博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升(二)-融資(已修改)
2025-01-07 07:13 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)法務(wù)能力提升 融資 張志曉律師 一、房地產(chǎn)融資 信托機(jī)構(gòu)?法律形式?成本?風(fēng)險(xiǎn) 控制?介入 階 段銀 行?債權(quán) 借 貸?成本低?風(fēng) 控高?四 證信托?債權(quán) /股 權(quán)?成本 較 高?風(fēng)險(xiǎn)較嚴(yán)?四 證證 券公司?債權(quán) /股 權(quán)?成本 較 高?風(fēng)險(xiǎn)較嚴(yán)?較 靈活私募基金?債權(quán) /股 權(quán)?成本高?風(fēng) 控靈活?靈活互 聯(lián) 網(wǎng)金融?債權(quán) /股 權(quán)?成本高?風(fēng) 控靈活?形式靈活2一、房地產(chǎn)融資 信托3中國(guó)人民 銀 行關(guān)于 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 房地 產(chǎn) 信 貸業(yè)務(wù) 管理的通知（ 121號(hào)文， 2023年 6月 5日）?“四 證 ”土地使用 權(quán)證書(shū) 、建 設(shè) 用地 規(guī) 劃 許 可 證 、建 設(shè) 工程規(guī) 劃 許 可 證 和施工 許 可 證?自有 資 金（指所有者 權(quán) 益） 應(yīng) 不低于開(kāi) 發(fā)項(xiàng) 目 總 投 資 的 30％關(guān)于加 強(qiáng) 信托投 資 公司部分 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 提示的通知 （ 銀監(jiān)辦發(fā) [2023]212號(hào)）?國(guó)有土地使用 證 、建 設(shè) 用地 規(guī) 劃 許 可 證 、建 設(shè) 工程 規(guī) 劃許 可 證 、建筑工程施工 許 可 證?二 級(jí) 房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)資質(zhì)?資 本金比例不低于 35％一、房地產(chǎn)融資 信托中 華 人民共和國(guó)信托法信托公司管理 辦 法信托公司集合 資 金信托 計(jì) 劃管理 辦 法 2023關(guān)于 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 房地 產(chǎn) 信 貸 管理的通知【銀監(jiān)發(fā) [2023]54號(hào)】關(guān)于加 強(qiáng) 信托公司房地 產(chǎn) 、 證 券 業(yè)務(wù)監(jiān) 管有關(guān) 問(wèn)題 的通知【 銀監(jiān)辦發(fā) [2023]265號(hào)】4一、房地產(chǎn)融資 信托5信托融資基本結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)融資 信托6一、集合信托： 由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動(dòng)。? （一）委托人為合格投資者；? （二）參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人；? （三） 單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò) 50人，但單筆委托金額在 300萬(wàn)元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制；? （四） 信托期限不少于一年；? （五）信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定；? （六）信托受益權(quán)劃分為等額份額的信托單位；? （七）信托合同應(yīng)約定受托人報(bào)酬，除合理報(bào)酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財(cái)產(chǎn)為自己或他人牟利；? （八）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)規(guī)定的其他要求。 ? 一、房地產(chǎn)融資 信托7二、合格投資者（一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于 100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò) 100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；（三）個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò) 20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò) 30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。三、信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為 ：（一） 以任何方式承諾信托資金不受損失， 或者 以任何方式承諾信托資金的最低收益 ；（二 ）進(jìn)行公開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)宣傳；（三）委托非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行推介；（四）推介材料含有與信托文件不符的內(nèi)容，或者存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏等情況；（五）對(duì)公司過(guò)去的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作夸大介紹，或者惡意貶低同行；（六）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)禁止的其他行為。 一、房地產(chǎn)融資 信托8一、房地產(chǎn)融資 信托房地產(chǎn)貸款限制n 關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知【銀監(jiān)辦發(fā) [2023]265號(hào)】n 關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知【銀監(jiān)辦發(fā) [2023]54號(hào)】216。 信托公司嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款 ,嚴(yán)禁以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資產(chǎn)附回購(gòu)承諾 等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款 ,不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。要嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。216。 嚴(yán)禁向未取得 “ 四證 ” 的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款 ,嚴(yán)禁以 投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu) 等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資門(mén)檻 ,則再次強(qiáng)調(diào)資本金比例超過(guò) 35%、 “ 四證 ” 齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備。216。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)以上資質(zhì)216。 30%自有資金9一、房地產(chǎn)融資 信托10信托通過(guò)私募基金投資一、房地產(chǎn)融資 信托11信托計(jì)劃到期終止。融資方購(gòu)買(mǎi)私募基金持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。融資方收購(gòu)信托計(jì)劃持有的私募基金份額。融資方購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先級(jí)受益人持有的信托計(jì)劃?rùn)?quán)益。融資方作為次級(jí)受益人購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先級(jí)受益人的信托權(quán)益。融資方向信托計(jì)劃增資，信托用融資方增資所獲得資金，償還優(yōu)先受益人。一、房地產(chǎn)融資 信托12信托房地產(chǎn)融資案例萬(wàn)通地產(chǎn)與華潤(rùn)信托共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通基金：萬(wàn)通子公司與華潤(rùn)子公司各出資250萬(wàn)元，成立萬(wàn)通深國(guó)投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司做為萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)基金 GP，同時(shí)認(rèn)購(gòu) 400萬(wàn)元的基金份額，華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金 ，萬(wàn)通地產(chǎn)出資 1860萬(wàn)元作為 LP,加入基金。萬(wàn)通地產(chǎn)與萬(wàn)通基金簽署 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議 》 ，以 28367萬(wàn)元價(jià)格將萬(wàn)通時(shí)尚 49%的股權(quán)，及 8860萬(wàn)元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金公司，萬(wàn)通獲得 37227萬(wàn)元現(xiàn)金。萬(wàn)通地產(chǎn)以出資 2110萬(wàn)元代價(jià)，融資 。退出方式：萬(wàn)通基金在屆滿 24個(gè)月，在公開(kāi)市場(chǎng)尋找合格收購(gòu)萬(wàn)通時(shí)尚的股權(quán)債權(quán)或目標(biāo)資產(chǎn)。屆滿 28個(gè)月未找到合適投資 ，萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)相應(yīng)的資產(chǎn)。屆滿32個(gè)月，基金無(wú)法以強(qiáng)制退出價(jià)格退出，萬(wàn)通地產(chǎn)應(yīng)按擬定的收購(gòu)價(jià)格收購(gòu)目標(biāo)股權(quán)，保證投資人年化 8%的收益率。一、房地產(chǎn)融資 信托13一、房地產(chǎn)融資 信托14二、房地產(chǎn)融資 私募股權(quán)合伙企 業(yè)
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1