【正文】 — 私家車比例抽樣統(tǒng)計顯示， 30%左右受訪者擁有私人轎車，其中高級或中級管理人員的私車擁有率較高，分別達到 50%與 %。區(qū)域內(nèi)整體職業(yè)素質(zhì)較高。本案商業(yè)價值研究分析區(qū)域購買力分析 —— 職業(yè)分析從職業(yè)構(gòu)成來看，私營企業(yè) /公司比例最高，占 44%，國家企業(yè)或者事業(yè)單位占24%左右。區(qū)域購買力分析 —— 研究范圍區(qū)域購買力分析 —— 年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域人口年齡多集中在 19—35 歲之間，占全部人群的 66%左右，具有年輕時尚人士眾多的特點。項目商業(yè)研究項目商業(yè)研究本案商業(yè)價值研究分析項目所在位置半徑約一公里左右，南至經(jīng)十路、北至濼源大街、東至佛山街、西至上新街；區(qū)域內(nèi)包括正覺寺小區(qū)、佛山苑小區(qū)、趵突泉小區(qū)、南券門巷小區(qū)、山東電視臺家屬區(qū)、山東廣播電臺家屬區(qū)等住宅小區(qū)共 180棟住宅樓。5. 充分利用項目不規(guī)則地塊，進行產(chǎn)品方面的特色設(shè)計，變 W2劣勢為優(yōu)勢，增加項目亮點。3. 利用 O3區(qū)域內(nèi)公寓物業(yè)的需求與市場空白點，建設(shè)公寓，滿足容積率，減小風(fēng)險，并爭取資金回籠速度。項目 優(yōu)勢（ Strength） 劣勢（ Weakness），地段稀缺，極具價值，商業(yè)價值較大，有公寓等物業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢，人文氣息濃厚有待改善，規(guī)劃難度大，對產(chǎn)品設(shè)計存在局限機會（ Opportunity） 威脅（ Threat），會受區(qū)域內(nèi)項目競爭（趵南路改造）的不確定性對項目的威脅項目 1. 依托 O1文化路商圈基礎(chǔ)與改造機會，建造部分商業(yè)，以充分發(fā)揮項目價值。? 整體產(chǎn)品由兩部分構(gòu)成，分別為 建筑面積為 產(chǎn)品和 。5. 按照項目限高，按層高 3米計算，則南側(cè)能建 15層，北側(cè)僅能建 8層地上建筑，加上建筑密度限制，使得項目商業(yè)需主要以底商形式出現(xiàn)。因此，商業(yè)的理論最大體量約為 （按兩層計算）。2. 地下容積率為 ，車位配比為每 100平米 1個， 454個車位恰好用完地下指標，無法再行建造地下商業(yè)等其他功能建筑。1. 地上容積率為 ，可規(guī)劃用地為 ，則項目地上總建面為 萬平方米。?位于城市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，具有很大的商業(yè)開發(fā)價值。 ?隨著國家宏觀調(diào)控，剛性需求將得到逐步釋放，濟南總體市場前景樂觀。目前來看，整體影響不大。市場研究結(jié)論 — 房地產(chǎn)市場概況?20232023年，濟南住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，銷售量、價格較快上漲，空置面積持續(xù)下降。?三大產(chǎn)業(yè)仍保持較高增幅，經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，市場投資環(huán)境相對較好。金光趵南路項目金光趵南路項目營銷策劃報告營銷策劃報告山東中原金光項目組 /2023/4項目定位營銷推廣地塊研究SWOT分析規(guī)劃產(chǎn)品建議宏觀市場研究結(jié)論本報告內(nèi)容及思路概覽項目經(jīng)濟效益分析宏觀市場研究結(jié)論濟南市場研究結(jié)論 — 濟南經(jīng)濟概況?20232023年，濟南市 GDP和人均 GDP兩項指標均持續(xù)走高，三大產(chǎn)業(yè)特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長尤為迅速，人口以千分之三左右的增幅持續(xù)增長。?2023年前三季度，濟南 GDP增長幅度高于全國、全省平均水平，但略低于去年同期。從長期來看，濟南人口紅利優(yōu)勢依然明顯，房地產(chǎn)行業(yè)需求依然旺盛。?2023年，受全球性金融危機的影響，銷售量萎縮，濟南供需比提高，銷售價格漲幅放緩，空置面積將有所上升。?2023年，居住用地成交量大幅增加，且該年工業(yè)用地比重增大，成交土地價格明顯上漲，成交用地郊區(qū)化現(xiàn)象明顯。詳細市場情況見我司提供之《金光趵南路項目市場研究報告》項目地塊研究?人流、物流、資金流、信息流的聚集之地。 項目地塊分析項目規(guī)劃指標分析類 別 指 標 或 要 求總用地 可規(guī)劃建設(shè)用地 約 用地性質(zhì) 公建可規(guī)劃用地地上容積率 ≤地下容積率 ≤建筑密度 ≤30%綠地率 ≥45%地塊北側(cè)建筑高度 ≤24 米地塊南側(cè)建筑高度 ≤45 米車位配比 每 100平方米 ≥1 個趵南路后退指標 ≥15 米文化西路后退指標 ≥15 米其他要求： 后退東北側(cè) 9米規(guī)劃道路不小于 5米；東側(cè)沿文化路須設(shè)置 頃綠地；妥善解決日照，同時配建中水等設(shè)施。這意味著項目應(yīng)盡量增加建筑高度，以空間換取平面布局的合理性，提高品質(zhì)。3. 建筑密度為 30%，項目基地可建面積僅為 5400平方米，加上較多的退道路紅線限制，不能做出大面積的低層建筑，比如商業(yè)。4. ，解決了項目 45%綠化率的問題。項目規(guī)劃指標分析結(jié)論? 建筑控制指標的限制，使得項目能夠做出的產(chǎn)品為 8~15層公建 。? 為了商業(yè)最大化，除底商外，項目適合建一個集中商業(yè)區(qū)。2. 利用差異化定位，融入核心商圈，規(guī)避與 T1核心商圈的項目的競爭。4. 利用 O2區(qū)域改造的機會，來規(guī)避 W1目前交通不暢的劣勢。6. 積極了解政府對趵突泉南路的相關(guān)改造計劃，并在規(guī)劃時盡量做到項目的主要動線在文化西路和面向濼文路一側(cè)，規(guī)避風(fēng)險。約容納 19000戶 居住， 57000人 左右據(jù)統(tǒng)計，其中有 18000人 是常住人口， 39000人 為流動人口。備注：數(shù)據(jù)來源于區(qū)域內(nèi)街道辦事處與山東中原隨機攔截 加預(yù)約面訪 抽樣調(diào)查結(jié)果，下同。另外各有 13%左右集體企業(yè)或個體經(jīng)營。本案商業(yè)價值研究分析區(qū)域購買力分析 —— 職位職位構(gòu)成來看，一般管理人員（部門主管）比例較高，占 38%，普通工作人員33%，中級管理人員或部門經(jīng)理 18%，高級管理人員 11%左右。說明本區(qū)域人員不僅具有高素質(zhì)職業(yè)，還有較高收入與生活品質(zhì)。整體來看，收入狀況高于濟南市平均水平。家庭月收入 5000以下的僅為 12%，購買力強勁。?區(qū)域內(nèi)人群職業(yè)、職位分析來看，區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)較高，有一定的品味追求。本案商業(yè)價值研究分析人車流量調(diào)研街道 —— 文化西路（濼文路與趵南路中間段）時間 小型機 動車 （流量） 非機 動車 （流量） 行人（流量）7： 30—9 ： 30 50輛 /分 鐘 50輛 /分 鐘 30人 /分 鐘10： 00—11 ： 00 25輛 /分 鐘 8輛 /分 鐘 15人 /分 鐘13： 30—15 ： 30 30輛 /分 鐘 13輛 /分 鐘 16人 /分 鐘17： 00——18 ： 30 50輛 /分 鐘 45輛 /分 鐘 32人 /分 鐘時間 小型機 動車 （流量） 非機 動車 （流量） 行人（流量）7： 30—9 ： 30 45輛 /分 鐘 40輛 /分 鐘 35人 /分 鐘10： 00—11 ： 00 26輛 /分 鐘 9輛 /分 鐘 10人 /分 鐘13： 30—15 ： 30 30輛 /分 鐘 12輛 /分 鐘 10人 /分 鐘17： 00——18 ： 30 47輛 /分 鐘 42輛 /分 鐘 35人 /分 鐘時間 小型機 動車 （流量） 非機 動車 （流量） 行人（流量）7： 30—9 ： 30 40輛 /分 鐘 28輛 /分 鐘 26人 /分 鐘10： 00—11 ： 00 18輛 /分 鐘 8輛 /分 鐘 7人 /分 鐘13： 30—15 ： 30 20輛 /分 鐘 13輛 /分 鐘 8人 /分 鐘17： 00——18 ： 30 40輛 /分 鐘 30輛 /分 鐘 24人 /分 鐘調(diào)研街道 —— 趵南路（文化西路至項目北頭中間段）調(diào)研街道 —— 濼文路（濼文路與文化西路交匯處）結(jié)論?文化西路、濼文路均具有較大的車流量（濼文路機動車峰值 50輛 /分）人流量也非常大，（文化西路行人峰值為 35人 /分鐘）。?數(shù)據(jù)顯示，項目周邊的人車流量較大，是商業(yè)項目成功經(jīng)營的有利保障，同時也為項目現(xiàn)場形象的宣傳提供方便。樣本量： 450間。其中服裝類最大，占到 57%。這為后期項目業(yè)態(tài)提供參考。這為后期商業(yè)鋪面面積規(guī)劃提供依據(jù)。經(jīng)營年限長的商家多為日用品店、餐飲類、醫(yī)療類。本案商業(yè)價值研究分析經(jīng)營商家抽樣調(diào)研 —— 對新商業(yè)意向?qū)π律虡I(yè)興趣總結(jié)：目前經(jīng)營商家大部分對區(qū)域持觀望態(tài)度，占近 6成。使用新商業(yè)的方式使用的新商業(yè)類型本案商業(yè)價值研究分析經(jīng)營商家抽樣調(diào)研 —— 未來預(yù)期未來計劃 未來經(jīng)營要求總結(jié)：目前經(jīng)營商家中，未來想擴大規(guī)模的占 49%，業(yè)態(tài)方面分布比較均勻，且均為贏利狀況良好的店家。對未來經(jīng)營要求方面， 57%的商家希望有統(tǒng)一的物業(yè)管理，近 3成希望有良好的經(jīng)營環(huán)境。本案商業(yè)價值研究分析經(jīng)營商家抽樣調(diào)研結(jié)論分析?區(qū)域內(nèi)店家業(yè)態(tài)以服裝、美容美發(fā)、飾品為主，與區(qū)域居住人群年輕化有很大關(guān)系。?雖然區(qū)域內(nèi)店