭州市總體房價呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，表明市場處在相對健康成長階段。 市場購買力強勁，全市住宅銷售呈加速上漲趨勢。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群的旺盛需求和高購買力；另一方面，城市強大的輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場的半壁江山。 價格：主城區(qū)樓盤紛紛進入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。 買房者：各種優(yōu)惠政策，讓買房人看到了買房的希望。 成都： 十一期間，為期 5天的 2023年秋交會上，成交各類房屋 48 71套。價格上，住宅成交 均價為 13845元每平米。 購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示， %的網(wǎng)友近期不打算買房， %的人認為明年 3 月是買房的最佳時機。 全國房產(chǎn)市場 —— “十一”期間最新動態(tài) 北京： 7天中，期房、現(xiàn)房累積簽約 1119套，同比去年下降 50%。 但是 ，我們也要注意到近期房地產(chǎn)市場又有泡沫產(chǎn)生的跡象，因此，保持清醒頭腦，盡快入市，立足產(chǎn)品品質(zhì)提升，才是規(guī)避風(fēng)險的根本方法。 注：數(shù)據(jù)來源國家發(fā)改委 全國房地產(chǎn)市場房價已經(jīng)企穩(wěn)回升，增長速率穩(wěn)健，全國整體房地產(chǎn)市場進入一個穩(wěn)定發(fā)展期。 注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局 全國房地產(chǎn)投資同比有較明顯幅上升，同時比重逐漸上升。 全國房地產(chǎn)宏觀政策 規(guī)范政策 ? 兩部委清查變更容積率預(yù)防地方政府違規(guī)托市 ? 調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準 ? 禁止保障房地塊用于商業(yè)性開發(fā) ? 《非法占用耕地造成種植條件嚴重毀壞認定辦法（征求意見稿）》 ? 《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》 ? 中央與地方聯(lián)手打擊捂盤 ? 財政部出臺房屋贈與稅新規(guī)打擊房屋交易避稅 ? 國土部嚴處小產(chǎn)權(quán)房 扶持政策 ? 2023億地方債 3月開閘 ? 《國家住房建設(shè)制度 (20232050)》 ? 八城市公積金異地互貸協(xié)議 ? 城里人或可到鄉(xiāng)下置業(yè) ? 《關(guān)于下達 2023年部分中央廉租住房保障專項補助資金的通知》 ? 商品房開發(fā)資本金大限松動房貸風(fēng)險總體可控 ? 國務(wù)院首次下調(diào)商品房項目資本金比例 ? 《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 全國房產(chǎn)市場 —— 房產(chǎn)投資增長率 09年前 8月房地產(chǎn)投資同比 小幅上升 %，環(huán)比上升 %。項目研究思路 宏觀形勢分析 杭州市場分析 西溪區(qū)域分析 客群需求分析 地塊條件 市場情況 開發(fā)意向 項目定位 產(chǎn)品方案 案例研究 定位思考 地塊規(guī)劃 建筑風(fēng)格 戶型建議 配套服務(wù) 公司目標 園林景觀 第一部分 方向初判 宏觀形勢分析 進入 09年來國家從資金、土地、稅費、交易等多個環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展提供政策支撐，這些事實已經(jīng)證明，房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，目前前景總體向好。 但為防止再次出現(xiàn)行業(yè)危機，國家也在多個方面及重要環(huán)節(jié)對行業(yè)進行政策規(guī)范，所以未來一段時間，行業(yè)的主基調(diào)是 穩(wěn)定、發(fā)展、可控。同時房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額 %。 全國房產(chǎn)市場 —— 大中城市房屋價格指數(shù) 全國 70個大中城市房屋銷售價格指從四月份開始數(shù)持續(xù)回升，預(yù)示全國房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢發(fā)展逐漸向好。 全國房地產(chǎn)市場 —— 價升量跌后市仍須謹慎 隨著今年上半年房地產(chǎn)價格理性回歸，房產(chǎn)銷售率迅速回升，同時國家政策進一步支持，使得現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)得以迅速恢復(fù)并健康發(fā)展。 鑒于 后市發(fā)展仍存在著不確定因素，具有前瞻性的項目定位理念和合理的產(chǎn)品實現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地的首要保障。 價格：“二手房均價為 11625元每平米，較 9月份下降 500元每平米。 上海： 十一七天內(nèi)，住宅成交 ，較最高峰 2023年的 ，幾乎被腰斬，逼近最低谷的 2023年。 買房者： 82%的受訪者有購房計劃， 31%的受訪者希望總價能控制在 70萬元以下。價格：整體均價 5819元每平米。 杭州： 十一期間，杭州共成交商品房 998套，是 2023年同期 倍。 杭州市場可謂逆勢堅挺、鶴立雞群。 杭州市場分析 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，對于消化空置房擠壓房產(chǎn)泡沫有積極意義。 市場需求旺盛，銷售量逐月增加 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 房價穩(wěn)步上升，市場健康成長 9月杭州市房地產(chǎn)價格比年初提高 %，余杭區(qū)則大幅增長 %，明顯高于全市房產(chǎn)成交價格漲幅。余杭區(qū)增幅明顯高于全市漲幅，表明余杭區(qū)正在受到市場關(guān)注，有助于這一新興板塊快速成長。因此在高檔產(chǎn)品競爭較強的板塊中，提升項目產(chǎn)品力是立于不敗之地的根本。 西溪區(qū)域分析 —— 房地產(chǎn)市場高檔物業(yè)匯聚 西溪板塊的土地價值一直受業(yè)界 關(guān)注，區(qū)域內(nèi)的住宅用地更是稀 缺。 大華西溪風(fēng)情、坤和西溪里、萬 坤西溪蝶園、西溪望莊、華元和 莊、綠城西溪誠園等高端住宅云 集西溪周邊。西溪風(fēng)情 —— 項目概況 ? 項目位置： 文一路延伸段，西溪風(fēng)景區(qū)以西 ? 總建面積： 50萬㎡ ? 開盤時間：五期從 08年 10月至今多次開盤 ? 近期 09年 8月、 9月兩次 ? 入住時間： 2023年 12月， 2023年 10月 ? 綠 化 率： 50％