【正文】 第一章 房地產法概述 ? 第一節(jié) 房地產及房地產業(yè) ? 一、房地產及房地產業(yè)的概念 ? 房地產：指房產和地產的總稱，是房產和地產的結合休。房地產是不動產的重要組成部分。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地表、地下和空間；房產是指建筑在土地上的各種房屋。 房地產業(yè)概念及其性質：是從事房地產開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)。屬于第三產業(yè) 二、房地產的特征 區(qū)位固定性，又叫不可移動性。 異質性。指每宗房地產都具有不同的特點。相當于民法上的特定物。 稀缺性。 耐久性。 保值性或增值性。 ? 三、房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用 ? 是國民經濟的基礎產業(yè) ? 是國民經濟的先導產業(yè) ? 能促進建筑業(yè)、建材工業(yè)、金融業(yè)、第三產業(yè)的全面發(fā)展。和 50多個產業(yè)相聯(lián)系。房地產業(yè)的產值每增加“ 1”，就能促進相關產業(yè)產值增加“ ”。 ? 房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè) ? 許多國家房地產投資占固定資產投資的 30%以上，英國房地產價值占該國總財富的 73%，美國占 75%，是國家財富的基礎。我國 2023年成交 萬億。 ? 有利于促進人民生活水平的提高 第二節(jié) 我國房地產存在問題 ? 一、商品房價格過高。 ? 二、供給與需求不匹配。大戶型和高檔住宅供大于求，工薪階層買不到合適的住房。 ? 三、大量資金涌入房地產。 99年以來，房地產每年保持了 30%的增長速度，投資回報率高，家電、電力、石油、電信等行業(yè)大量資金涌入。 ? 四、產業(yè)集中度低。 ? 商品房價格過高的原因 ? 人民生活水平提高，住房需求量加大。 ? 城市化速度加快，大量的農村人口涌入城市。 ? 土地供應量緊縮，土地價格增長過快。 ? 開發(fā)商屯積土地和房源，追求高利潤。 ? 抄房現(xiàn)象嚴重，人為導致房價上升。 ? 相應措施： 嚴格控制大戶型和別墅建設，鼓勵開發(fā)小戶型； 90/70政策， 90平方以下占新開發(fā)商品房的 70% ? 適當增加土地供應量； ? 稅收控制，營業(yè)稅和個人所得稅。 ? 嚴懲不法房地產商，打擊土地屯積行為。 ? 收緊銀根，緊縮信貸政策，提高貸款利率。 ? 加大廉租房、經濟適用房的建設力度，解決中小收入者的住房問題。 第三節(jié) 房地產概念和調整對象 ? 一、房地產法概念 ? 房地產法是調整房地產活動（開發(fā)、經營、管理、服務）的法律規(guī)范的總稱。有廣義和狹義之分，廣義指調整房地產法經濟關系的全部法律規(guī)范的總稱，包括《物權法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等。狹義僅指《中華人民共和國房地產管理法》 ? 二、房地產法的調整對象 ? 包括房地產行政治法律關系和民事法律關系。前者不平等，后者平等主體關系。調整房地產運行全過程，包括開發(fā)、經營、管理和服務過程。 ? 一、行政法律關系包括： ? 土地利用和房屋建設規(guī)劃關系 ? 土地使用和房地產開發(fā)建設審批關系 ? 土地征用關系 ? 房地產市場主體管理關系 ? 房地產市場秩序管理關系 ? 二、民事法律關系包括 ? 房屋拆遷中拆遷中拆遷人和被拆遷人的關系 ? 房地產開發(fā)過程委托設計、工程發(fā)包關系 ? 房地產轉讓、租賃、抵押、交換、贈與關系 ? 房地產相鄰關系 ? 房地產維修和物業(yè)管理關系 ? 三、房地產法和物權法的關系 ? 在物權法未制定以前相當于物權法。物權法制定后房地產法中的民事部分大多為物權法所采納，且不得與物權法抵觸。兩者區(qū)別： ? 主體不同：物權法律關系主體間是平等的，而房地產法律關系間地位有平等的也有不平等關系。 ? 調整對象不同：物權法調整橫向關系，該關系發(fā)生在商品流通領域；房地產調整既有橫向也有縱向關系，該關系發(fā)生在商品領域或生產領域 ? 調整方法不同：物權法遵循平等、自愿、等價、有償原則，大多是任意規(guī)范，依民事訴訟方式保護，而房地產法有時并不遵循等價有償原則，有很多強制性規(guī)范，除民事訴訟外，可以行政訴訟或復議。 第二章 房地產權屬制度 ? 第一節(jié) 房地產權利和權屬 ? 一、房地產物權概述 ? 自物權 — 所有權 建設用地使用權 ? 土地承包經營權 ? 用益物權 宅基地使用權 ? 地役權 ? 物權 他物權： 抵押權 ? 擔保物權 質權 ? 留置權 ? 占有 ? 二、房地產權屬概述 ? 國家土地所有權 ? 土地所有權 ? 集體土地所有權 ? 土地使用權：他物權 ? 城鎮(zhèn)房屋所有權 ? 房屋所有權 ? 農村房屋所有權 ? 房地產抵押權 ? 房地產相鄰權 ? 第二節(jié) 土地權屬制度 ? 一、國家土地所有權制度 ? 概念 ? 特征 （ 1）主體的統(tǒng)一性和唯一性；（ 2）國務院及地方政府分別行使權利；（ 3）收益權由中央和地方政府共享；（ 4）可以在國有土地上設立他物權，權能分離。 ? 國有土地所有權的范圍 ? （ 1）城市市區(qū)的土地；（ 2）農村和城市郊區(qū)被沒收、征用的土地；（ 3）礦藏、水流和不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂等；（ 4）移民、成建制轉城市戶口，土地歸國家所有 ? 二、集體土地所有權制度 ? 概念 ? 特征 ：（ 1）權利主體的多樣性；（ 2）同一集體成員享有權利的平等性；（ 3）權利的身份性； ? 集體土地所有權主體的困惑 — 主體是誰？ ? 集體土地權能不完整，使其和國有土地不平等 ? 集體土地的范圍：農村土地和城市郊區(qū)土歸集體所有，但法律另有規(guī)定的除外。 ? 集體土地的利用： ? 農業(yè)用地，大多表現(xiàn)為承包經營；建設用地：宅基地、公益和公共用地、企業(yè)經營用地。 ? 三、土地制度的發(fā)展趨勢 ? 土地社會化：所有權由絕對保護向相對保護發(fā)展（所有權濫用禁止） ? 土地價值化：土地權利由所有為中心向以利用為中心發(fā)展 ? 土利用立體化：土地空間權理論形成并受法律保護 第三節(jié) 房屋權屬制度 ? 一、房屋所有權 ? 概念 ? 房屋所有權的類型 ? 農村房屋和城市房屋；住宅用房、商業(yè)用房和公益用房；城市私房和城市公房 ? 二、房屋的共有 ? 共有的概念、種類，共有房屋的管理、使用、處分、修繕，夫妻共有房屋的認定等。 ? 三、建筑物區(qū)分所有權 ? 概念：三元論，專有、共有和成員權 ? 專有部分所有權 ? 業(yè)主（建筑物區(qū)分所有權人）對建筑內的住宅、經營性用房等專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。 ? 專有部分的客體：空間說；中心說；內壁粉刷說 ? 業(yè)主行使專有部分權利時，不得危及建筑物的安全、不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理約定，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，即使不違反上述約定，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應當經有利害關系的業(yè)主的同意。 ? 共有部分的所有權 ? 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，共同享有的占有、使用，收益的權利。 ? 共有部分的范圍：電梯、過道、屋頂、外墻、地下室、排水設備、照明設備、消防設備。建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的共他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 ? 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬由合同約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 專有、共有、成員權三者不可分離，如轉讓應一并轉讓。維修基金，屬于業(yè)主共有，共同決定使用，使用情況應公布。共有部分費用分攤、收益分配按約定，無約定的按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 ， ? 成員權 ? 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 ? 物權法第 76條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項。 ? 業(yè)主委員會的性質如何，能否成為獨立的訴訟主體？侵害業(yè)主權利如何救濟？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是何關系。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占道路、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。但是否有訴訟權利？ 第四節(jié) 房地產權屬登記制度 ? 一、房地產權屬登記的概念、性質和功能 ? 概念：指房地產管理部門對房地產權人的申請，將房地產的權屬、變更、轉讓、消滅等有關事項登記在專門設定的登記簿冊上的一種法律制度。 ? 性質：登記部門是國家機關或事業(yè)單位，其行為是行政行為還是公共服務行為？ ? 功能：確權功能，起到定紛止爭作用；公示功能，維護交易安全；管理功能，國家對房地產的有效管理。 ? 物權變動模式：意思主義；物權形式主義；債權形式主義；變動公式。 2 ? 二、登記的效力 ? 世界不同國家規(guī)定不同，有登記成立主義（不登記不發(fā)生物權變動的效力），有登記對抗主義（未登記在當事人之間發(fā)生物權變動效力，但不能對抗第三人）。我國采登記成立主義，法律另有規(guī)定的除外。 ? 除外的情形： 國家所有的自然資源（包括土地），所有權可以不登記； 因人民法院、仲裁機關的法律文書或人民政府的征收決定等，導致物權設立、變動的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力； 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。但 2至 4事項時，物權人處分物權時，應當辦理登記，否則不發(fā)生物權變動的效力。 三、房地產登記的類型 依我國《城市房屋權屬登記管理辦法》，我國現(xiàn)行房屋登記體系為：總登記，初始登記，轉移登記，變更登記，他項權利登記，注銷登記。 依我國《物權法》規(guī)定，登記分為設立登記，變更登記，轉讓登記和消滅登記。 登記機關的審查 以形式審查為主，實質審查為輔，見《物權法