房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)(已修改)
2025-01-14 21:42 本頁面
【正文】 成本控制要點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)分享 3/2/2023 1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 3/2/2023 2 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小， 基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。 3/2/2023 3 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 ?征地費(fèi)用 ?少交或晚交，力爭(zhēng)減免 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?拆遷安臵費(fèi)用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安臵費(fèi)用 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?大市政費(fèi)用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細(xì) ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?付款總額 ?為公司爭(zhēng)取最大利益 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?付款時(shí)間 ?周期長、次數(shù)多 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) ?明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) ?工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ?與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?合作方式 ?符合集團(tuán)要求，有利于北京公司； ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?交房時(shí)間 ?盡可能地延后交房， ?工程部負(fù)責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?付款總額 ?付款時(shí)間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 3/2/2023 4 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 3/2/2023 5 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用： 在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。 所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 3/2/2023 6 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) ?市場(chǎng)信息搜集和分析 、 市政狀況信息分析 、 規(guī)劃要點(diǎn)確立、 ?可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 、 可行性設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評(píng)審 ?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。 ?未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。 由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成 評(píng)審委員會(huì) ，總經(jīng)理負(fù)責(zé) （ 3）設(shè)計(jì)成果 ?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合 ?根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ?根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作 ?方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部 ?方案設(shè)計(jì)評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) （ 2）報(bào)批 ?注意市政設(shè)計(jì) ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 、 設(shè)計(jì)要求 、 內(nèi)部審核 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé) ?制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 審算部負(fù)責(zé) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) 、 專家評(píng)審 、 內(nèi)部評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) ?設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 3/2/2023 7 樁基設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ?搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ?自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 ?樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式 ?由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 （ 3）樁基施工圖 ?設(shè)計(jì)調(diào)整 施工圖設(shè)計(jì) ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。 項(xiàng)目部 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部 設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制
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