【正文】 房地產(chǎn)融資報(bào)告（ 2023年 8月）216。 20世紀(jì)九十年代以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。216。但一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，過(guò)分依賴銀行，給整個(gè)金融系統(tǒng)帶來(lái)了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。216。近年來(lái)，宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，如何能利用多種房地產(chǎn)融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)、健康發(fā)展，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商都必須面對(duì)的問(wèn)題。序言全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告216。1998年起，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。北京、上海等全國(guó)幾大主要城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額大幅度增長(zhǎng)；216。2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到 15759億元。單位： 10億元全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資總額 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額　　 1999～ 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源百分比情況分析 　　　　　　　　　　　?。▎挝唬海ィ?999 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 11月之前預(yù)算內(nèi)資金 銀行貸款 債券 －利用外資 自籌資金 其他資金來(lái)源 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)216。從上表中可以直觀看出：其他資金來(lái)源依然是房地產(chǎn)投資的最主要資金來(lái)源，但所占比重已經(jīng)開(kāi)始下降；國(guó)內(nèi)貸款的比重變化不大；自籌資金增長(zhǎng)較快，尤其是自有資金部分，在 2023年度有更大幅度地增長(zhǎng)。216。對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析發(fā)現(xiàn)，其他資金來(lái)源中 80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，這部分中又有 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。216。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。216。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有 60%以上的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高?！　?1999～ 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金情況分析房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。股權(quán)融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項(xiàng)目合作、　　　　　　　　　　房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式　　　債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產(chǎn)融資具體方式167。 第一，銀行貸款167。 第二，房地產(chǎn)信托融資167。 第三 ，保險(xiǎn)投資計(jì)劃167。 第四 ，國(guó)內(nèi) IPO167。 第五 ，境外 IPO167。 第六 ，買殼上市167。 第七 ，造殼上市167。 第八 ，借殼上市167。 第九，存托憑證（ DR）上市167。 第十 ,中國(guó)預(yù)托證券167。 第十一 ，上市再融資167。 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ Real　　　　　　　 EstateInvestmentTrusts）167。 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。 第十四，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作167。 第十五，房地產(chǎn)企業(yè)債券167。 第十六， 房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并167。 第十七， 房地產(chǎn)典當(dāng)167。 第十八， 委托貸款167。 第十九，商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款）167。 第二十， 融資租賃167。 第二十一，夾層貸款167。 第二十二，開(kāi)發(fā)商企業(yè)間基金－開(kāi)發(fā)商互助會(huì)　　　　167。 第二十三，建筑企業(yè)墊資167。 第二十四，賣方信貸167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。 第二十六，前沿貨幣合約167。 第二十七，房地產(chǎn)辛迪加167。 第二十八，通過(guò)保函和信用證融資167。 第二十九，反向抵押貸款167。 第三十， 權(quán)證167。 第三十一，股權(quán)回購(gòu)－真貸款、假合作167。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。（ 1）國(guó)內(nèi)銀行貸款：受 “央行 121號(hào)文件 ”影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款受到嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款要 “四證齊全 ”。（ 2）國(guó)外銀行貸款：與國(guó)內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開(kāi)發(fā)貸款。開(kāi)發(fā)貸款條件基本等同于國(guó)內(nèi)銀行（對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以有所寬松），貸款時(shí)間相對(duì)國(guó)內(nèi)銀行較快。（ 3）銀團(tuán)貸款：又稱辛迪加貸款（ SyndicatedLoan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對(duì)象主要是國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國(guó)家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?！　°y行貸款發(fā)展趨勢(shì)：167。 銀行信貸將更加規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。167。 銀行將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。167。 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層次的合作167。 國(guó)內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開(kāi)始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款?！　　　　　“咐治?67。 中國(guó)建設(shè)銀行與中國(guó)華潤(rùn)總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國(guó)華潤(rùn)總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。167。 中國(guó)建設(shè)銀行近期還分別與金地 (集團(tuán) )股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)合作。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。銀行貸款融資方式的評(píng)價(jià)（ 1）銀行貸款還會(huì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對(duì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行貸款會(huì)變的更容易；而對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，銀行貸款會(huì)變的越來(lái)越困難。（２）對(duì)大企業(yè)來(lái)講，應(yīng)注意進(jìn)行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。銀行貸款相關(guān)的法律法規(guī)216。 《 中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法 》216。 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》216。 《 貸款通則 》216。 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》216。 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 216。 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 》216。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)　　務(wù)管理的通知 》 央行第 121號(hào)文件第二　房地產(chǎn)信托融資 216。 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。216。 2023年 6月，央行出臺(tái) 121號(hào)文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 ，　據(jù)統(tǒng)計(jì)， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個(gè)。216。 根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購(gòu)買收益權(quán)信托（又叫財(cái)產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。 貸款型信托框架167。 　　　　　委托人 信托公司 開(kāi)發(fā)商擔(dān)保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔(dān)保特點(diǎn)：以信托貸款形式運(yùn)作，貸款期限較短，對(duì)資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 貸款型信托案例分析216。 2023年，北國(guó)投推出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開(kāi)發(fā)整理資金信托計(jì)劃。216。 通過(guò)該信托計(jì)劃，北京市朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。這筆資金被運(yùn)用到朝陽(yáng)區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中。216。 該信托貸款的擔(dān)保是由朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政所提供。目前該產(chǎn)品已經(jīng)運(yùn)作三年多， CBD土地整理儲(chǔ)備分中心一直按期償還貸款的利息。貸款型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)216。 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文，和銀監(jiān)會(huì) 54號(hào)文陸續(xù)出臺(tái)后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)貸款信托計(jì)劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不占任何優(yōu)勢(shì)?！　　　　　≡u(píng)價(jià)167。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強(qiáng)，此種信托方式仍會(huì)是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 股權(quán)回購(gòu)型信托框架167。 　　　　　委托人 信托公司 開(kāi)發(fā)商股東擔(dān)保人委托資金委托收益收購(gòu)股權(quán)回購(gòu)股權(quán)提供擔(dān)保特點(diǎn)： 信托資金用以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，到期后開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，回報(bào)率在合同中固定。本方式可以幫助開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級(jí)，有益于其后的銀行融資。 股權(quán)回購(gòu)型信托案例分析216。 2023年 12月中信信托發(fā)行一個(gè)億信托計(jì)劃，入股天鴻永業(yè) 71％股權(quán)，信托計(jì)劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價(jià)格回購(gòu)股權(quán)。216。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為北京團(tuán)結(jié)湖瑞信中心。216。 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團(tuán)提供擔(dān)保。股權(quán)回購(gòu)型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)216。 2023年后，出現(xiàn)的越來(lái)越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡的信托方式。216。 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文、和銀監(jiān)會(huì) 54號(hào)文對(duì)此種信托提高了發(fā)行條件，要求開(kāi)發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全?！　　　　　≡u(píng)價(jià)167。 雖然目前股權(quán)回購(gòu)型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開(kāi)發(fā)商以后再融資，其仍會(huì)是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 夾層 信托融資模式 　　　 216。“夾層 ”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。216。從資金費(fèi)用角度來(lái)分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來(lái)分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來(lái)講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。216。在我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。 “夾層 ”信托融資模式案例分析216。 福建聯(lián)華信托 2023年推出的 聯(lián)信 寶利 7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品。 聯(lián)信 寶利 7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資 5000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司 20%的股份， 60%。而在 ， 聯(lián)信 寶利 7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。財(cái)產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。資產(chǎn)委托人提供具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托。216。信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò) 200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。財(cái)產(chǎn)信托融資模式案例分析216。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目由北京國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務(wù)。房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢(shì)分析　　　　　　　 優(yōu)勢(shì)分析167。 信托可使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程；167。 費(fèi)用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。 信托可以以股權(quán)方式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，可有利與項(xiàng)目再融資。劣勢(shì)分析167。 信托財(cái)產(chǎn)的登記問(wèn)題。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，這樣對(duì)于信托公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)較大；167。 信托流動(dòng)性差，不能上市交易；167。 變現(xiàn)能力差；167。 投資門(mén)檻高，受 “200份， 5萬(wàn)元 ”的限制。信托最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動(dòng)態(tài)167。 今年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)兩個(gè)重要文件，七月的 “54號(hào)文 ”—— 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號(hào)文對(duì)股權(quán)回購(gòu)方式提供了門(mén)檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格執(zhí)行 212號(hào)文件的規(guī)定。167。 八月新出臺(tái) “65號(hào)文 “， 《 關(guān)于信托投資公司開(kāi)展集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 政策鼓勵(lì)一批實(shí)力強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的信托公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)、做大做強(qiáng)。對(duì) 200份、異地經(jīng)營(yíng)等限制信托的條件有所松動(dòng)?！　　　?　 總結(jié)167。 銀行＋信托模式，會(huì)成為開(kāi)發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補(bǔ)充。信托相關(guān)的法律和法規(guī)216。 “一法兩規(guī) ”《 中華人民共和國(guó)信托法 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法 》 。216。 中國(guó)人民銀行 《 關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托投資公司監(jiān)管的通知 》 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)