【正文】 購股權(quán)。 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團(tuán)提供擔(dān)保。 銀監(jiān)會 212號文、和銀監(jiān)會 54號文對此種信托提高了發(fā)行條件，要求開發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全。夾層 信托融資模式 “夾層 ”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資?！皧A層 ”信托融資模式案例分析216。寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資 5000萬元，分別持有項(xiàng)目公司 20%的股份， 60%。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。216。房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢分析　　　　　　　 優(yōu)勢分析167。劣勢分析167。 變現(xiàn)能力差；167。167?！　　　?　 總結(jié)167?！?中華人民共和國信托法 中國人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托投資公司監(jiān)管的通知 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 216。 ６月２６日 《 國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見 》 （簡稱 《 意見》 ）明確表示，允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴(kuò)大資產(chǎn)管理范圍。 　　　　　 保監(jiān)會受益人 保險公司受托人獨(dú)立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請委托資格批準(zhǔn)委托合同申請投資計(jì)劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項(xiàng)目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險投資計(jì)劃案例分析216。保險投資計(jì)劃的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 門檻高；保險計(jì)劃最新動態(tài)和總結(jié)216。 保險投資計(jì)劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險資金龐大，沒有實(shí)際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計(jì)劃還需報保監(jiān)會批準(zhǔn)，由于存在一定限制，目前實(shí)行有困難。 國內(nèi)未出臺保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺了 《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分3000萬股則要鎖定 3個月。167。劣勢167。 增加公司相關(guān)義務(wù) 總體上講，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 216。 《 證券法 》167。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 中國海外 9 上海復(fù)地2 合生創(chuàng)展 10 上海置業(yè)3 富力地產(chǎn) 11 首創(chuàng)置業(yè)4 雅居樂地產(chǎn) 12 北辰實(shí)業(yè)5 百士達(dá) 13 世茂中國6 華潤置地 14 湯臣集團(tuán)7 新世界中國 15 上海證大8 天安中國 16 沿海集團(tuán)17 綠城中國控股 新加坡上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 陽光股份 　 　境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市準(zhǔn)備階段： 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。 保薦人的選擇：167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時間的選擇：167。富力集團(tuán)的招股說明書中有兩個亮點(diǎn)167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況：167。 總權(quán)益： 167。 富力集團(tuán)當(dāng)日籌資額達(dá) 22億港元。 能與國際化接軌。 維持上市公司地位成本更高；167?！　　　?總結(jié)216。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個別有在新加坡上市。 這樣，可以通過買殼上市來實(shí)現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。 沿海集團(tuán) 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 通過資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將 ST華豐改變成一個以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；216。；167。167。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實(shí)現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。216。 《 證券法 》 ；216。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 即所謂的 “紅籌模式 ”。 SOHO(中國 )注冊地 ：維京群島香港和美國上市北京紅石實(shí)業(yè)有限公司 216。 2023年 1月 18日，綠城集團(tuán)在杭州召開新聞發(fā)布會，宣布其海外控股公司 “綠城中國控股有限公司 ”已通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由 JP 綠城集團(tuán)成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)。綠城集團(tuán)融資總結(jié)216。造殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。造殼上市相關(guān)的法律法規(guī)中國內(nèi)地企業(yè)到海外注冊公司并上市必須遵守兩個方面的法律規(guī)定：167。 借殼上市是指集團(tuán)公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。216。 此種安排即有利于華潤置地業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，也使華潤置地收購了能長期收租的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了長期潛在的資本升值。借殼上市總結(jié)216。216。 Depository按照預(yù)期，在實(shí)現(xiàn)紅籌股發(fā)行 CDR后，藍(lán)籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。 按照中國的 《 公司法 》 規(guī)定，只有在中國內(nèi)地注冊的企業(yè)才能在內(nèi)地上市，境外公司和紅籌公司一律以外資身份營運(yùn)。目前國內(nèi) A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內(nèi)資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯(lián)通、上海實(shí)業(yè)、聯(lián)想集團(tuán)及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預(yù)托證券市場上市。 估計(jì)政策出臺后，房地產(chǎn)領(lǐng)域最先收益的是香港和新加坡的十七家國外上市公司中的中海外、華潤置地這類的國有資產(chǎn)為主的大盤股；第十一 上市再融資上市公司的幾種再融資的渠道：216。；216。以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；216。 非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 另有 6家大盤股公司選擇了認(rèn)股權(quán)與債券分離交易的可轉(zhuǎn)債；216。 增發(fā) 配股 以往分紅情況 要求披露公司現(xiàn)金分紅信息 距前次發(fā)行的時間間隔至少一年 配股總數(shù)不得超過總股本的３０％ 可轉(zhuǎn)債具有債券融資成本低的特點(diǎn)，其票面利率一般為１％－２％；業(yè)績壓力輕（因?yàn)楣杀驹黾佑袀€緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢。 可轉(zhuǎn)債的要求則更為嚴(yán)格，另外還存在償還風(fēng)險。 在2023年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達(dá)１９億元。非公開發(fā)行216。 Limited 北京京冠房地產(chǎn)全資子公司關(guān)聯(lián)公司香港大陸全資子公司非公開發(fā)行購買房地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析216。購買價款以京冠地產(chǎn)于 2023年 5月 31日的評估凈值 ，雙方協(xié)商確定為 。G冠城與中國海淀（關(guān)聯(lián)企業(yè)）消除了同業(yè)競爭后，有利于公司進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)獨(dú)立運(yùn)作能力。 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務(wù)；167。劣勢167。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券的特點(diǎn)216。但是相比普通的可轉(zhuǎn)債，分離交易的可轉(zhuǎn)債將面臨更大的付息壓力，而且其發(fā)行條件更為嚴(yán)格，因此這種融資方式更適合規(guī)模較大的上市公司。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 符合金融市場的發(fā)展方向。 對發(fā)行主體要求比較高，適合大中型上市公司。G華發(fā)此舉成功募集到 ，成為股改以來發(fā)行的首只可轉(zhuǎn)債花落房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少有 20家房地產(chǎn)企業(yè)提出通過非公開發(fā)行融資。除此之外還有 G中化的可分離交易可轉(zhuǎn)債融資項(xiàng)目已獲發(fā)改委同意，正進(jìn)入證監(jiān)會發(fā)審委的審核程序。再上市融資的總結(jié)；167。 216。第十二 房地產(chǎn)基金 REITS（ Real Estate Investment Trusts）216。 國內(nèi)尚未出臺產(chǎn)業(yè)基金法房地產(chǎn)基金 REITS的現(xiàn)狀216。216。房地產(chǎn)基金 REITS的結(jié)構(gòu)基金投資者基金管理公司受托人：信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)基金 REITS房地產(chǎn)基金 REITS第一個大陸物業(yè)的房地產(chǎn)基金 REITS－越秀案例控股GCCDBVIAcon BVI柏達(dá)BVI福達(dá)BVI京澳BVI金峰BVI白馬大廈白馬合營公司廣州城建開發(fā)總公司城建大廈 財(cái)富廣場 維多利廣場越秀集團(tuán)控股95%控股香港大陸控股收購 收購 收購收購越秀投資控股控股房地產(chǎn)基金 REITS－越秀案例216。 融資 33億港元（含物業(yè)抵押貸款 13億元）。216。 目前在發(fā)改委候簽的產(chǎn)業(yè)基金就達(dá)到了十幾只 對開發(fā)商來講，即能實(shí)現(xiàn)資金回收，又一般不會散失對項(xiàng)目的控制權(quán)；167。缺點(diǎn)167。 廣州越秀上市后 》 已起草完畢，但短期內(nèi)出臺還無可能；216。 國內(nèi)大型開發(fā)商都紛紛參與設(shè)立基金，如首創(chuàng)、萬科、順馳、萬通等；216。 房地產(chǎn)公司私募的形式 這種方式也常被用來作為 IPO前的安排，對國內(nèi)企業(yè)來說，即增加公司的規(guī)模，也便于吸引上市時吸引投資者。 外資與國內(nèi)開發(fā)商在海外新成立控股公司（控股地點(diǎn)首選香港），公司投資總額計(jì)劃為 1億美金 。167。167。本結(jié)構(gòu)對國內(nèi)開發(fā)商的缺點(diǎn)：216。216。 土地采用溢價合作，開發(fā)商能獲得土地增值的大多數(shù)收益；216。 有利于國內(nèi)開發(fā)商的國際化；216。國內(nèi)設(shè)立投資性公司的房地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu)外資投行或基金國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中外合資投資性公司已有房地產(chǎn)項(xiàng)目已有房地產(chǎn)項(xiàng)目新房地產(chǎn)項(xiàng)目大陸案例分析國內(nèi)設(shè)立投資性公司的案例216。 缺點(diǎn)216。167?？偨Y(jié)167。房地產(chǎn)私募的相關(guān)法律和法規(guī)216。 《 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目國內(nèi)企業(yè)之間的股權(quán)合作在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域比較常見，而國內(nèi)房地產(chǎn)公司與外資的項(xiàng)目股權(quán)合作在 2023年后也逐漸多起來。167。 法律文件： 《 內(nèi)資公司設(shè)立合同 》《 內(nèi)資公司章程 》167。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的案例分析167。內(nèi)資公司轉(zhuǎn)化為中外合作公司；167。合作公司增資167。B、增資后注冊資本 缺點(diǎn)216。 能解決單個項(xiàng)目的融資問題。 格林世界是金地集團(tuán)在天津的第一個住宅項(xiàng)目，總占地 ，設(shè)計(jì)為花園洋房社區(qū)。 由于銷售后能較方便退出，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是國內(nèi)住宅項(xiàng)目開發(fā)，是外資積極進(jìn)入的領(lǐng)域，這種趨勢在相對一段時間內(nèi)不會變化；167。 《 外商投資企業(yè)法 》 、216。債券的本質(zhì)是債的證明書，具有法律效力。 2023年，房地產(chǎn)債券融資僅為 ，占全部融資額的 %。二是，我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。截至 2023年 11月 10日，央行已批準(zhǔn)了 38家企業(yè)發(fā)行短期融資券，融資總額度達(dá)到 930億元人民幣。 融資風(fēng)險大、融資彈性小 成本低，一年期的短期融資券收益率基本穩(wěn)定在 %～ %之間，即使加上發(fā)行費(fèi)用，也比銀行同期貸款便宜很多。 債券市場在我國尚處于發(fā)展初期，債券對房地產(chǎn)企業(yè)融資作用還很小，隨著債券市場的成熟，將會有越來約多的債券融資工具推出－短期融資券、可分離交易債券等。 《 公司法 》 、216。收購與兼并案例分析正在醞釀中的上實(shí)集團(tuán)收購上海城開 　　在上實(shí)集團(tuán)原先的業(yè)務(wù)范圍中，包括有醫(yī)藥、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)和崇明東灘生態(tài)綜合園區(qū)等，但在近幾年之中，上實(shí)集團(tuán)開始逐步剝離非主營業(yè)務(wù)，以醫(yī)藥、房地產(chǎn)、國際經(jīng)貿(mào)為三大主業(yè)板塊進(jìn)行重組。徐家匯中心項(xiàng)目占地面積為 ，總建筑面積為 ，綜合容積率為 ，地塊性質(zhì)為綜合性用地?！　〈送?，城開集團(tuán)還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項(xiàng)目，上海內(nèi)外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大。優(yōu)點(diǎn)216。 2023年 8月 5日萬科完成對南都的整體收購，以 70％、蘇州南都 49％、浙江南都 20％股份，此前萬科已經(jīng)以 京朝萬房地產(chǎn) 60％股權(quán)。 2023年 9月 6號香港上市公司路勁基建（ 1098HK)發(fā)布公告稱，其和母公司惠記集團(tuán)（ ）與順馳集團(tuán)簽署框架協(xié)議， 司、國內(nèi)一個項(xiàng)目的 55％股權(quán)。房地產(chǎn)收購兼并的法律和法規(guī)216。216?！?16?！?16。216。8216。非主流融資方式，主要為個人和 《 典當(dāng)管理辦法 》第 十八 委托貸款216。 對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。委托貸款總結(jié)和相關(guān)的法律法規(guī)總結(jié)216。主要的法律法規(guī)167。》第 十九 商品房預(yù)售（購房貸款）216?！把胄?房地產(chǎn)預(yù)售融資的總結(jié)和相關(guān)的法律法規(guī)總結(jié)216。216。 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 一些是最近出現(xiàn)的幾種具體方式。 這種融資方式在國內(nèi)開始于一些外資銀行，如東亞銀行，做法是對收租性物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，貸款的金額會參照物業(yè)未來的現(xiàn)金流，目前國內(nèi)部分銀行（如工商銀行）也開展本項(xiàng)業(yè)務(wù)。216。216。2