【正文】 案例分析二案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰(shuí)來承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】2002 年 5月，陳先生從某開發(fā)商手中購(gòu)買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個(gè)月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院?！痉治觥勘景钢?，出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設(shè)部《保修辦法》第14條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開發(fā)商修補(bǔ)房屋并給予賠償。當(dāng)然，如果該質(zhì)量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例分析三案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位，甲公司將該項(xiàng)目發(fā)包給乙建筑公司進(jìn)行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購(gòu)買了大量國(guó)家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院?！痉治觥亢Ｉ畴m然潔凈了但鹽分高，對(duì)建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國(guó)家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料—海沙不符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)最高人民法院《施工合同解釋》第12條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)槭┕し接袡z驗(yàn)建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義務(wù)。案例分析四案例：竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，是否就不會(huì)出質(zhì)量問題【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達(dá)成施工協(xié)議，雙方約定：由被告為原告完成廠房土建整改等工程的施工。之后，雙方開始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進(jìn)行了結(jié)算，工程總造價(jià)為1 522 ，扣除應(yīng)上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計(jì)470 。2001年3月19日被告起訴原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款1 004 。之后，原告提出被告承建的建筑工程主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。2002年7月17日杜蒙縣安全委員會(huì)辦公室下發(fā)“隱患整改通知書”，認(rèn)定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤(rùn)40萬元。【判決】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實(shí)際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，當(dāng)時(shí)原告未提出質(zhì)量問題而是簽署了結(jié)算書并接受房屋使用達(dá)3年之久，而且在接受房屋兩年后的2000年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。原告不能提出被告將工程交付時(shí)就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時(shí)的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗(yàn)收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟(jì)損失95。9萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)《建筑法》第61條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第14條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。【分析】《建筑法》第六十條　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。說明在合理使用壽命內(nèi)，沒有確保主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，開發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開了這個(gè)規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量保證責(zé)任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時(shí)未取得所有權(quán)，主張合同無效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購(gòu)置的某套房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除?！痉治觥匡@然，法院不能支持吳某夫妻的主張。因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時(shí)出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過戶登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同。開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。案例分析六案例分析陳麗麗訴北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限、北京順城拆遷服務(wù)有限辦司、陳杰對(duì)產(chǎn)所有權(quán)利紛案【案由概述】2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤(rùn)房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院?！驹嬖V稱】陳麗麗訴稱：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營(yíng)飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)?！颈桓孓q稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購(gòu)買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。【一審案件事實(shí)及證據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營(yíng)飯館，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問 題：一、本案房屋征收補(bǔ)償款1250000元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？三、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？四、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？五、本案當(dāng)事人海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的