【正文】 中文摘要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，成本的發(fā)生涉及到了項(xiàng)目的投資決策、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，而通過(guò)總結(jié)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期對(duì)投資額的影響是重大的。因此本論文的主旨是研究企業(yè)如何有效控制項(xiàng)目成本，并起到通過(guò)控制項(xiàng)目成本達(dá)到控制項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的作用。針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想意識(shí)上的不足，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思、投資決策過(guò)程、設(shè)計(jì)過(guò)程、招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行有效的成本控制研究，從而使建設(shè)資金和物質(zhì)資源得到充分的利用，為整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并期望能使開(kāi)發(fā)商更加重視項(xiàng)目前期成本控制管理。以便以最有效的方法避免企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金利用上遭受不應(yīng)有的損失，對(duì)項(xiàng)目的順利進(jìn)行合理利用資源提供保障。本文從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)大量的項(xiàng)目成本控制資料以及目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成要素進(jìn)行研究以及對(duì)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行剖析，由此提出了一套項(xiàng)目前期成本控制的方法體系。房地產(chǎn)前期的成本控制大致包括土地成本控制階段、投資決策階段以及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在土地競(jìng)買(mǎi)階段，要對(duì)土地成本進(jìn)行合理地預(yù)測(cè)；投資決策階段，要注重對(duì)項(xiàng)目前期的可行性研究以及準(zhǔn)確的投資估算；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，慮重點(diǎn)把握利用科學(xué)的方法對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選。最后對(duì)成本控制研究方案作出總結(jié)。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 商品房 開(kāi)發(fā)前期 成本控制AbstractFor the features of real estate pany, the occurrence of cost is such a process，involving the investment and decision—making of the project，the plan in earlier stage，design，construction and sales，but from the statistics of the date，we can know that the cost control of real estate developing projects in earlier stage determines the total investment，SO the research of cost control theory can provide effective theoretic reference，Can help enterprises to manage the progress and quality of the projects．From the developers of real estate，the thesis analyzes the cost constitution of a real estate developing project and studies the key influencing factors to produce a kind of methodology about cost control in earlier stage，through researching the main issues of realty developing projects today and collecting a large number of information about cost control。The cost control of real estate in earlier stage broadly includes the stage of controlling land cost，the stage of investment and decisionmaking and the stage of plan and design．In the stage of controlling land cost，the land cost should be accurately predicted；In the stage of investment and decisionmaking，the feasibility Study of projects and accurate investment estimation should be focused；In the stage of plan and design，there is a focus on optimization of design program through scientific methods．At last．the methodology about cost control in earlier stage is be analyzed authenticated further according to the case study about the cost control of JIN YANG Business center in Cheng Duin earlier stage，from which some theoretical basis and specific implementation in market petition of real estate panies Can be provided．Key Words Cost ,control in earlier stage ,Land cost Investment and decision—making Plan and design目錄中文摘要 IAbstract II目錄 III1緒論 1 1 1 1 2 22房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概述 3 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 53基于招拍掛方式的土地成本控制 7 7 7 7 8 8 84 商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的成本控制 10 10 10 10 11 11 12 12 12 135 商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 15 15 15 16 17 19 19 20 20結(jié) 論 21參考文獻(xiàn) 22致 謝 241緒論隨著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)商機(jī)無(wú)限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚，年年的福布斯排行榜上都擠滿了開(kāi)發(fā)商的身影，暴利吸引了各路資金一擁而入，當(dāng)然很多都是只關(guān)注暴利，不考慮成本的。由于地產(chǎn)的暴利，地方政府與銀行也毫不猶豫地卷入其中，政府靠地價(jià)支撐財(cái)政，靠房?jī)r(jià)支撐GDP的高速增長(zhǎng)，銀行則看中了在一個(gè)景氣周期里房貸的穩(wěn)定收益，于是風(fēng)借火勢(shì)，火助風(fēng)勢(shì)，只要樓市不崩盤(pán)，哪個(gè)地方政府也不愿意承認(rèn)自己的房?jī)r(jià)高了。潛臺(tái)詞是，一些地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商之間已經(jīng)形成了強(qiáng)大的利益聯(lián)盟。由此，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)己經(jīng)成了影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頑癥，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。在各種政策的出臺(tái)下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步由“暴利”回歸“理性”，這種“理性價(jià)值”的回歸必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己的開(kāi)發(fā)模式與戰(zhàn)略決策，與此同時(shí)，我們也可以清楚地看到外來(lái)投資給我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求、供給量、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境以及企業(yè)生存同樣帶來(lái)了一定的影響?？梢哉f(shuō)90年代初期就已進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，長(zhǎng)期在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營(yíng)運(yùn)作且具有強(qiáng)大實(shí)力的外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如果我們?nèi)匀谎永m(xù)現(xiàn)有的一些做法，那么我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中將明顯處于劣勢(shì)，我們現(xiàn)在所處的主導(dǎo)地位將會(huì)慢慢被國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)所取代。因此，基于以上這些因素的影響，如果想要提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制管理將會(huì)是企業(yè)管理中的重中之重。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了項(xiàng)目的投資決策、如何不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的科學(xué)決策能力和管理水平，使其建立良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，認(rèn)真研究房地產(chǎn)外部環(huán)境和市場(chǎng)條件，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資規(guī)律，是一項(xiàng)十分重要的課題。前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用。目前，從宏觀的角度對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和約束其行為的研究己較完善，但從微觀角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究尚處于初步階段，大多為房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的研究，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中其他方面的研究較少涉及。此外，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只重視項(xiàng)目施工階段的成本控制，而忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本控制，造成“亡羊補(bǔ)牢”、“事倍功半”的不利局面。本論文的研究主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想意識(shí)上的不足，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思、投資決策過(guò)程、設(shè)計(jì)過(guò)程、招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行有效的成本控制研究，從而使建設(shè)資金和物質(zhì)資源得到充分的利用，為總體項(xiàng)目成本控制打下良好的基礎(chǔ)，并期望能使開(kāi)發(fā)商更加重視項(xiàng)目前期成本控制管理，從而革新成本控制的理念和思維。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期如能較好地進(jìn)行成本控制，對(duì)我們整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也將起到重大的作用。論文采用定量研究和定性研究相結(jié)合、規(guī)范研究和實(shí)證研究相結(jié)合、理論研究與實(shí)際研究相結(jié)合的方法，提出了一套對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本進(jìn)行有效控制的方法體系。研究?jī)?nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：緒論，包括選題的背景與意義、研究的主要內(nèi)容以及論文的技術(shù)路線；理論概述，包括成本控制基本理論、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概述。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的程序、成本構(gòu)成以及各個(gè)階段對(duì)成本控制的影響程度分析，得知工程項(xiàng)目的成本控制主要集中在項(xiàng)目的前期，即土地成本控制階段、項(xiàng)目決策階段和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；本文的重點(diǎn)從土地競(jìng)買(mǎi)階段、項(xiàng)目決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的影響因素進(jìn)行分析，并利用科學(xué)的方法一一找出合理的解決措施和方法，從而構(gòu)建一套完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的方法體系：資料收集調(diào)查分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本控制研究土地競(jìng)買(mǎi)階段投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地價(jià)格：運(yùn)用土地競(jìng)買(mǎi)策略合理的可行性研究；科學(xué)的投資估算利用科學(xué)的方法對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選構(gòu)建前期成本控制